惠譽：中國城投企業參與住房以舊換新計劃或致其淨杠杆率上升

觀點網訊：5月22日消息，惠譽評級表示，中國地方政府融資平台（城投企業）更深入地參與住房“以舊換新”方案，或将致其淨杠杆率上升，因為租金收入對城投企業EBITDA的預期貢獻度可能低于債務增速。

不過，此等方案可适度消化中國高企的存量住房，並幫助參與其中的城投企業更加側重于新的政策性職能，而非其為公共基礎設施建設融資的傳統職能。

綜合過往報道，中國多座城市（如上海、深圳、南京、武漢、鄭州等）已在中央政府指導下開始試點住房“以舊換新”方案，以減少多余庫存並改善居住條件。這些方案的架構因城而異——城投企業等地方性國企或者充當中介機構，或者作為投資者購買舊房，而後将其改造成面向中等收入家庭的公租房。

惠譽指出，更多的城市則開始嘗試或轉向重資産模式。在這種模式下，指定的城投企業利用自有資金購買舊房，再将其改造成出租房。各市的具體安排有所不同。

惠譽表示，上述資本密集型模式，需要城投企業獲得政策性銀行及商業銀行提供的放貸資金（通常是通過央行和政策性銀行的超長期貸款）。此等貸款具有較長期限的初衷是匹配房屋的預期租金收入，但這将擡高城投企業的淨杠杆率，因為租金收入對EBITDA的貢獻度雖然穩定，但數額可能並不高。

由于融資期限長且成本低，加之出租房以租金僅略低于市場價的中等收入家庭為目標群體，因此在多數情況下，此等出租房的預期租金收入可能足以供城投企業償債。據此，這類保障性住房可定位為優質的社會保障性住房，有别于面向低收入家庭的傳統社會保障性住房。

城投企業可削減債務，或利用不動産投資信托基金（REIT）結構來收回投入資本——該策略得到政府政策的支持；不過，惠譽認為，由于此類房地産的租金收益率有限，短期内不太可能采用該策略。

惠譽認為，為支持這些“以舊換新”方案而獲得的資金並不會顯著增強城投企業融資通道的暢通度，尤其如果此類方案相關的銀行貸款存在單一城市限額。

另外，惠譽預期，未來數月該方案将在更多城市落地實施；但資金限制和部分地方政府提供相關補貼的能力限制也可能在短期内制約“以舊換新”的規模。