雅居樂境外債失守 騰挪兩年後還是走向了違約

觀點網 自5月9日以來，港股地産闆塊一路向好，多只地産股迎來大漲，其中世茂集團漲幅遙遙領先，融創中國、旭輝控股等跟漲。

然而，在大市上漲趨勢下，雅居樂卻因債務違約迎來直線下跌。

5月14日早間，雅居樂發布内幕消息稱，鑒于公司面臨的流動性壓力，尚未支付2020票據有關利息，該票據利息支付的寬限期于2024年5月13日到期，並預期将無能力履行境外債務項下的所有付款義務。

消息一出，公司股價直接下跌12.86%，最高跌幅超17%。

雅居樂集團表示，公司将與債權人保持積極溝通，並将積極探讨最佳的解決方案以實現長期持續發展。同時，公司也将繼續采取措施加快物業預售，加速收取銷售所得款項，以最大努力改善資産負債狀況。

對于雅居樂的違約，市場的反應雖然驚訝，但也沒感到太大的意外。

違約現實

關于雅居樂違約的傳聞，早在2022年就已經在市場上蔓延。

2022年，雅居樂曾延期支付兩筆永續債利息，進行了處理。彼時業内評價是，因為永續債可延期的性質，雅居樂並不算違約。

不過當時業内就此開始對雅居樂的償債能力産生了擔憂。

同年12月，穆迪将雅居樂的公司家族評級從“B3”下調至“Caa1”，並将其高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”。當時穆迪指出，在缺乏新的外部融資渠道或資産處置來解決龐大到期債務的情況下，預計雅居樂集團的流動性在未來12至18個月内仍将不足。

到了2023年3月，雅居樂又發生了一筆信托項目違約延期事件。

此次涉及的紹興柯橋信托項目是一個股權投資項目，由雅居樂與祥生集團一同合作開發。該項目土地款總價為20.4億元，僅支付了首筆10.2億元款項，受祥生“暴雷”影響，當時只好申請退地並簽署合同解除協議。

針對此次事件，雅居樂集團方面表示，這是股權合作項目，而不是債，所以違約跟集團的關繫不大。退地款是用來歸還信托産品的，只不過退地進展較慢還沒到賬。

對此，有業内人士認為，雅居樂本質上還是違約了。只不過，正如雅居樂集團所說，這畢竟不是真正意義的債務違約，因此市場上還是保留着雅居樂“零違約”的評價。

如今，該集團的守約紀錄還是斷了。

2024年5月14日，雅居樂公告宣布，鑒于公司面臨的流動性壓力，尚未支付2020票據的有關利息，並預期将無能力履行其境外債務項下的所有付款義務。

據觀點新媒體了解，雅居樂此次違約的2020票據是公司于2020年10月8日及11月10日發行的，總額4.83億美元，票面利率為6.05%，将于2025年到期。

與上一次股權合作不同，這一次是實打實的債務違約。該筆票據2024年的利息支付日原為4月15日，然而直到5月13日寬限期到期尚未能支付利息。至此，雅居樂集團正式宣告債務違約。

苦苦支撐了兩年，雅居樂終究還是挺不住了。

據不完全統計，包含此次違約的2020優先票據，雅居樂目前共有9筆境外債存續，規模合計約39.57億美元，其中包括4筆永續債、1筆可轉換債券、4筆美元優先票據，到期日在2025年1月至2026年11月之間。

境内債方面，則存續有3只合計21.5億元債券，另有一只42.44億元的ABS。

根據穆迪的一份報告顯示，到2025年3月，雅居樂或将有總計90億元等值債券到期或可回售。

根據公司年報，雅居樂截止2023年底擁有的現金及銀行存款125.53億元，其中包含受限制現金39.16億元。

公司在未來一年内的償債壓力仍然居高不下。

償債歷史

在市場看來，雅居樂是一家“紮眼”的民營房企，許多業績表現比它好的房企都暴雷了，而它還能保持多年“零違約”記錄。

近年來，雅居樂一直在四處“找錢”，在“三支箭”出台後，通過股權配售、資産處置、發行債券等方法籌集到不少資金來償還債務。

在股權配售方面，雅居樂曾分别于2022年11月、12月、2023年1月、8月完成配股融資，分别獲得資金7.83億港元、6.172億港元、4.89億港元、3.872億港元。無一例外，這些資金均用作償還公司現有債務。

資産處置方面，雅居樂曾在去年11月以3.1億令吉的價格出售了位于馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。這筆交易中，公司預計錄得虧損3.71億令吉，後來該部分虧損預計将擴大至4.31億令吉。

甯願虧本出售項目也要回血，這也從側面體現了該公司的償債壓力之大。除了吉隆坡項目，

雅居樂還曾将位于茂名、雲浮、長沙、武漢、常州等地的項目和物業擺上貨架。

同時，得益于過往的零違約紀錄，雅居樂在融資市場也還能操作一二。

2023年，境内方面，雅居樂在1月發行了12億中期票據、3月發行了7億元公司債券；境外方面，則分别于3月和5月獲授金融機構的定期貸款融資，合計取得等值超82億港元的銀團貸款授信。

另外，自今年出台了“白名單”政策後，雅居樂旗下重慶、廣州、昆明等地均有項目被納入名單之中。

利好之下，公司高層也因此愈發樂觀，在2023年5月份舉行的股東大會上，雅居樂主席陳卓林提到，希望集團最快可在2024年或2025年扭虧為盈。

然而沒想到的是，就在大家都以為雅居樂還能繼續撐下去的時候，卻突聞一聲驚雷，而且似乎也並沒有扭虧為盈的迹象。

今年一季度，雅居樂境内主體廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司實現營業收入39.06億元，營業利潤則虧損3.6億元，淨虧損5.72億元，歸母淨虧損達3.03億元。

此外，雅居樂前四個月預售金額約65.5億元，同比下降68.02%；對應建築面積為46.5萬平方米，同比下降65.93%。

稍早時候的5月6日，東原地産上市主體迪馬股份公告債券違約，公司債券“21迪馬01”未能于4月30日到期日足額償付本息。

對此，有業内人士指出，月内兩家房企暴雷，不僅僅是因為企業本身的經營問題，也是行業普遍存在的問題。

該人士認為，以往推出的救市政策並沒有起到很大的刺激市場作用，特别是在非一線以及強二線城市。這部分城市往往庫存量較大，在交易量起不來的情況下将面臨較高的去庫存壓力。

如果房企在這些高去庫存壓力城市布局的項目量比較多的話，公司銷售回款将受到拖累，暴雷也是必然。