苦撐三年的“河南王” 建業前四月銷售再降兩成與市場壓力

觀點網 “不留退路就是最好的出路”，建業的出路又在哪里？

2024年的建業管理年會上，董事長胡葆森提出了“甯願苦幹，絕不苦熬”“只有拼出來的成就，沒有等出來的輝煌”“逢山開路, 遇水架橋”“不留退路就是最好的出路”等新時期建業精神。

然而，回顧建業地産今年1-4月的銷售業績表現，還未能見到那份“拼出來的成就”，只有還在“苦幹”的建業。

根據建業地産股份有限公司發布的2024年4月未經審核合同銷售數據，4月份建業地産取得物業合同銷售額7.5億元，同比減少25.9%；合同銷售建築面積106742平方米，同比減少30.1%。

截至4月30日止4個月，建業地産已取得物業合同銷售總額25.8億元，同比減少63.3%；總合同銷售建築面積394231平方米，同比減少60.8%；每平方米平均銷售價格為6548元，同比減少6.4%。

這份成績單無疑是對建業的一次嚴峻考驗。在過往相當長的時間里，建業地産的銷售面積和銷售金額在河南市場排名第一，是名副其實的“河南王”。在2019年和2020年，建業地産的銷售規模（含輕資産）甚至連續突破千億。

從2021年那場天災開始，市場似乎就失去了以往的亮色，建業則在低迷的市場下砥砺前行。

三年苦撐

2021年7月鄭州遭遇了百年罕見的特大暴雨，疊加疫情的影響，河南房地産市場開始呈現下滑趨勢。

根據河南省統計局發布數據，2021年河南省商品房銷售面積13277.19萬平方米，同比下降5.8%；商品房銷售額8657.71億元，下降7.5%。2022年，河南省商品房銷售面積11141萬平方米，同比下降16.1%；商品房銷售額6724.82億元，同比下滑22.3%。

到了2023年，市場情況也並未好轉。該年河南省商品房銷售面積6965.29萬平方米，較上年同比下降5.5%；商品房銷售額4546.49億元，較上一年減少了2178.33億元，同比下降3.1%。

2021年的那場天災，似乎成為了建業發展的轉折點，帶來經營性經濟損失和運營性經濟損失等累計超過50億元。

據建業地産發布的2021年年度業績報告顯示，當年建業地産收入為419.59億元，同比減少3.1%；毛利潤為68.1億元，同比減少20.77%；在手現金僅59.02億元，較2020年末的226.19億元銳減73.91%。

除了努力籌措現金償還2022年于8月即将到期的5億元美元債外，建業在2022年開年就着手調整架構，給集團“瘦身”。

建業取消業務集團和大區兩級，從五級管理調整為三級管理。胡葆森表示，未來建業要“做少做小做好”，並在此前提下力争“做精做新做快”。這和如今萬科提出的“瘦身”策略如出一轍。

成功償還債務，守住了信用，但2022年業績並未達到胡葆森的預期。

這一年，建業出現了自創立以來首次虧損，從2021年度的溢利12.53億元，到虧損78.19億元；從2021年公司權益持有人應占溢利6.05億元，到權益持有人應占虧損75.61億元。

胡葆森在投資者會議上坦言：“我們在30年來第一次出現虧損，但是這個虧損還是超出了我的預期。”

到了2023年底，建業依舊未能扭轉虧損局面，報告期内，建業地産收入約192.31億元，較前一年下跌約20%；年度虧損31.03億元，但相較于2022的-75.61億元，同比增長了60.31%。

房地産行業風雨飄搖，“活下去”成了建業的宗旨。

建業的救贖

為了“活下去”，建業只能逢山開路，遇水架橋，采取自救措施。

除了上文提及的開源節流，給集團“瘦身”外，出售資産也是自救手段之一，且回流資金最快的方法，畢竟當時融資政策仍未放松，這也是大多出現流動性風險房企的主要籌資路徑。

2022年4月，建業集團将全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方；5月，建業轉讓華誼兄弟電影小鎮、只有河南·戲劇幻城部分股權；7月，建業地産出售29%股權給河南鐵建投，成為“混改”企業。

只要活下去，總會迎來黎明的曙光。自2023年起，在政府的積極扶持下，房地産市場逐步展現回暖态勢，新政策的出台更是為整個行業注入了新的希望。

2023年8月鄭州出台15條樓市新政，鼓勵調降存量房貸利率、暫停執行限售政策。在此這政策的影響下，建業終于傳來了好消息。

今年1月2日，建業地産公布2023交付成績單，全年累計交付10.84萬套，累計交付總套數同比增長45％，其中提前交付4.23萬套。2023年，建業地産累計交付面積約1442萬平方米。穩居河南省房企交付規模首位。

2月6日，建業地産宣布，公司40個項目入圍“白名單”，分布在鄭州、信陽、焦作、洛陽等城市。因各城市項目申報、審批工作進度不同，各城市項目的“白名單”申報工作還在持續進行，相關審批通過後，建業入圍“白名單”項目數量将進一步增加。

繼上一年8月的新政後，今年的5月10日，鄭州再發新樓政，取消試點期限和試點區域的限制，啟動“以舊換新”住房政策。

據公告内容顯示，自5月10日起，鄭州取消試點期限和試點區域的限制，鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市内八區将全面啟動二手住房“賣舊買新、以舊換新”的工作。

同時，城發安居公司對收購的二手住房房齡限制放寬至20年，增加了市民的選擇範圍。

不過按照目前建發自身情況而言，“困難”似乎比“希望”多得多。

截至2023年12月31日，建業地産的流動負債淨值及負債淨值分别約為155.80億元及6.73億元；銀行及其他借款及優先票據總額約為235.11億元， 而建業地産的現金及現金等價物僅約3.88億元。

今年的4月2日，建業地産主席胡葆森禁售期内被動出售35.7 萬股股份，用于償還債務。

毫無疑問，建業已無路可退，只能自尋出路。