通過股權投資在項目公司當中持有一定份額,並選擇在合适時機推出,是信托公司慣有的模式。
觀點網 在中國金茂衆多項目當中,有着不少信托機構的身影,這一次退出的是位于成都的兩個項目。
最新消息顯示,5月16日早間,中國金茂發布公告稱,該公司以23.85億元的代價成功收購成都隽茂49%股權、成都悅茂49%股權。
據了解,前者為成都錦江金茂府的開發商,後者為成都悅湖金茂悅的開發商。
此次收購之後,申萬宏源等所持有的嘉興文茂貳号以及華潤信托所持的嘉興振茂,正式從上述兩項目當中退出。
業内人士表示,通過股權投資在項目公司當中持有一定份額,並選擇在合适時機推出,是信托公司慣有的模式。
信托進與退
中國金茂成都的兩個項目當中,信托機構已然完成自身使命。
5月16日早間,中國金茂發布公告稱,金茂西南以11.92億元的代價收購成都隽茂49%股權;同時,以11.93億元代價收購成都悅茂49%股權。
其中,成都隽茂負責開發建設成都白鹭灣闆塊錦江金茂府項目。
早在2022年9月,開盤不到一個月的錦江金茂府進行增資擴募,随後嘉興文茂貳号投資合夥企業(有限合夥)出資10.47億元成為該項目的新合作方,持股比例為49%。
資料顯示,嘉興文茂貳号共有四家合夥人,分别為金茂西南企業管理(天津)有限公司,持股49.9535%;申萬宏源集團股份有限公司,持股46.5116%;北京金茂信通咨詢有限公司,持股3.4419%;以及海南啟茂咨詢服務有限公司,持股0.0930%。
查閱發現,金茂通信、海南啟茂均由金茂投資全資持有。
同樣在2022年12月,成都悅茂開發建設的武侯區悅湖科技城闆塊悅湖金茂悅項目,以同樣方式來引入資方。
彼時摘牌的機構為嘉興振茂投資合夥企業(有限合夥),投資金額為11.37億元,對應持股比例同樣為49%。
嘉興振茂由華潤信托、金茂西南企業管理(天津)有限公司各持股49.973%,海南啟茂咨詢服務有限公司持股0.0539%。
值得注意的是,無論是嘉興文茂貳号或是嘉興振茂,在成都兩個項目當中更多進行财務方面的把控,項目實際控制權仍在中國金茂手中。
在業内人士看來,通過将股權讓渡給信托公司,從而獲得融資,是項目開發建設階段的常見手段。
而今項目走向尾聲,嘉興文茂貳号、嘉興振茂“功成身退”,通過企業回購的方式,從上述兩個項目當中抽身離開。
不過,信托公司這一進一出之間,也時常被外界解讀為“明股實債”。
畢竟,根據監管層面的界定,明股實債是一種債權融資工具,在投資方式上不同于純粹股權投資或債權投資,而是以股權方式投資于企業,但以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等形式獲取固定收益的投資方式。
金茂資本局
針對信托的此番進退,是否涉及“明股實債”,市場卻衆說紛纭。
“信托機構入股開發商項目,屬于股權類投資,算不上是創新模式。”也有市場人士表示。
實際上,信托機構躬身入局與房企共擔風險的案例並不少見。
一般來說,房企在拿地之後,往往會通過增資的方式引入信托公司,由此企業得以募集資金進行項目開發建設。
上述市場人士強調,在項目銷售、回款結束之後退出,也屬于常規流程。
觀點新媒體查閱發現,此次涉及的錦江金茂府及悅湖金茂悅均已完成銷售,並在今年三月正式竣工。
其中,錦江金茂府于2022年8月21日開盤銷售,此前還創下首開去化率100%、七開七罄的成績。
從成都住建蓉e辦披露的消息發現,自2022年8月至今,錦江金茂府共計獲取了8張預售許可證,共計銷售15棟住宅産品及其配套車位,産品涵蓋165-255平方米的平層,以及400-500平方米的大平層。
其中,首張預售證共計推出136套住宅産品,預售面積為3.37萬平方米,最終項目去化率達到83.64%,而後獲取的七張預售證當中,涉及住宅産品的六張,分别去化61.15%、94.12%、85.61%、91.39%、53.44%及100%。
數據來源:成都住建蓉e辦、觀點指數整理
查閱發現,上述産品當中,未售部分基本上是各個樓棟的一層住宅,均已進入清退流程。
如若以預售均價粗略計算,錦江金茂府共計實現銷售額約20億元。
從第三方中介處獲悉,悅湖金茂悅亦僅有少量一層住宅或公寓産品在售,同樣處于尾盤清盤的狀态。
該項目分别于2022年10月及11月獲取預售證,共計推出564套住宅、公寓産品,銷售均價約2.6萬元/平方米,目前項目的整體去化情況達到89.46%。
數據來源:成都住建蓉e辦、觀點指數整理
顯然,兩項目均已完成銷售及建設,不再涉及融資需求。
中國金茂在公告當中亦表示,通過本次交易,成都隽茂、成都悅茂将成為公司的間接全資附屬公司,這可确保該項目成功收尾,相關各項事宜順利完成。
公告還明确,中國金茂此次收購成都隽茂49%股權的代價包括11.75億元的股權對價及0.17億元的借款利息,對比此前增資涉及的10.47億元對價,溢價13.85%。
同樣的,收購成都悅茂49%股權所涉代價為11.59億元的股權對價及0.34億元的借款利息,對比增資價格溢價4.93%。
實際上,過去幾年,信托機構在房地産行業當中,更多扮演資金方的角色。但近兩年,随着房地産行業流動性風險頻出,信托機構更多承擔起“白衣騎士”的角色,通過承債式收購的方式,化解房地産項目的風險及壓力。
比如,此前華融聯手6家銀行、中信信托,對融創上海董家渡項目注入120億元新增融資;光大信托、五礦信托接盤恒大位于重慶、東莞、佛山、廣州的四個房地産項目……
不過,業内人士強調,信托機構接盤房地産公司項目股權後,一般只會在财務上把控,後期通過轉手、引入代建方等方式,推進項目並實現退出。
撰文:龔麗欣
審校:徐耀輝