星河灣11億高息債提前兌付 老錢房企家族的債與贖

觀點網 在頭部房企尋求發債窗口的當下，星河灣決定提前贖回賬下唯一一筆公開債券。

5月7日，川财證券發布公告稱，“21海怡01”2024年第一次債券持有人會議已成功舉行。該議案由廣東星河灣房地産（集團）有限公司提出，涉及廣州番禺海怡房地産開發有限公司2021年公開發行的公司債券（面向專業投資者）第一期的未償還本金及應計利息的提前兌付事宜。

債券發行金額11億元，票面利率8.50%，期限5年。

據數據統計，2024年一二季度房地産企業到期債券規模超過1500億元。房地産行業的融資乃至生存模式都已改變，星河灣選擇提前告别一筆昂貴的資金。

最後一支債券

财報顯示，2023年，星河灣地産營收98.29億元，同比增長約23%，但仍不足百億；年内歸母淨利潤1.88億元，同比大幅減少80.7%。

一定程度上，星河灣犧牲了規模與利潤，但至少不為債務所累。

截至2023年末，星河灣地産負債合計543億元，所有者權益174.38億元，總資産717.37億元，負債率為75.69%。

在非流動負債中，長期借款141.84億元，同比增長38.98%，抵押、保證借款40.36億元，質押、保證借款7.22億元，三管齊下的抵押、質押、保證借款94.27億元。

與之對應的是應付債券只有2.34億元，較2023年初的10.96億元減少約8.62億元。

需要注意，就在2023年6月20日，廣州番禺海怡房地産開發有限公司發布“21海怡01”2023年債券回售實施結果，回售並注銷金額為8.65億元。

從金額來看，“21海怡01”正是星河灣存續的最後一支公開債券，而且即将摘牌。

在流動負債中，合同負債228.89億元，同比增長12.18%，體現銷售有所好轉，未來可結轉規模增加。剔除合同負債後的資産負債率僅為43.79%，距離紅線有足夠安全距離，處于行業較低水平。

另外該公司應付賬款74.49億元，同比增長27.42%，其中大頭為應付工程款64.08億元，同比增長45.44%。

不難發現，星河灣的主要融資渠道並非公開發債，而是利用應付賬款增加經營杠杆，通過供應鍊融資，達到變相延長賬齡和改善融資結構目的。

截至2023年12月31日，星河灣貨币資金58.06億元，同比增長44.35%，其中主要為銀行存款51.27億元，同比增長68.98%，其余庫存現金和其他貨币資金略微減少。

同時，星河灣2023年末所有權或使用權受到限制的資産共有153.38億元，除了抵押的存貨、投資性房地産、固定資産和無形資産，以及質押長期股權投資和固定資産售後回租以外，剩下的就是受限貨币資金，具體有14.4億元，其中包含了7.82億元預售監管資金和5.42億元貸款保證金。

據此，星河灣非受限的貨币資金也有43.66億元。同時星河灣一年以内到期的非流動負債為10.11億元，同比減少65.39%，非受限現金短債比來到4.32。

在手現金增厚，正是星河灣提前兌付債券最直接的底氣。

2022年1月26日，星河灣集團董事長黃文仔在年度講話時将星河灣的财務狀況歸納為四個字：三無一低。“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低。”

作為上個世紀起家的廣州“老錢”房企，一方面星河灣並未過度提升杠杆，另一方面借助抵押擔保，也建立了自身的融資路徑。

家族與财富的自贖

回顧星河灣地産2022年财報，其受到關注的地方亦非債務管理，而是錯綜復雜的應收款。

在星河灣地産2022年高達130億元的“其他應收款”里，産生了約16.19億元壞賬準備， 絕大部分來自關聯企業，而當年的淨利潤也只有9.57億元。

2022年應收款企業前五名分别是廣東煜豐建設、廣州盈峰投資、廣州開發區城市更新局、廣州宏富地産、北京星河灣地産，共産生52億元應收款，其中壞賬計提10.91億元。

除了廣州開發區城市更新局款項性質為押金及保證金，其余四家與星河灣地産都有千絲萬縷的關繫，款項均屬于關聯方往來款。

其中，煜豐建設是煜豐實業子公司，後者法人為黃文仔的女兒黃健慧，主營大家居智能制造。

盈峰投資的董事長、法定代表人吳帆，通過層層股權穿透，參投星河灣蘿峰項目開發公司。

宏富地産由廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣地産分别持股51%和49%，星河灣實業由宏宇企業集團（香港）持股98.31%，宏宇企業目前狀态顯示已解散。

來到2023年，“其他應收款”一項期末賬面余額來到134.34億元，其中屬于關聯方往來款的有83.57億元，兩項數值均有上升。

至于壞賬準備，也從16.19億元來到18.74億元。按照預期信用損失一般模型計提壞賬準備，第一階段壞賬準備（未來12個月預期信用損失）為1.69億元，較期初2.17億元出現下降；第二階段壞賬準備（整個存續期預期信用損失）為2.09億元，較期初1.33億元出現上升；第三階段壞賬準備(已發生信用減值)14.95億元，較期初12.69億元出現上升。從模型結構來看，其他應收款的壞賬準備變得更加嚴峻。

按欠款方歸集的期末余額前五名也並無過多變動，只有盈峰投資的位置換成了廣東麗弘企業管理服務有限公司，後者由吳惠珍持股99%並擔任法人，款項同樣也屬于關聯方往來款。

值得慶幸的是，前五名壞賬準備期末余額合計7.74億元，較上一年有所降低。

就在今年4 月 10 日，黃健慧辭去星河灣地産的法人和總經理職位，由吳惠珍接替。吳惠珍同時擔任星河灣集團聯席董事長，黃健慧則依然保留星河灣集團總裁一職。

星河灣，作為一家非上市房企，權力與财富仍然在“老錢”家族内部流轉四季。