樓市調查 | 滬上豪宅圍牧記 凱德茂名公館114.72分的入圍分

觀點網 上海豪宅市場風雲依舊。

繼單價高達100.9萬元/平米的老洋房成交後，近日，上海黃浦區淮海中路闆塊的凱德茂名公館以114.72分的高入圍分響動業内。

據了解，按照社保繫數0.24分/月來計算，該項目的入圍門檻為基礎分60分加上至少228個月社保，也就是需要繳納約合19年的社保才有機會入圍。

對比前不久濱江凱旋門的113分，凱德茂名公館的入圍分數一躍成為今年内上海新房市場的最高分，而作為緊鄰巨富長、淮海路的標志性滬上項目，凱德茂名公館入圍分所帶出的熱點也讓市場開始進一步關注上海豪宅市場内的暗流涌動。

超高入圍分背後

“凱德茂名公館6号樓的新房一共75套，肯定都是需要積分搖号的，他們不和任何中介合作。”觀點新媒體詢問相關中介人員得知，目前凱德集團的茂名公館最後75套房源于4月28日便結束了認籌，這一次認購共吸引了超290組購房者，認購率約387%，認購者中高入圍分衆多，項目已提前鎖定清盤。

資料顯示，凱德茂名公館本次推出的75套收官房源中，包括6号樓74套以及5号樓的1套，均為建面約218-368平米大平層，過會價約合16.8萬元/平米。

“這批房源之前是出租了，2018年又進行了裝修。”早在2021年，凱德茂名公館6号樓房源就傳出過公開銷售的消息，最終順延至2024年正式入市。從這次高入圍分來看，項目的人氣並不低，市場消息甚至顯示，凱德茂名公館此次開盤是遭遇瘋搶的狀态。

客戶對于這個豪宅盤的“狂熱”，似乎與近期的市場倒挂情況有關。

觀點新媒體查閱了凱德茂名公館内去年9月出售的一套二手房源相關資料，該房源總面積368.2平米，位于五層，價格從2022年的1.3億元降至1億元，以此換算，彼時該房源的單價在27萬元/平米左右。同月，凱德茂名公館内中樓層的一套房源成交，成交單價約為24.5萬元/平米。從2024年本次加推的新房均價16.8萬元/平米來看，項目出現倒挂現象。

事實上，6号樓與項目其他樓棟並沒有房齡以及設計上的大差距，但倒挂差價達到6萬元以上。如此一來，想要上車的客戶源源不斷，認籌率超380%的重要原因之一水落石出。

另一方面，凱德茂名公館項目名聲在外，市場從“萬達太子同款”讨論到“易主過往”，加上西面巨富長，南面淮海路，東面思南公館，北面南京西路的黃金地段，項目一時風光無限。

“凱德茂名公館之前是東方海外的項目，後來轉讓給了凱德。”據中介人士透露，東方海外原名金山輪船，後于1969年改名東方海外國際，位于上海的東方曼哈頓、東方巴黎，以及東方劍橋均由該公司開發。而該企業最顯著的開發特點就是選址講究，旗下項目均位于市中心黃金地段，轉讓予凱德開發後，茂名公館項目也借勢成為凱德在上海的重點項目。

值得注意的是，自2011年入市以來，市場便開始将其與新鴻基濱江凱旋門這個同為豪宅類型的項目進行對比。早在十年之前的一季度内，上海成交單價在10萬元/平方米以上的頂豪房源合計24套，其中最大的赢家是成交9套的新鴻基濱江凱旋門，成交均價10.48萬元/平米；凱德茂名公館緊随其後成交5套，而成交均價則超越前者，達到12.5萬元/平米。

滬上豪宅價格倒挂現狀

實際上，濱江凱旋門于近日也進行了項目三期的認籌與選房，這個同樣上市了十幾年的陸家嘴豪宅盤的入圍分與凱德茂名公館相差無幾，達到113.04分。均價約合17.28萬元/平米，套均總價超4000萬元，合計獲得超1000組認購，認購金額35億元。

作為早年新鴻基地産所摘的地王項目，濱江凱旋門2012年一期開盤的最高報價超26萬元/平米，成為上海當時單價最高的樓盤；2020年，濱江凱旋門二期入市後也迅速清盤。

當然，濱江凱旋門項目也存在一定的倒挂區間。2024年4月，該項目放出的一套中層二手房源，284平米建築面積，售價約合5500萬元，單價約在19.36萬元/平米，與三期均價相差約2萬元。

值得注意的是，有市場聲音表示，在項目認購過程中，價值1.1億元的頂復戶型在開場前3小時就被選走，此外，現場選房客戶更偏愛帶江景、大戶型面積的房型。這與該闆塊内的看房“潛規則”息息相關，一線直面濱江的小區價格更高；無遮擋江景房型價格更高。

在買家雲集的濱江豪宅圈内，江景視野的比例，決定了房源的熱門程度與價格。

香港置地徐匯濱江啟元項目同樣如此，有人将其稱為“上海目前比較難買的新房子”。這座傳說中的徐匯濱江豪宅盤聯動價格達到17.8萬元/平米，如上文凱德茂名公館、濱江凱旋門一樣，項目同樣有倒挂空間。小區内總計80套房源，套數稀缺，觸發入圍積分後甚至有可能沖擊滿分。

更值得關注的是，該盤認籌標準稱得上極其嚴格：需提供第一認購人名下凍結資金與認購意向金支付賬戶近一年銀行流水，若資金繫從本人其他銀行賬戶轉入，則需同時提供該等資金轉出銀行賬戶對應的近一年銀行流水,說明該等資金為自有資金。若凍結資金與認購意向金非第一認購人自有資金，則審核不予通過。

此外，若凍結資金與認購意向金繫從第一認購人直繫親屬轉入第一認購人的賬戶，需同時提供該直繫親屬轉出銀行賬戶對應的近一年銀行流水，證明該筆資金繫自有資金。

最終，于4月底，香港置地徐匯濱江啟元的80套房源進行認籌，共有188組合格認籌數量，完成約44.55億元的銷售額。

同樣完成清盤的還有融創外灘壹号院二期項目。4月21日項目開盤銷售額達99.97億元，去化率100%，均價16.8萬元/平米，當日供應204套，套均總價達到5000萬元。

高單價、高總價、一房難求、屢創紀錄......成為魔都豪宅當下的關鍵詞。

由此看來，滬上2024年上半場的豪宅熱潮依舊，一波又一波以改善需求為主，需要優化資産配置的客戶在倒挂情況的影響下，或會持續尋找合适購房機遇。