樓市調查 | 華潤置地搶跑五環外 北京潤府首開收金14.6億與市場溫度

觀點網 前不久，北京五環外迎來了限購大松綁，各家企業亦緊抓政策熱度，加快推盤。位于亦莊闆塊的北京潤府，便選擇在新政後首個周末進入市場。

消息稱，5月12日，華潤置地旗下北京潤府正式開盤，項目首推380余套房源，當天成交171套，收金14.6億元。

在市場人士看來，北京潤府的熱度主要得益于政策層面利好，五環外限購剛剛松綁，作為新政後首個入市項目，得到的關注度更高一些。

“當然，醒目的整體區位優勢也較為明顯。”市場人士提到，北京潤府14.6億元銷售表現是多方因素綜合的結果，

實際上，2024年開年以來，北京樓市呈現弱復蘇的局面，“金三銀四”整體表現較為平淡，而北京潤府被市場看作是“五月紅”的開端。

不僅僅是北京潤府，從北京住建委披露的消息來看，五月份以來，大量位于五環外的項目接連獲取預售證，以搶占政策先機。

五環内外

五一小長假後的首個周末，北京東南五環邊上北神樹闆塊人頭攢動。

市場消息顯示，5月12日，華潤置地旗下北京潤府正式開盤，本次共計推出380余套房源，當天成交171套，收金14.6億元。

不少市場人士表示，這是“430新政”之後，五環外首個入市的“紅盤”。

消息提到，參與本次開盤認購的客戶，除了亦莊本地購房者以外，還有不少來自朝陽、東西城、海澱、通州、昌平的置業者，輻射範圍較廣。

有熟悉北京樓市的業内人士認為，限購松綁帶來了較大的助力。

4月30日，北京市住建委發布新政，正式放開五環外的限購。新政的落地，有望拉動區域市場的活躍度和成交量。

據北京潤府置業顧問表示，項目開盤不到兩天，“來看房的客戶很多，最好提前預約”。

中介機構相關人員也表示：“這個盤（北京潤府）剛剛入市，線上及電話咨詢量也比較高。”

不過也有市場人士認為，五一小長假外出旅遊人數較多，不少購房家庭會選擇在小長假後選房、購房，北京潤府開盤時間恰逢小長假後的首個周末，吸引了不少熱度。

除此之外，項目本身區位與配套優勢，同樣是吸引購房者的重要指標。

上述中介機構相關人員介紹稱：“項目距離17号線北神樹站200米，一站就可以到朝陽，三站到三環，七站到國貿……旁邊就是北師大附中”。

顯然，交通的便利性是吸引“朝陽客們”的最重要原因，而配套教育資源的屬性亦是其中難得的加分項。

據華潤置地北京官微消息，該項目從入市到開盤約60天時間，接待到訪客戶10000+，線上直播關注度破10萬。

北京住建委消息顯示，北京潤府備案名稱為潤悅雅園，于4月13日獲取預售許可證，準許銷售面積為7.99萬平方米。本次取證樓棟為8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#、21#，可售套數共計640套，備案均價為6.52萬元/平方米，住宅産品建面區間約99-177平方米。

第三方平台顯示，本次北京潤府共推出六種戶型項目，其中，99平方米和109平方米三居室戶型，價格在6.1-6.15萬元/平方米左右，129平方米及133平方米的四居室項目基本在6.2-6.3萬元/平方米之間，而157平方米及177平方米的四居室房源，價格在6.4-6.5萬元/平方米之間。

此外，根據市場消息，前期認籌客戶可享立減10萬元的優惠，開盤當天認購客戶可享2個點折扣，7天内能簽約的再給1個點的折扣。

相關置業顧問亦向觀點新媒體透露：“項目剛剛開盤，優惠力度比較大。”

不過，這一價格對比周邊競品而言，溢價空間顯然更高一些。

查閱發現，2024年4月，亦莊闆塊新房均價達到6.41萬元/平方米，而片區二手房源的挂牌均價則達到5.17萬元/平方米。

其中，招商璀璨時代、豐禾嘉會均距離北京潤府七公里左右，且距離該項目僅三個地鐵站，但銷售均價為5.8萬元/平方米，較北京潤府優惠6100元/平方米。

項目周邊二手房包括2014年交房的潤楓領尚項目，緊鄰北京潤府，目前在售房源共計53套，挂牌均價為4.81萬元/平方米；其次，不足2公里範圍内還有2016年建造的泰禾拾景園，共15套房源在售，均價為5.54萬元/平方米。

“相較1站内的朝陽十八里店，北京潤府價格優勢明顯，但對比亦莊版塊同類競品，該項目價格顯然要更高一些。”熟悉北京樓市的相關人士表示，這也是部分購房者仍處于觀望狀态的原因。

樓市熱度

4月30日，北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，符合條件的居民家庭和個人可在五環外新購一套商品住房。

按照最新政策，北京市戶籍居民家庭，已在京擁有2套住房的；北京市戶籍成年單身且擁有1套住房的；連續繳納5年社保或個稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的，均可在五環外新購一套住房。

實際上，自去年下半年以來，北京市接連出台相關的樓市政策。

觀點新媒體查閱發現，2023年9月1日，北京正式執行認房不認貸；随後，同年12月14日，北京再度優化購房政策，首套房首付比例降至3成。

2024年2月6日，北京通州松綁執行了多年的“雙限購”政策，3月27日，北京廢止“夫妻離異任何一方3年内不得購房”的規定。

不過，相較于此前的政策松綁，熟悉北京樓市的相關人士表示，這是北京尺度最大的一次限購寬松。

該人士表示，結合多套改善家庭對地段、配套、産業，以及由此推導的價值确定性的要求，預計本次政策将利好北京郊區新盤，特别是改善型新盤。

根據北京住建委官網數據統計，2024年4月份，北京商品房住宅共網簽成交16823套，其中新房網簽成交3469套，二手房網簽成交13354套。

與3月相比，4月北京新房網簽成交量環比下降2.47%，二手房環比下降6.48%；同比來看，新房網簽成交量則下降56.25%，二手房網簽率則下降4.12%。

顯然，即便接連政策松綁，但從前四月表現來看，北京樓市整體仍舊較為平淡，傳統“金三銀四”銷售旺季消失。

不過，“430新政”之後，市場熱度明顯提升，中介機構相關人員透露，“五一”小長假樓盤帶看情況、咨詢情況大幅上漲。

“以前一天最多帶看3組客戶，五一期間一天帶看量達到了7組。”該人士表示。

整體來看，受益于政策紅利，五環外成為看房、購房重地，比如朝陽奶西、東壩、崔各莊等。

不僅如此，大量項目亦借機推出促銷活動，以期進一步推動去化。比如，龍湖禦湖境項目推出了10套指定房源，享受折上購的促銷優惠；招商北京推出“心動購房節”，北京在售項目均有“三重豪禮”：包括價值約3萬元豪華遊輪遊的福利、限時争搶房源、直播間抽獎。

除此之外，包括越秀、綠城、城建等企業旗下多個項目推出特價、促銷房源。

第三方數據顯示，五一期間，北京二手房日均成交量同比增長43%，其中五環外二手住房成交量占全市成交總量的40.3%，而去年同期則為33.9%，今年四月為35.8%左右。

另據觀點新媒體統計，截至5月12日，北京新房網簽成交量981套，二手房網簽成交為3368套。

限購松綁助推了北京樓市的進一步復蘇，而各家企業亦緊抓時機，加快預售證的獲取。

數據顯示，五月份以來，北京住建委共計發放五張預售許可證，其中四個獲證項目均位于五環外，包括缦雲ONE、帥府·京彩世界、北京德賢華府等，準許銷售面積14.03萬平方米。

不過，“430新政”帶來的影響能夠持續多久？業内人士則認為，要實際解決二手房的成交問題，同時緩解房價的跌勢，才能真正拉動樓市回歸良性循環。