保租房擴募進行時 華夏北京保租房REIT購入四項目背後

觀點網 擴募是公募REITs走向成熟的必然選擇。

最新消息顯示，5月23日，華夏基金管理有限公司宣布，旗下華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金計劃擴募並新購入基礎設施項目。

本次涉及的擴募項目共計四個，均位于北京，包括房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海澱區溫泉凱盛家園。

這是市場上首個啟動擴募程序的保租房公募REITs。

對北京保租房而言，此次擴募有助于其盤活存量資産，但從公募REITs市場的角度來看，擴募有利于提升市場的流動性、分散底層資産的運營風險。

擴募進行時

當建信保租房、萬科、越秀等企業還在籌備公募REITs的發行程序之時，華夏北京保租房REIT已經邁入了擴募程序。

最新消息顯示，5月23日，華夏基金管理有限公司宣布，旗下華夏北京保障房REIT正式啟動擴募工作。

公告顯示，基金管理人本次拟購入基礎設施項目暫定為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海澱區溫泉凱盛家園項目。

其中，朗悅嘉園項目位于北京市房山區長陽鎮阜盛東街58号院，屬于公共租賃住房，租金單價為32元/平方米/月。

該項目距離地鐵地鐵房山線良鄉大學城北站1.2公里，周邊有首創奧特萊斯、中糧萬科半島廣場等商業配套。

從北京市房山區人民政府官網獲悉，該項目最近一次配租是在2024年3月，涉及配租房源9套，面積共計491.94萬平方米。不過，該項目的具體規模並未詳細透露。

而通州區光機電項目位于通州區台湖鎮興光三街9号院，租金單價為31元/平方米/月，最近一次配租是在2023年11月，彼時可配租房源共計57套，其中涉及小套型（零居室）10套，建築面積約34.84-37.45平方米；中套型（一居室）8套，建築面積約52.46-54.98平方米；大套型（二居室）39套，建築面積約62.92-69.23平方米。

除此之外，盛悅家園項目位于大興區舊忠路與舊涼路交叉口；溫泉凱盛家園項目則座落在海澱區溫泉路與雙坡路交匯處北側。

實際上，華夏北京保障房REIT于2022年8月31日上市，是首批上市的保租房REITs項目之一。

從招募說明書獲悉，該公募REIT的首發資産為位于北京的文龍家園和熙悅尚郡兩處租賃住房項目。

其中，文龍家園項目位于北京市海澱區文龍家園一里，于2014年建成，並于2015年投入運營；熙悅尚郡項目位于北京市朝陽區朝陽北路82号院，于2017年建成，並于2018年投入運營。兩處資産合計可出租房間為2168套，可出租面積共計112796.3平方米。

截至2024年一季度末，上述兩個項目的平均出租率為94.95%。

而本次擴募的資産同樣位于北京市，雖公告暫未明确擴募資産的規模、運營情況及估值狀況，但對華夏北京保障房REIT來說，此番擴募無疑能夠進一步擴充基金對北京市各區域租賃住房資産的覆蓋範圍，底層資産的運營風險，進一步提升基金的增值空間。

不僅如此，對北京保障房中心來說，此次新購入基礎設施項目均由北京保障房中心持有，擴募有助于其盤活存量資産，促進投融資的良性循環。

如若從整個REITs市場的角度來看，擴募是市場發展及走向成熟的必經之路，通過擴募實現了單個基金的外延及擴張，有利于公募REITs市場持續納入優質的存量資産、增強流動性。

只是開始

實際上，華夏北京保障房REIT對資産擴募亦籌謀多時。

在此前召開的業績說明會當中，該基金相關負責人提到，原始權益人北京保障房中心有限公司在北京市16個行政區範圍内持有保障性住房資産180余處，存量資産以公租房為主，保障房中心持有的公租房資産占北京市總量的60%，未來對于保租房産品，北保中心的定位是持有北京市1/3以上的保租房産品，因此京保REIT具備豐富的擴募潛在資産。

“對于擴募的計劃，基金管理人與原始權益人一道在積極推進過程中。”

但提出擴募計劃，對華夏北京保障房REIT僅僅是第一步，後續，投資人對擴募項目的認購情緒如何，将直接影響擴募份額的數量、基金二級市場的表現。

不過，對于市場情緒，分析人士並不感到擔憂。一方面，在首發上市之時，華夏北京保障房REIT便獲得了113倍的認購倍數。

另一方面，上市近兩年時間，該基金整體表現較為優質，其中，2023年，該基金實現收入7300.52萬元，上漲4.02%，實現利潤3107.4萬元，基金EBITDA值則達到5242.45萬元。

從分紅情況來看，華夏北京保障房REIT同樣表現慷慨，去年全年，該基金實現兩次分紅，分配比例均為99.99%，兩次收益分配金額共計4664.51萬元。

從估值情況來看，截至2023年年末，華夏北京保租房REIT基礎設施項目的市場價值約為11.57億元，相較于2022年末的11.54億元，增長0.26%。

具體到二級市場的表現來看，經歷了前段時間的報復性反彈，公募REITs行情開始回歸平淡，不過，保租房REITs的走勢仍處文件。

此前，中金公司研究部孫元祺表示，在整個REITs市場當中，對比各個子闆塊，保租房REITs表現最為穩定。

在他看來，“從經營表現來看，保租房REITs也是最具韌性的闆塊之一，我們認為這個良好的趨勢有望繼續延續下去。”

綜合該基金以及保租房REITs闆塊的走勢，市場對于華夏北京保障房REIT的擴募程序整體表示看好。

近兩年，我國公募REITs不斷擴容，從産業園區、倉儲物流到保租房、商業地産，市場邊際不斷擴大，而納入成功申報上市的項目亦日漸增多。

不過，據商業客了解，目前，中金普洛斯REIT、華安張江産業園REIT、博時招商蛇口産業園REIT及紅土創新鹽田港REIT均已完成擴募程序，且擴募份額已在交易所上市，分别是中金普洛斯REIT、華安張江産業園REIT、博時招商蛇口産業園REIT及紅土創新鹽田港REIT。

上述成功擴募的基金當中，兩只為倉儲物流類REITs，兩只為産業園類REITs，而保租房REITs暫未出現成功擴募的案例。

換言之，此次華夏北京保障房REIT将成為保租房市場上首個啟動擴募程序的公募REITs。

不過，市場普遍認為，華夏北京保障房REIT的擴募或許只是開始，後續将會有更多優質資産進一步納入到相關基金當中。

早前，中金廈門安居REIT就曾表示，擴募是基礎設施成長的最重要的方式之一，目前公司前期已經開展了相關的前期研究論證和準備工作，待時機成熟以後，将積極把符合的優質基礎設施資産裝入REITs。

而華潤有巢REIT亦強調，該基金将從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃。

其一，做優存量，華潤有巢從持有的保租房項目中已經初步選定了計劃擴募的項目，項目一旦達到相對穩定的經營狀态，将盡快推進擴募的工作，後續項目的産品力和運營力也将全面提升，更貼近新市民青年人的租賃需求，項目預計呈現較好的回報增厚的效應。

其二，做實增量，華潤有巢的投資戰略聚焦于一線和強二線。“近期我們在積極的關注並獲取相關的保障性租賃住房項目，提升潛在科目資産池的規模。”