資産出售、債務展期有進展 但富力的銷售仍拖後腿

觀點網 5月10日下午，富力地産公布2024年前4月合約銷售數據，情況依然不好。

資料顯示，4月份單月富力實現總銷售收入約7.7億元，同比下降53.6%，對應銷售面積約為6萬平方米。

1-4月，富力共取得合約銷售約為34.8億元，同比下降61.4%，同期累計銷售面積約為24.53萬平方米。

與之對比，去年前4月份，富力地産實現合約銷售90.2億元，銷售面積達約53.59萬平方米。同時， 2023年富力地産總銷售約199.5億元，同比降低48.09%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

由此可見，富力地産合約銷售情況繼續惡化，銷售降幅擴大，去化量也沒有沖起來。但這也並非完全是單個企業的問題。

今年以來，國内房地産市場仍處在調整過程中。來自國家統計局發布的數據，2024年1-3月份，全國房地産開發投資額同比下降9.5%（按可比口徑計算）。其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

銷售端方面，1-3月份國内新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

雖然期内銷售額和銷售面積的跌幅都有所收窄，且存在2023年基數較高的情況。但行業整體銷售下行是不争的事實，參與企業和消費者的情緒依然低落。

根據觀點指數研究院“2024年1-4月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，4月份樓市成交環比邊際改善，前100房企權益總銷售金額仍同比下降46.46%，而1-4月份期間的數據是47.97%。

以幾個代表性企業為例，如越秀地産前4月合同銷售金額300億元，同比下降約47.5%；新城控股4月份單月合同銷售額約37.04億元，同比減少48.28%；保利發展1-4月實現簽約金額960.08億元，減幅為38.39%。

只是，目前富力地産情況特殊，其是最早完成境外債務展期重組的内房企業。

富力向債權人争取了數年的喘息時間，意味着，它需要在這段時間内保持住銷售規模和開發建設規模。不然對債務本金和利息的償付，将無從談起。資金從何來？“銷售+資産出售”是富力計劃中的組合拳，但現時銷售難有起色，給該公司造成了麻煩。

不過富力地産仍有不少優質的位于海内外的投資項目，令資本市場對富力地産仍存在一定的容忍度。

最新，富力地産就成功促成了與張松橋的交易，向後者出售倫敦九榆樹項目股權，回流約62.47億港元，以制止GZRFPR6.507/11/25、GZRFPR6.507/11/27及GZRFPR6.507/11/28三只本金共計57億美元的票據出現“二次違約”。

另外，在4月30日，富力地産還成功争取到“H16富力5”、“H18富力8”和“H18富力1”三筆境内債的應付利息，獲得6個月展期。同時，富力完成了“H16富力4”和“H19富力2”的付息事宜。

出售資産是富力地産目前較穩定回流現金的方法。而且，富力的“貨物儲備”仍有不少。

根據2023年年度報告，截至年末，富力地産投資物業組合總建築面積約355.1萬平方米，其中運營中的建築面積約197.3萬平方米，在建或規劃中的建築面積約157.8萬平方米。

另外，在營酒店也有90家，總建築面積398.49萬平方米。2022年富力地産就曾以12.45億元出售北京、福州、鎮江3間酒店。

富力地産此前曾表示，近年集團已加快在中國及海外出售發展及投資物業的計劃，重新分配資金以解決金融負債及項目竣工問題。

截至2023年末，富力地産僅持有包括受限資金在内的現金57.43億元。與之對應，富力地産銀行借款、境内債券、離岸美元優先票據和信托貸款及其他借款組成的借款總額為1375.29億元，其中567.95億元将在未來1年内到期。

而截至2024年3月末，實際上富力地産已有本金總額為379.80億元的借款違約或交叉違約。

牽一發而動全身，截至2023年末，富力地産的土地儲備並不差，仍有總建築面積約5639.9萬平方米，其中總可售面積約4355.4萬平方米。除此之外，富力旗下還擁有大量優質舊改項目。

這些項目都有待開發出售，但銷售不力、資金難到位，對富力的工作推進形成了掣肘。