解局 | 轉型資管公司，萬物雲需要做些什麼？

觀點網 在萬物雲董事長朱保全看來，物業是一門好生意。他在2020年作出了一個判斷：物業行業将處在長達十年的“重塑期”。

在當初物業企業上市潮中，有不少公司為了能夠搭上資本風口，在尚未完成治理結構、業務結構轉變且業績主要依賴關聯交易的情況下，依然選擇接住“潑天富貴”。

因此在地産行業調整期，物業行業也深受影響，各大物企近年來或主動或被動地求變，“獨立”成為頭等大事。

但在切割了地産之後，物業行業又該如何踏出下一步？

5月10日，萬物雲召開了2023年度股東大會，這次會議傳達了許多信号，比如未來将以核心淨利潤55%進行分紅派息，派息額有希望持續上升；又比如公司将繼續回購；以及預計二季度後将重新納入恒生綜指成分股等。

此外，朱保全還分享到，日本大和房屋實現了從公寓運營反向為土地主定制開發，這其實是從物業管理到資産管理再到基金管理的逆向過程。

朱保全表示，萬物雲也在思考並且實踐從物業管理到資産管理的轉型。

升維成為資産管理公司，或許是萬物雲甚至整個物業行業走出獨立行情的重要方向。在新三年計劃里，萬物雲又将選擇一條什麼樣的路徑進行資管轉型？

What

物業公司要做的資産管理是什麼？轉型做資管又需要具備什麼樣的能力和條件？

在朱保全看來，不少行業每年都要“重新開始”，因為它們的業績每年都會清零，而物業行業是在前一年基礎上繼續增長。此外，物業行業還是一種“剛需”行業，即便消費降級也影響不大，畢竟電梯不能停運、污水需要暢通。

所以他認為物業一直都是門好生意，這正是其底氣所在。

不過也不能就此“躺平”。市場上的主流觀點認為，物業服務的最終落腳點在人（業主）身上，因此本質是對人的服務。基于這種理解，物業服務便是老生常談的保安、保潔、保綠、保修、客服中心等基礎服務。

但朱保全的想法不同，在他看來，物業管理絕不是簡單的四保一服，而是對建築物及設施設備進行運營養護，最終目的是實現客戶資産的保值增值。

根據朱保全的理解，物業行業本質是對物的服務，對人的服務是基于對人的房子的服務。

這一想法恰好與物業公司要做的資産管理業務内容重合。

朱保全曾多次在公開場合闡述過物業管理（PM）、設施管理（FM）、資産管理（AM）之間的關繫。他認為，PM的價值是為業主實現資産的保值增值，FM則是以客戶為中心，為企業主打造良好環境空間。PM與AM一脈相承，並且是AM的基石。

不同于物業管理側重于資産及設備運營維護，資産管理是參與到物業建設的全過程，包括前期規劃設計、施工建設、竣工驗收以及後期運營管理。

從業務來看，資産管理所提供的服務包括市場咨詢、項目管理、營銷推廣、銷售與租賃、物業管理以及财務管理等，通過這些服務，最終實現客戶資産的保值增值。

可以看到，資産管理包含物業管理，物業管理是資産管理的一個子集。目前在這條物業管理通往資産管理的轉型路途中，國内物企主要是在後端做得比較好。

因此，傳統物業公司要升維做資産管理公司，便需要從“房子”的角度出發，在四保一服基礎上進行上下遊業務鍊的延伸，特别是在前端介入。

只是，這種涵蓋全鍊條的“一站式”服務對企業的能力也提出了比較高的要求，比如大量的專業人員、豐富的業态與客戶資源、雄厚的資金實力等。

Why

既然從物業管理升維到資産管理很難，那萬物雲為什麼還要“自找苦吃”？

從客觀事件來看，物企與地産關聯公司“分手”是因為房地産行業下行導致。

但也有觀點認為，無論房地産行業是否受挫，物業行業都會走向獨立化發展，這是行業發展必然的結果。

這種說法不無道理，因為房地産與物業的商業邏輯並不相通，前者類似于金融，而後者是服務。因此在行業持續發展走向高度市場化之後，物業行業最終也會走出一條不依賴于地産關聯公司的獨立道路。

在朱保全看來，無論是萬物雲或是其他同行，都還沒有走出獨立的行情。

根據萬物雲2023年年報數據顯示，近年來萬物雲與萬科間關聯交易比例持續下降，從2021年的19.2%下降至2022年的16.0%，2023年則進一步降至13.5%。

在公司2023年度業績發布會上，萬物雲還披露了一份極端壓力測試數據：2023年度，剔除所有與開發商相關收入後（含開發商新交付項目的物業費收入），對萬物雲的收入影響為-17.5%，但收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

從上述數據看，萬物雲似乎已經足夠獨立，起碼表現要優于大部分同行。

然而從應收賬款方面來看，2023年萬物雲應收賬款余額為67.8億元，同比增長8%，低于公司10.2%的營收增速。

但值得注意的是，在計提減值撥備前，萬物雲來自萬科集團的應收賬款金額為24.87億元，同比增長17.08%，高于收入增速。這些應收賬款均是萬物雲向萬科提供經營性業務服務而産生的，而且賬齡較短。

這或許是朱保全說萬物雲還沒有走出獨立行情的原因之一。

朱保全曾表示，2023年到2025年是一個分水嶺，到2025年之後誰能跑出獨立行情，将是一個關鍵點。

萬物雲升維做資管，或許也正是為搶占關鍵點做準備。

此外，朱保全對物業行業有一個判斷：物業行業未來會轉變為大消費行業的一環，會變成人對物的一種消費行為，包括對物的養護、對不動産的養護等。

這正是朱保全在2023年業績會上提到的物業公司的“彼岸”，是衣食住行里的剛需消費。

但“剛需”的消費往往帶有民生屬性，幾乎沒有高溢價。疊加房地産進入調整期，萬物雲想要達成從“此岸”到“彼岸”的涅槃，那麼便需要挖掘新的增長空間。

從資産管理本身來看，涉及資産運營各個環節，剛好可以增加物企的收入來源，豐富企業盈利途徑，達到開源效果。

從市場角度來看，轉型做資産管理雖有挑戰，但也存在着機遇。

在當下房地産調整期間，衆多資産頻繁被擺上貨架，其中不乏一些優質資産，這對物業公司的商企業務來說是難得的好機會，也是物企升維的一次機會。

而且，當轉型成功之際，公司估值也将得到進一步的提升，屆時便不需要公司打響股價保衛戰，辛辛苦苦地通過回購股份做市值管理了。

How

那麼，萬物雲又該如何實現升維資管？

4月中旬，朱保全曾飛往日本進行業務考察，在那里，他遇到了住宅建築商——日本大和房屋工業株式會社（簡稱：大和房屋）。

在失落的三十年中，日本房地産行情與當前中國房地産類似，在這種情況下，大和房屋成功轉型實現逆市增長，公司淨利潤從2000财年的62.6億日元增長至2021财年的2252.7億日元，年復合增長率約18.6%，其成功經驗對中國房地産有很高的借鑒意義。

大和房屋自救的第一步是縮表穩定财務，穩固财務基礎後才開始進行新業務的探索，探索方向一開始是立足于住宅主業，進而發展租賃住房、獨棟住宅與公寓等業務。

在橫向拓展業務領域的同時，大和房屋也在縱向發展業務價值鍊。比如在公寓管理上，為了提升運營能力與市場競争力而增加了建築翻新和重大維修等服務，公司資産業務能力因此得到強化，最終反向助力資産的開發。

此外，在日本REITs政策利好之下，大和房屋存量業務得以實現土地提案、土地選購、規劃發展、設計施工、資産管理、資本退出的價值閉環。

朱保全在本次股東大會上提到，大和房屋就是從公寓運營反向為土地主定制開發。在他看來，這其實就是從物業管理到資産管理再到基金管理。

大和房屋的确為行業提供了一個參考模闆，但終究不是一份萬能的答案，國内企業要想轉型還是需要結合自身實情。

對于萬物雲而言，蝶城是三大戰略之一，也是其優勢之所在。

截止到2023年底，萬物雲蝶城數量增長至621個，2024年将繼續推進不少于100個蝶城的流程改造；完成流程改造的蝶城150個，對應項目1124個。

同時，萬物雲2023年在蝶城内還進一步拓展了資産服務，包括維修、裝修、租賃、買賣等，圍繞資産展開的增值服務總額超過了325億元，服務頻次超過566萬次。其中，二手房買賣業務總交易額達213.46億元，同比增加24.5%；二手房屋租賃業務交易額達1.51億元，同比增加4.5%；

截止去年底，萬物雲在40個蝶城内落地了裝修業務，簽約金額同比增長68.0%至3.55億元；同時還試點部分維修家政業務，交易額達2.48億元，同比增長136.8%。

或許，蝶城便是萬物雲轉型資管的試驗田。

而在早前的2023年度業績發布會上，朱保全曾提出了蝶城+社商的構想。在蝶城範圍内去尋找到經營不善的社區商業並進行改造，嘗試讓居民與社區mall形成一種緊密的消費聯動。在幫助住宅的不動産保值增值的同時，還實現了社區商業資産的保值增值。

據介紹，在萬物雲計劃布局的蝶城内，有超過800個蝶城具有開展社商業務的機會。

蝶城+社商，或許也是萬物雲升維資管的一個發力方向，畢竟商業的發展空間巨大，且與物業資産管理天然貼合。

商寫業務方面，萬物雲在過去幾年抓住機遇進軍綜合設施管理（IFM）市場，萬物梁行成為該賽道頭牌之一。截至2023年末，萬物雲在管物業和設施管理服務項目數量為2241個，其中商企物業服務項目793個，綜合設施管理服務項目1448個。

雖然IFM賽道的毛利率並不是很高，但資管升維離不開物管服務，也離不開IFM服務。

而且可以極大地豐富了萬物雲B端的客戶數量與業态，在互聯網、高端制造、金融領域都擁有了自己的“朋友圈”，成為立足市場的一個根基。

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