原報道 | 鐵獅門和他的中國門徒

觀點網 鐵獅門正式進軍上海高端長租公寓市場。

鐵獅門于4月25日宣布，收購鵬欣集團位于上海五角場核心區20層高的酒店項目，並計劃将原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。

不同于其他房地産私募基金，鐵獅門是全球領先的卓越房地産開發商、業主、運營商和資産管理企業，形成了包括集投資、開發、設計、施工、物業管理于一體的綜合化地産企業，業務範圍遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲的35個主要市場，投資組合涵蓋住宅、長租公寓、高端辦公和商業空間、工業物流以及綜合體項目。

它的特色在于，輕資産運作，以“小股操盤” 模式實現高利潤。

而美國房地産企業确實多具備較強金融屬性，代建行業亦具備明顯的金融化特點，以資本代建為主，鐵獅門和漢斯地産為其中代表。

鐵獅門此類模式，也成了國内企業紛紛效仿的對象，包括萬科、朗詩在内的企業都希望借鑒這一模式以低投入獲取高收益。

進軍上海長租

資料顯示，本次交易涉及的資産實為上海五角場智選假日酒店及2層停車場，總面積達3.43萬平方米，目前該酒店處于停業狀态。

項目地處上海五角場商圈核心區，毗鄰内環高架路入口和地鐵10号線，便捷連接主要商業中心和虹橋交通樞紐，與鐵獅門開發的尚浦領世綜合體僅短暫車程距離。

項目2層至20層的公寓部分将通過深度改造，提供單間、一居和兩居室在内不同房型的租賃單元。除公寓單元改造外，鐵獅門還将對這棟物業的低區部分進行整體升級，通過全新設計的主入口、精心改造的大堂空間以及一繫列豐富配套，包括健身房、全日制餐廳和各種多功能空間等，以滿足各類用戶的不同需求。此外，也将對這棟建築的外立面和外部景觀進行全面提升。

鐵獅門計劃于2025年二季度完成項目改建並正式運營，項目将聘用新加坡服務式公寓運營商輝盛國際提供運營服務。

收購完成後，項目将重新打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓，這是輝盛國際集團旗下的生活方式服務公寓品牌，強調個性化、設計感和生活格調，目標人群定位追求時尚個性的年輕人。

一線城市的長租是近兩年資管青睐的資産，尤其是上海。有分析人士指，投資機構以一線城市為主，尤其是上海和北京，長租公寓這兩個城市是外來人口衆多，房價較高，且政策相對來說最清晰的市場，也是機構投資者流動性最好的兩個市場。

並且，受益于政府的規劃和加強保障租賃住房的供應，未來的長租市場的供應會很大，也會更加受到資本追逐。長租公寓作為以前地産行業中的一個小門類，将來會越變越主流。

事實上，鐵獅門與鵬欣的該筆交易早有端倪。2023年末，鵬欣集團旗下港股上市公司潤中國際控股公告，拟作價3.6億元出售上海五角場智選假日酒店及停車場75%實際權益，買方為鐵獅門集團旗下上海晶耀庭酒店有限公司。交易完成後，鐵獅門集團将持有該酒店75%股權，其余25%股權仍為潤中國際持有。

數據來源：企業公告

根據收購物業的交易結構，私募基金為上海景奕；基金管理人為上海獅耀投資（鐵獅門附屬公司）；普通合夥人為上海獅瑄（鐵獅門附屬公司），持有2.5%權益；有限合夥人為國民信托有限公司，持有54.51%權益；國通信托有限責任公司，持有31.51%權益；丹江口市華函石特股權投資合夥企業（有限合夥），持有11.48%權益。

目標物業的賣方全部股權由潤中國際控股持有；買方為上海晶耀庭酒店，全部股權由上海獅瑄持有。買方收購完成後，天富(上海)酒店管理（賣方來富國際持有）向上海獅瑄收購買方25%權益，上海景奕向上海獅瑄收購買方75%權益。

鐵獅門則承擔了更多顧問和咨詢類角色，包括項目需要聘請鐵獅門咨詢和鐵獅門顧問，物業裝修完成後，鐵獅門咨詢及鐵獅門顧問負責監督新酒店管理人的表現。

這種“小股操盤”的模式，是鐵獅門模式的再一次施展。

鐵獅門模式借鑒

鐵獅門的歷史最早可追随到19世紀，成立之初以房地産開發為主。1978年以來，逐步進入房地産金融領域。

1997年，鐵獅門将它的金融能力進一步制度化，發起設立第一只私募基金。在基金模式的加持下，鐵獅門迎來迅速擴張期，也貢獻了豐厚收益。

自1978年成立以來，鐵獅門已收購、開發和運營了約556處物業，總面積達2090萬平方米，總價值超過1280億美元。該公司目前的投資組合包括了紐約的洛克菲勒中心、上海的尚浦領世、法蘭克福的陶努斯大廈以及正在建設中的舊金山Mission Rock社區等標志性資産。

有分析指，在鐵獅門的發展過程中，逐漸形成了“縱向一體化+小股操盤”的重運營、輕資産模式：縱向一體化策略指的是憑借強大整合能力，用縱向一體化模式實現了從前端到後端、實體到金融的全産業鍊延伸，使投融資、開發、管理以及退出渠道等關鍵環節有機融合起來，探索出一套成熟的項目運作機制。

“小股操盤”指的是金融能力，鐵獅門通過基金形式實現。通過發行地産基金融資募集資金，鐵獅門作為有限合夥型基金的普通合夥人（GP），往往以較少的股比參與投資，獲得商業地産項目運營權，最大限度提高資金的使用效率，並從中賺取超額利潤。

通常，在項目開發運營的過程中，一方在不控股的情況下，借助制度安排，通過投入少量資金（鐵獅門一般的出資比例約為5%）以及輸出品牌和管理，獲得項目的整體運營權，撬動更多的資金，嫁接外部資源。

數據來源：東方财富證券研究所

依托品牌和項目開發與運營管理能力，鐵獅門能夠實現項目資産增值。在這一模式下，鐵獅門主要扮演投資機構的角色，借助基金以及由此帶來的财務杠杆，獲得超額收益，被稱為 “地産界的投行”。

觀點新媒體獲悉，比如2013年鐵獅門與萬科合作開發舊金山Lumina項目，項目總投資6.2億元，萬科股權占比71.5%，鐵獅門及其下屬基金占28.5%，項目由鐵獅門操盤。

這一項目中，鐵獅門以1.71%的股權，配合運營與财務的多層杠杆，賺取了股權收益、項目管理費、項目超額利潤分配、基金管理費、基金超額利潤分配等五份收益。

也就是在這次合作後，2014年3月，在萬科2013年度業績推介會上，郁亮正式向外界宣布，萬科将學習美國鐵獅門，引入“小股操盤”模式：萬科在今後的合作項目中不控股，但項目仍由萬科團隊操盤，使用萬科的品牌和産品體繫，共享萬科的信用資源和采購資源。借此，萬科得以提高資金使用效率，放大淨資産收益率（ROE）。

鐵獅門在國内備受推崇，代建起步較早的朗詩稱鐵獅門為“榜樣”。“朗詩的目標是成為鐵獅門這樣的公司，成為一個房地産資源的整合者。”田明說。

用田明的話來說，鐵獅門模式實際上就是縱向一體化能力的打造，要有更全面的開發能力、地産投融資能力、物業持有經營增值能力以及可持續發展能力。

不過，在對標鐵獅門的同時，田明希望朗詩成為中國版的“綠色鐵獅門”。“因為綠色是朗詩的根，是魂，是朗詩的基因和DNA，所以朗詩的開發能力、投資融資能力、物業持有能力都是基于綠色來做的。”

以鐵獅門為樣本的經營和物業持有能力讓朗詩的綠色從單純的住宅延伸至多業态。同時，朗詩也逐步擺脫依靠自有資金進行投資的單一模式，進行更多的輕資産嘗試。

在中國，早期鐵獅門以美元基金形式投資中國項目。2011年，鐵獅門成立了第一只人民币基金，目標規模12.5億元，主要投資于蘇州園區金雞湖西CBD城市綜合體項目蘇悅廣場。

鐵獅門在中國的投資更偏向城市綜合體，在上海參與了浦東前灘晶耀項目、楊浦江灣新城尚浦領世綜合體、長甯古北TOD綜合體等商業項目。2023年初，鐵獅門以76億元向凱德投資轉讓了上海尚浦中心項目。

之後，鐵獅門開始布局長租和産業項目。2023年，鐵獅門宣布與輝盛國際成立合資公司，收購深圳市深潤大廈的長租公寓部分，打造為中高端長租公寓，總投資約7.17億元。

同年10月，鐵獅門與上海市浦東新區達成戰略合作，共同打造世界級生物醫藥産業集群。首個項目在康橋鎮落地，鐵獅門将聯合浦東新區康橋鎮和天正集團，利用存量産業用地，在張江創建中國首個breakthrough生命科學園區。

“中國是鐵獅門重要的海外市場，我們一直致力于在中國市場的長期布局和發展。”鐵獅門中國區首席執行官陳志超在2023年底年會上表示。

陳志超曾表示，鐵獅門正在做兩件事：第一，從城市更新角度，目前壓力資産或不良資産擁有巨大機會。這些資産在市場流動性方面面臨壓力，因其本身資産管理沒有做好，或現金流管理沒有做到最好。而通過城市更新、通過加強高質量的增産管理與核心功能，這些資産的現金流、進出淨收益率能夠表現得更好，這是很大的機會。

第二，中國很多酒店從資産運營角度也處于不良狀态。這些酒店本身在運營層面上存在問題，可以考慮通過城市更新将其改造成場所公寓，機會很大。此外，已經廢棄或老舊的産業園，如果能夠引入新概念或者重新再開發，也擁有巨大機會。

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