萬科首秀 中金印力消費REIT上市首日險破發

觀點網 2024年4月30日，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金在深圳證券交易所正式上市。

上市第一日，同批次的3支消費REITs全部輕微下跌，中金印力消費REIT也不例外。

中金印力消費REIT開盤價3.26元，與認購價持平，上市後一路低開，最大跌幅達到2.95%。在即将收盤前的10分鐘，價格發生激烈波動，價格在拉升回到開盤價的瞬間又跌回去，最後在收盤前又再次拉升回開盤價3.26元。

當日，中金印力消費REIT成交量10.18萬手，成交額3284.62萬元。

首批消費REIT

中金印力消費REIT是國内首批獲批的消費基礎設施REITs項目之一，中金印力消費REIT發售總份額為10億份，募集規模32.6億元，首發入池資産為位于杭州市的杭州西溪印象城購物中心。

此次上市，中金印力消費REIT吸引了包括深圳地鐵集團、國壽投資控股有限公司、中信證券股份有限公司在内的多家國内金融機構的參與。

其中萬科大股東深圳地鐵集團作為初始戰略投資人，認購了約30%的份額，投資金額接近10億元，這筆投資創下了國内國資體繫對消費類REITs的最大單筆投資紀錄。

市場人士認為，市場值得期待消費類REITs的表現，将其作為長期投資，獲得比較好的投資回報預期的可能也比較高。對于消費基礎設施REITs而言，市場最關心的是其底層資産的風險控制及穩定收益能力。

對此，中金印力消費REIT給出的答案是“優質的底層資産和卓越的管理團隊将為中金印力消費REIT上市後的運營表現提供有力支撐。”

根據招股書信息，中金印力消費REIT預計2023年10-12月和2024年可供分配金額分别為3601.06萬元、1.7億元，現金分派率分别為4.42%和5.21%。

底層資産

消費REIT對投資者的吸引力源自于其底層資産的優越性，中金印力消費REIT的底層資産是杭州西溪印象城購物中心。西溪印象城是國内首家生态型購物中心，毗鄰西溪濕地，輻射杭州大城西余杭商圈。

項目為地上4層、地下1層的城市副中心級購物中心。其中，一期項目開始運營時間為2013年，匯集沃爾瑪等200余品牌，有超過20余家首次進入杭州的品牌項目；二期開始運營時間為2018年，新入駐品牌81家；合計建築面積25萬平方米.截至2023年9月末，目標基礎設施資産估值為39.59億元。

消費REIT最讓投資者關心的方面是項目的出租率和租金。

出租率方面，2014-2022年，杭州西溪印象城購物中心的年加權平均出租率為98.2%，過去5年加權平均出租率約為98.1%。

截至2023年9月30日，西溪印象城整體建築面積25萬平方米，商戶371家，出租率達到99.6%，業态涵蓋餐飲、零售、娛樂、服務、新能源車等多個領域。目標基礎設施資産出租率已達到較高水平，且呈現平穩态勢，進入運營穩定期。

自2013年開業以來，該項目營業額呈上升趨勢，2022年總營業額超過35億元；2023年1-9月的營業額突破32億元，再創歷史新高。

據了解，商業項目的運營收入構成包括固定租金收入、營業額提成租金收入、物業管理費收入、固定推廣費收入、多經及廣告收入以及停車場收入。

而西溪印象城中，固定租金收入占比最高，達到62.3%，為基礎設施項目經營穩定性提供良好支撐。

從各業态租金收入占比情況看西溪印象城的商業業态分布，2023年1-9月，零售業态租金占比最高，達到61.8%；娛樂業态占比最低，僅有4.8%；餐飲業态的租金占比26.6%，服務業态占比6.8%。

各業态租賃面積方面，零售業态租賃面積占比為54.3%，餐飲業态占比24.5%，娛樂業态占比12.2%，服務業态占比9.1%。，各類業态租賃面積及租金收入占比較為分散，能夠有效緩解單一業态市場風險對本項目的潛在影響。

租金水平方面，根據招股書披露，經過評估機構市場調查與研究，B1-L4層專門店市場租金修正結果範圍為25-604元/平方米/月；A館各樓層主力店市場固定租金單價範圍為54-68元/平方米/月；次主力店市場租金單價範圍為68-125元/平方米/月。

租賃合同期限方面，截至2023年9月30日，在執行租賃合同的租期最長為20.7年，其中租期在0至5（含）年的租賃面積占比為48.00%，租期在5（不含）至10（含）年的租賃面積占比為16.09%，租期在10（不含）年以上的租賃面積占比為35.91%。

客流量方面，項目開業以來，客流量與車流量呈攀升趨勢。2022年客流達到約1500萬人；2023年1-9月客流累計1,579萬人、車流累計252萬輛，較2019年1-9月同比分别提升16%及21%，均創歷史新高。

值得注意的是，根據招股書内容，發起人印力集團持股項目共59個，其中已開業的項目58個，另持有1個在建項目，總建築面積合計超過640萬平方米，覆蓋印象繫列各類産品線，均可作為潛在擴募資産。

同時，站在萬科的視角，除消費類REIT上市外，萬科旗下的物流REIT已處于深交所問詢階段；萬科長租公寓REIT目前也在積極申報中，萬科也有望成為業内首家實現三種經營性REITs突破的企業。