荣萬家重回“舒适圈”

觀點網 在房地産進入調整期以來，各大物企均遭遇業績下挫、盈利下降等打擊。為阻止業績持續下行，物企們紛紛發展多元業務，積極探索非住領域。

近期，荣萬家也在非住宅服務領域得到了進一步的業務拓展。

5月14日，該公司發布消息表示，成功簽約内蒙諾亞國際醫院物業服務項目及中標香河縣綠化管護服務項目。

這是一次在非住領域的業務拓展，但無論是内蒙古還是河北香河縣，均位于環渤海經濟圈内，該區域正是荣盛發展土地儲備占比最高的區域。

在行業整體進行獨立化轉型的當下，高度依賴于荣盛發展的荣萬家，短時間内難以擺脫關聯地産公司影響。

北上擴張

荣萬家四大業務區域分别為環渤海經濟圈、長三角地區、大灣區及周邊地區、中西部地區。2020-2023年，總在管面積分别達到5969.6萬平方米、6794.2萬平方米、7328.6萬平方米、8362.0萬平方米。

其中，環渤海經濟圈是荣萬家的大本營，同期在管比重分别為59.3%、59.2%、56.5%、59.1%，僅在2022年比重稍微下降。在2022年，除環渤海區域外，荣萬家在另外三大區域在管比重均有所上升，或是公司當年在積極進行地區外拓所致。

進入2023年，或許是迫于上年業績下降四成的壓力所致，荣萬家再次聚焦于環渤海地區業務進行拓展，在管比重也回到59.1%水平，重回“舒适圈”。

此次簽約的諾亞醫院物業服務項目以及中標的香河縣綠化管護項目，也進一步穩固了大本營的業務地位。

除了守住大本營，荣萬家在中西部地區在管面積的比重也從2020年的13%穩步上漲至17.9%。可以猜測，該公司未來業務版圖擴張重心便是在環渤海以及中西部地區。

業态方面，荣萬家在管業态包括住宅、購物中心、寫字樓、酒店式公寓、産業園、奧運村、學校、醫院等。

于2023年7月，該公司還通過斥資5015.5萬元向荣盛控股收購萬家智慧環境（北京）有限公司70%股權等，布局城鄉提供環衛一體化運營服務。截至年底，公司環衛業務已進駐五個城市，共簽約八個項目。

從項目來源劃分，截止到2023年末，來自荣盛發展的項目在管面積為7895.9萬平方米，占總在管面積比重91%；來自獨立第三方的面積僅466.1萬平方米，比重為5.6%。

荣萬家的在管規模極其依賴于關聯地産公司，其程度在整個行業中都算“出類拔萃”。早在2020年，在管面積中來自荣盛發展的比重高達98.5%，一度被市場诟病稱“沒斷奶”，此後幾年雖在積極進行市場化外拓，但效果仍未彰顯。

在高度依賴關繫下，荣萬家業務版圖擴張策略也與荣盛發展息息相關。

截至2023末，荣盛發展土地儲備總建築面積為2329.17萬平方米，環渤海、長江經濟帶、珠三角、中西部地區占比分别約為61.5%、7.3%、4.8%、26.4%。

因此，這似乎也決定了荣萬家未來的業務版圖将集中在這兩個區域内。

地産影響

高度依賴于關聯方的荣萬家，業績也深受關聯方影響。

2023年，荣萬家實現總收入約為18.32億元，同比下降9.1%。收入變動與在管規模變動情況明顯不一致，不僅沒有跟随在管面積的擴張而得到同步正向增長，反而錄得反向下跌。

該公司收入來源主要分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及城市服務四大業務，于2023年分别錄得收入13.35億元、1.64億元、1.95億元、1.38億元，分别占總收入比例的72.88%、8.95%、10.66%、7.51%。

與2022年同期對比，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及城市服務四大業務于2023年分别錄得同比變動4.1%、-57.8%、-18.8%、32.7%。

作為第一大收入來源，荣萬家旗下物業管理服務收入增長雖與在管規模增速不同步，但還是保持着正向增長，總收入下跌主要是由非業主增值服務收入大跌近58%所致。

荣萬家旗下非業主增值服務主要是面向物業開發商提供增值服務，包括物業工程服務、案場服務及其他服務。2023年，受物業開發商整體竣備、施工建築面積減少的影響，公司該分部的業務需求大幅減少，特别是工程服務。

荣萬家方面表示，受地産行業整體下行影響，預估集團2024年工程業務體量将繼續縮減。

為彌補業績缺口，荣萬家主動減少此類服務的同時，逐步向工程維修、家裝、園林養護、直飲水等已交房小區業務以及外部項目遷移。此外還将積極拓展多元化經營，洽談公建、市政、園區、城市環衛、景區等業務。

2023年6月，荣萬家以4000萬資金收購河北金項物業80%股權。據了解，河北金項物業主要從事公建類物業管理服務，彼時總在管建築面積共166.71萬平方米。

除了收入，2023年利潤同樣受到關聯地産公司的影響。

2023年11月16日，荣萬家與荣盛發展集團簽訂債務抵償框架協議，以約5.68億元價格收購荣盛發展集團10870個停車位與332套住宅、寫字樓及商鋪（總建築面積約2.63萬平方米），收購款項以荣盛發展應付荣萬家的應收款項等額抵銷。

截止到2023年末，荣萬家應收賬款規模達24.19億元，遠超收入規模，占總資産比例58.23%；計提壞賬準備金額約3.27億元，達到收入比例約17.84%。

2023年，荣萬家錄得營業利潤約1.69億元，同比減少48.6%；淨利潤約為1.31億元，同比減少46.8%，其中歸母淨利潤約1.26億元，同比減少47.8%。

在物企轉型進行得如火如荼的當下，荣萬家似乎顯得有些“特立獨行”。未來很長一段時間里，仍将與關聯地産公司一荣俱荣、一損俱損。