查正東：消費公募REITs乘風起航 | 2024觀點購物中心暨零售消費峰會

本文為華夏基金基礎設施與不動産業務部副總裁查正東先生在2024觀點購物中心暨零售消費峰會現場發表的主題演講實錄。

查正東（華夏基金基礎設施與不動産業務部副總裁）：感謝觀點陳總，感謝美林基業，今天非常高興來這里作一個關于消費基礎設施REITs的分享。前面聽了很多關于優秀的商業運營案例，大家對于REITs這一塊也不陌生，剛才竺總也提到，領展在這一塊也做了多年的深耕。

國内的公募REITs從2021年開始落地，到今年6月21号還不到3歲，消費REITs則是從今年開始上市。

我今天主要從4個角度跟各位分享，第一是國内公募REITs政策和市場的情況，第二部分和第三部分是分享消費基礎設施REITs的發展趨勢和案例分析，第四部分是簡單介紹一下我們公司的一些基本情況。

可以看到，國内的公募REITs從2007、2008年開始探索，直至2020年才開始政策落地，到2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市，之前的REITs主要都是基礎設施、工業地産，消費、商業這一塊一直沒有放開，去年對消費提振的政策一直在擴大，去年3月236号文出台，也標志着國内商業不動産正式邁入REITs行列。

截至今年4月底，已經上市了36單，有4單擴募，首發規模達到1138億，擴募達到51億，一共有8類資産完成了上市，包括倉儲物流、産業園、高速公路、固廢、污水處理、清潔能源、租賃住房，以及今年剛上市的4單消費。

傳統的房開業務現在逐年下降，房開融資的淨額也在逐年下降。從境外地産行業的發展，也可以給我們帶來一些借鑒和思考，從成熟市場來看，轉型的抗周期、低風險、高利潤率的商業地産的穩定性更高。

美國的地産開發商和商業地産運營商經歷周期的變化，特别是2008年美國商業地産開發商波動是非常劇烈的，但是商業地産的運營商還是表現比較穩定的。

從香港的物業租賃收入占比比較高的公司來看，包括恒基和新鴻基地産為代表的港資，資本市場給他們的估值也相對比較高。

購物中心整體的趨勢還是向上的，包括整體的增速和新進入市場的規模還是在不斷增加。

消費基礎設施REITs推出對行業的影響有四個方面：一是優質的商業運營商可借力加速擴張。公募REITs本質是一個資産上市的行為，可以加速商管公司在管項目的擴張，因為上市之後有大量的回收資金，可以投入到新建項目里面發揮開會的作用。

二是打通行業投融管退的路徑，在座的從業者都理解，重資産對企業運營是有很大壓力的，因為它的回收周期比較長，通過REITs可以把遠期的現金流折現到現在退出，也可以持有部分REITs來獲得穩定得分派收益，另外還可以通過輕資産運營，為REITs提供長期的運營管理服務，收取運營管理費。

第三是房企運營模式轉變的一個重要方式，現在的房地産商管資産，在退出的時候比較難，包括一級交易折價，投資者也相對比較有限，通過REITs可以間接地獲得更好的投資者、險資和個人投資者，改善房企債務結構，降低資産負債率。

四是助力行業轉型過渡。雖然大家都覺得現在的行業有各種各樣的壓力，包括各種各樣的困難，但是REITs可以給行業帶來更多的希望，在這個過程中提供更多的途徑，來幫助大家做好轉型的工作。整體來講，公募REITs可以助推國内消費領域資産的盤活，促進提升資産經營的效率。

REITs是一個重資産平台，商管團隊是做輕資産運營，這樣一個1+1>2的模式，可以促進企業提升管理效率。出售資産之後，原始權利人還持有基金份額，也享受存續期的分紅，也可以為資産提供輕資産運營管理服務，收管理費。

國内的公募REITs估值比香港和新加坡還是更有優勢的，從目前來看，差不多在18到20倍左右的估值，相比境外還是有一定的優勢。

消費REITs的意義，除了提供一個重資産上市的平台，還有前端的一些衍生資産，包括一些不成熟的資産，可以通過pre-REITs培育孵化，培育到比較完善的時候，通過公募REITs退出，是一個漸進的資本市場運作。另外也可以提高公司的盈利，降低資産負債表，提升輕資産運營管理收入。

國内公募REITs的三層架構，第一層是公募基金、公募REITs，中間層是ABS，是一個通道，底層持有項目公司百分之百股權，就相當于完成了上市的動作，運營管理與服務商來給它提供基礎的運營管理服務。

哪些資産可以做公募REITs呢？不是所有資産都可以發行公募REITs，按照236号文的指引，第一個是業态，明确了優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點，保障基本民生社區商業項目，寫字樓和酒店不在這一次的試點範圍之内。

另外就是發行主體，涉及房開資質或者涉及商業房地産開發的主體要進行隔離，商業闆塊要作為獨立闆塊運作。另外對淨回收資金也有要求，不能投向商品住宅開發，60%要用于新建項目，30%可以收並購，10%可以用來補流。關于發行門檻，預計分派率不低于3.8%，這是申報的要求。

申報的路徑，主要是發行人盡調，通過省發改委、國家發改委，再到中國證監會和滬深交易所，再到項目發行上市。因為是一個資本上市行為，如果資産沒有太多合規瑕疵的問題，基本周期在1年到1年半左右。

介紹一下消費基礎設施公募REITs的案例。截止到目前監管機構官方挂網一共有6單，4單完成了發行上市，發行上市的主要是華潤商業、華夏金茂、印力消費和物美消費，還有2單受理待批復的，華夏首創奧萊和百聯消費REITs。

這4單已經發行上市的項目，因為華潤置地在商業闆塊也是龍頭企業，這一次首發資産拿的是青島萬象城，估值是81.47億，第二個是金茂覽秀城，這個資産在長沙，它的估值是10.65億，這個建面不大，大概10萬方。

第三個是嘉實的物美，它是北京4個社區商業組合發行的，第四個是印力的項目，主要是杭州西溪印象城，估值接近40億。

挂網受理的兩單，一個是首創钜大的項目，拿了濟南和武漢的兩個奧萊，這也是市場上首個奧萊項目發行消費基礎設施公募REITs。另外一個是百聯的上海又一城，估值大概是24.86億。

我們在管的兩單，分别是華潤商業REITs和金茂商業REITs，這兩個項目也是去年年底獲批的，今年完成發行上市。金茂這個項目是今年3月12日上市的，華潤項目是3月14日上市的。

長沙覽秀城位于長沙國家級新區湘江新區梅溪湖畔，資産還是非常不錯的，這個資産建面10萬方，估值10.65億，分派率是4.92%。

國内公募REITs整體的架構，最上層是原始權利人，至少持有20%。這個項目他們持有34%份額。中間是ABS，底層是項目公司持有底層資産。

青島萬象城位于青島中心，是規模最大的購物中心，建面大概30萬方，車位11萬方，因為規模比較大，2024、2025年預計收入達到6.89億和7.32億，對應分派率在4.93%，在3月14号完成上市——以上是兩單已經發行上市的項目。

華夏基金成立于1998年，也是國内最早成立的公募基金，擁有25年的管理經驗，我們的控股股東是中信證券，再往上是中信集團，我們的管理規模已經超過1.8萬億，現在我們的公募偏股型規模是行業第二，ETF的規模是行業第一。

我們在管的公募REITs有8單項目，還有2單獲批發行，在管的8單主要有高速的項目、保障房項目以及産業園項目，還有兩個消費類的REITs。

我的匯報就到這里，祝大會圓滿成功。