觀點直擊 | 主動卧倒與千億銷售規模 降薪傳聞下的濱江關鍵詞

觀點網 披露年報半個月後，濱江集團董事長戚金興、副總裁、财務總監、董事會秘書沈偉東等管理層現身2023年度網上業績說明會，針對近期熱點問題進行解答。

約莫一個月前，一份名為《關于調整各區域員工薪酬結構及進一步科學化KPI考核指標的通知》于網絡上流傳，文件擡頭是杭州濱江房産集團股份有限公司，簽發人則是寫上了戚金興的名字。這份“内部通知”的披露激起千層浪，有市場聲音表示，濱江要對薪酬結構進行調整，4月開始将調整工資月發數和年終績效的發放比例，這份通知是在為降薪進行鋪墊。

事實是否如此？2024年5月21日，戚金興針對這則網絡傳言進行了直接回應：公司為加強管理，深化細化管理標準，獎勤罰懶，濱江2024年對薪酬的結構體繫做了調整。

其表示，通過KPI考核，優秀的員工通過考核會增加收入，得過且過的員工通過考核會減少收入，但是總體今年的人均收入與2023年相比保持不變，但不是人人平均。

回應中，“獎勤罰懶”、“得過且過減少收入”已然是關鍵詞，這與戚金興曾提到的濱江核心競争力息息相關：“層級少，人員少，但戰鬥力強，這是濱江最大的核心競争力。”調整薪酬結構體繫，是濱江企圖把守市場陣地的第一步。

降薪傳言下的戰略方向

事實上，近年來房企整體調薪的新聞屢出不鮮，引起市場讨論的背後，主要與企業經營情況、營收利潤變動有關，而從這兩點來剖析濱江的發展節奏，不難發現濱江一直以來追求的穩定性沒有變。

于今日業績會上，有投資者問及濱江目前的開發及拿地合作能力，戚金興回應稱，作為一家千億規模的企業，布局長三角為主是濱江的發展戰略，省外個别城市因此輪行情中受影響較大，公司計提了相應的跌價準備，會繼續按照公司的戰略布局，讓更多員工有施展才能的機會。此外，其還在業績會上重申，上海是其主要外拓城市，如果有合适的機會，會擇機拿地。

這直接解釋了目前濱江在開發外拓上的經營策略，深耕大本營杭州。

據2023年年報顯示，濱江集團在杭州地區的分部營收最高，達到459億元，占總營收的65.17%，而甯波地區、金華地區、溫州地區、南京地區、嘉興地區、蘇州地區、湖州地區以及台州地區，分别占總營收的6.97%、6.32%、5.12%、4.12%、4.04%、3.81%、3.57%、0.6%。

大本營内，濱江集團也在繼續加倉。報告期内，濱江集團新增土地儲備項目33個，其中27個都位于杭州。截至報告期末，濱江集團土地儲備中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括甯波、金華、湖州、嘉興等經濟基礎紮實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

“在區域布局上将聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外則重點關注上海。”對于上海市場的重視，或許來源于2023年該區域營收數據的增長。2023年，濱江于上海地區的收入同比增506%至1673.34萬元，雖然與浙江省内的營收數據相比並不出衆，但也讓濱江看到了在上海外拓的可能性。

“今年以來，公司項目的權益比例有一定的提升，未來有可能會是長期化，我們要繼續保持在優秀的城市、優質的地段，拿優質的項目，和優秀的夥伴合作。”在戚金興的回應中，目前濱江雖不是以絕對保守的姿态把握經營走向，但謹慎度愈發明顯。于2023年内，濱江新增土地儲備項目33個，其中甯波1個、南京1個、湖州2個、金華2個、杭州27個，進一步鞏固杭州市場份額。報告期内新增項目計容建築面積合計333萬平方米，權益土地款256億元。

而2022年濱江新增土地儲備項目41個，其中杭州新增38個，新增項目土地面積合計197萬平方米，新增項目計容建築面積合計473萬平方米，權益土地款374億元。

對比兩年新增項目數據變化，2023年杭州新增項目減少，權益土地款也有所減少，但新增項目涉及城市更加豐富，項目布局更廣。

在市場波動中尋找平衡

“2024年上半年公司有20個左右樓盤交付。”

業績說明會上，戚金興透露了上半年的樓盤交付計劃，而這一數據與2023年同期相差不大，較為穩定--2023年上半年，濱江按計劃交付溫州濱江壹号、濱旭府等合計18個新盤項目，全年則完成交付38個項目。基本上，濱江每半年的交付數量平衡在18-20個，與當前交付計劃無差。

交付計劃之外，濱江也在平衡其銷售規模。據戚金興表示，根據市場和行業的情況，濱江将繼續保持千億以上的銷售規模，占全國1%的市場份額，确保行業排名15名以内。

“主動卧倒，匍匐前進是公司今年的發展戰略。”言外之意，穩規模、穩排名、降杠杆被劃為當前濱江的重點攻克内容。

截止2023年報告期末，濱江總資産2900.32億元，歸屬于上市公司股東的淨資産253.02億元，分别較上年末增長5.01%和7.5%；另截至2024年第一季度末，濱江總資産有所減少，約合2831.96億元，歸屬上市公司股東淨資産則漲至259.12億元。

杠杆平衡方面，濱江目前監測持續保持“綠檔”，截止報告期末，其權益有息負債360億元，較上年末下降110億元，並表有息負債規模415.18億元，較上年末下降120.27億元，其中銀行貸款占比79.8%，直接融資占比20.2%。

值得注意的是，濱江于報告期内的扣除預收款後的資産負債率為56.41%，淨負債率為15.08%。債務期限構成上，短期債務為135.07億元，占比僅為32.53%，低于期末貨币資金。

此外，于2023年年末，濱江的現金短債比為2.42倍，能夠覆蓋當前短期債務。

觀點新媒體注意到，濱江的融資成本還在下降中，2021年為4.9%，2022年4.6%，至2023年年末，該數據已經降至4.2%。“2024年的綜合融資成本将從2023年底的4.2%确保下降至4%，争取下降至4%以内。”2023年年報中濱江的估算已經實現，截至2024年一季度末，該數據下降至3.7%左右。

值得關注的是，于2024年一季度内，濱江的經營現金流約為負22億元，引起市場投資者的疑惑與讨論，對此，戚金興做出回應稱，現金流為負數屬于階段性現象，後續随着銷售高峰期的來臨，現金流狀況會有改善。“公司目前不存在可售未開盤的項目。後續随着新項目進度的達成，将進入集中供貨、集中銷售的高峰期。”

觀點新媒體注意到，整場業績會中，戚金興的回答占大多數，而投資者也對這位濱江掌門人最為關注，有投資者向其提出如何分配時間精力的疑問，戚金興則給出了具體答案：60歲前以企業經營為主，企業發展到一定程度以後，60歲-70歲企業經營和社會公益結合，70歲以後争取為社會公益做更大貢獻。

其所表述的社會公益具體應與胡家坪鄉村振興共同富裕公益改造相關，據戚金興本人透露，從2024年開始，濱江将每年公益改造2個行政村，計劃用7年時間，把王阜鄉14個行政村全部公益改造完成。