楊勁：商辦樓宇的復蘇、轉型與創新 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為中信和業黨委書記、董事長楊勁先生在2024觀點商辦暨資管大會上發表的演講。

楊勁（中信和業黨委書記、董事長）：大家下午好！小滿節氣剛過，很高興能在這個“小滿未滿，小得盈滿”的時節，與各位新老朋友們相聚在中信大廈，共同參加“2024觀點商辦暨資管大會”。我謹代表中信和業投資有限公司、北京CBD總商會對各位的莅臨表示誠摯的歡迎和衷心的感謝，對大會的召開表示熱烈的祝賀！

感謝觀點機構，也感謝詩濤總安排了這樣一個活動，作為一名在商業地産領域的從業者，我很荣幸有機會跟同仁們分享一些觀點。

地産行業仍深刻調整，市場形勢不容樂觀。2023年，全國房地産開發投資11.1萬億元，同比下降了9.6%，其中全國商辦用房開發投資額為12,586億元，同比下降14.3%；新開工面積為9.5億平方米，下降了20.4%，其中商辦用房新開工面積為9,048萬平方米，同比下降19.9%；商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%，其中商辦用房銷售面積為9,073萬平方米，同比下降11.1%。

從商辦物業運營情況來看，受到整個宏觀經濟和行業變化影響，商辦市場復蘇不及預期：辦公樓需求疲軟疊加大量延遲開業的項目入市導致租金和出租率雙雙承壓。商業寫字樓市場在2023年淨吸納量為277萬平方米，僅為2020至2022年均值的63%。

2024年一季度，上海商辦寫字樓淨吸納量僅為2.5萬平方米，環比下降84.8%，空置率進一步擡升至20.9%；北京商辦寫字樓市場表現出一定的復雜性，寫字樓淨吸納量為7.3萬平方米，環比有所增長，但全市空置率達到18.3%，平均租金下降8.4%，多數項目的議價空間較大。

未來三年，全國20個重點城市的甲級辦公樓市場預計還将新增供應超2,000萬平方米，市場将持續承壓。2024年一季度，全國一二線城市優質購物中心平均空置率10.3%，環比回落0.2個百分點；酒店行業恢復勢頭整體不及2023年同期水平，在入住率和每間可售房收入（RevPAR）尚未恢復至疫情前水平。

地産行業仍是支柱行業，樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎。世界上較大的經濟主體沒有一個可以在地産行業下行或不穩定的情況下能夠繁荣和發展。

從政策層面看，刺激和托底政策頻出。習近平總書記指出房地産對經濟增長、就業、财稅收入、居民财富、金融穩定都具有重大影響，強調了房地産行業在國民經濟中的重要地位。

政府工作報告中明确提出“要适應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關繫變化，加快構建房地産發展新模式”。4月30日召開的中共中央政治局會議再次提出“要抓緊構建房地産發展新模式，促進房地産高質量發展。”

相關部門和各地政府相繼出台政策，旨在促進房地産市場平穩健康發展，化解房地産風險，加快構建房地産發展新模式。政策支持從“保交房”發展到支持房企融資、優化限購限貸、降首付、降利率、降稅費、推進新型城鎮化和城市更新等全方位的措施。

從過往的政策影響效力來看，盡管市場因為慣性，目前修復節奏較慢，但有充分理由看好後市的發展，迎來行業更為穩定、健康的發展态勢。從區域經濟層面看，樓宇經濟成為推動城市經濟發展的重要引擎。

近年來，我國相繼涌現出了一批百億樓宇，北京中信大廈（年稅收額超過150億元）、上海國際金融中心、深圳平安金融中心等知名樓宇年稅收額都超過了100億元。這些百億樓宇單體價值巨大，在稅收貢獻、就業創造、産業調整等方面發揮着舉足輕重的作用，體現了卓越的商業價值和市場地位。

樓宇經濟對于城市和區域的貢獻巨大。北京CBD用地面積占朝陽區用地面積的0.85%，但其稅收已達千億規模，占全區稅收比重超過六成，彰顯了樓宇經濟的強大能量。樓宇經濟所對應的經濟上的集群效應，讓我們在商辦物業投資、運營時，将進一步聚焦核心城市、核心地段、核心項目。

行業創新動作頻頻，科技金融推動變革。面對如此的行業重壓，企業只有把握和順應時代潮流，才能在行業中長期生存和發展。

一方面，我們可以通過調整戰略、優化财務、提升管理、多元發展等多方面措施，增強自身的抗風險能力，以應對行業和市場下行的挑戰；另一方面，可以抓住增量市場向存量市場轉換、資源紅利向管理紅利轉換、業務重心由前端開發向後端服務和資産管理運營轉換的機遇，在構建房地産發展新模式中形成市場競争力。

商辦物業契合上述變化和要求，並在适應經濟發展趨勢和市場變化的過程中，不斷進化和升級。具體表現在：

一是适應市場需求變化，跨界融合。居民消費需求呈現出差異化、多元化特征，更加注重消費體驗和消費氛圍，在此背景下，将文化、歷史、藝術、綠色等理念與實體商業相融合，成為商業地産開發運營商為商業項目注入靈魂和生命力的重要手段。

商業中服務的自動化、移動化、個性化和空間的體驗化、情感化、互動性特征越來越顯著。萬達廣場、凱德廣場等綜合體項目集購物、餐飲、娛樂、辦公于一體，滿足了消費者的一站式需求。上海的M50創意園、北京的798藝術區成為了文化創意産業與房地産結合的典範。

無邊界辦公模式強調在寫字樓中融入多種業态，比如餐飲、零售、休閑娛樂等，以滿足不同人群的需求，增強辦公樓的吸引力。這種多業态運營可以增加私域流量，即在特定區域内形成穩定的用戶群體，從而提高整體的商業價值。

二是數字化轉型、科技賦能。數字科技（AI、VR/AR、雲計算、大數據、區塊鍊等）與在管項目深度融合，依托雲服務、智慧能耗管控等一繫列智慧化升級帶來管理效益提升，推動行業産品、服務、經營管理多維度變革。

貝殼等企業利用現有的數據資源和渠道，推動商辦行業向數字化發展。新科技的應用，如SaaS繫統聯動線下硬件，打造智慧樓宇，也在提升管理的效率和企業用戶的辦公體驗。萬科物業更名為“萬物雲”，並發布了城市服務子品牌“萬物雲城”，其三大模塊Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）涵蓋了社區空間、商企空間及城市空間的服務，提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務。

三是資産證券化的吸引力和需求顯著加強。2023年我國發行資産證券化各類産品1.85萬億元，年末存量規模約為4.35萬億元，出台了支持保險資管公司參與資産證券化業務、降低資産支持證券（ABS）對于商業銀行的資本占用等政策。而商業地産證券化和REITs模式是資産證券化在商辦物業領域的應用，它們被視為平衡風險與降杠杆的金融創新工具。

從香港和新加坡已發行的REITs來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地産均占比較高，是REITs底層資産的重要組成部分。從盈利模式來看，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地産收入主要來源于租金和物業費，現金流穩定，與REITs一脈相傳。2024年3月以來首批消費類基礎設施REITs已經實現上市,寫字樓、酒店式公寓等資産證券化産品未來可期。

“空間”“環境”“服務”三大場景建設和創新是商辦物業行業發展的可選路徑。商辦物業的需求和供給側都有新的變化。傳統的寫字樓和商業項目供大于求，商辦物業的需求轉向更加靈活和多功能的空間，並更為關注情景體驗和綜合性服務，智慧樓宇、綠色運營及人文健康等場景在商辦物業里的應用與日俱增。

面對新的經濟形勢和行業發展的趨勢特點，中信和業在商業不動産運營管理領域聚焦“空間”“環境”“服務”三大場景建設，強化資産運營、物業服務、城市更新三大主營業務闆塊，努力提升資産運營效率和運營價值，在打造中信業務整合樣闆和企業核心競争力等方面取得了較好成效。

空間場景創新重點通過空間形态重構和空間價值挖掘，提升樓宇使用坪效，例如：中信和業新辦公産品信悅空間2.0于2022年落地亮馬河大廈，信悅空間3.0于2023年落地中信大廈，為不同成長期的企業提供不同梯度的文化、高端、零碳及可持續的商務空間。

環境場景創新強調科技賦能，打造智慧、綠色及人文健康的環境，例如：中信大廈作為一座典型的綠色、數字大樓，其核心和基礎在于63個數字運營管理繫統，對接了65萬個實時數據點，實現了各專業互聯互通，已完成協同策略約7000條，主要能耗指標低于行業平均水平25%以上。服務場景創新依托中信豐富的産業資源和品牌優勢，為我們運營項目中的租戶、商戶、客戶等不同B端C端需求，開展特色增值服務，打造生态圈、共生共享共創新價值。

商辦物業的更新改造既是現實需要，更是重大市場機會。商辦物業的建設和運營伴随了改革開放的全進程，很多核心城市的物業已建成30-40年。商辦物業更新改造是延長生命周期，甚至煥新發展的重要舉措，一是可以改善城市的整體形象，提升物業的物理價值，增加市場價值；二是可以強化區域産業的匹配和導入，融入綠色建築和節能減排的解決方案，符合未來的發展趨勢。商辦物業更新改造已成為萬億級别的市場。

中信和業管理的京城大廈是中國第一座智能化超高層鋼結構建築，也是當年的北京第一高樓，自1991年投入使用後已經運行超過30年，原有設施設備陳舊，運營成本高，維護維修工作量極大。2017年至2020年，中信和業投入超億元資金，在不停業的前提下對京城大廈實施設備設施及數字化等方面的整體升級改造。改造之後，京城大廈成為安全可靠、節能舒适、綠色低碳、智慧智能的現代甲級寫字樓，年能源費用較改造前節約25%，二氧化碳排放量降低近30%。京城大廈的出租率較周邊區域甲級寫字樓平均水平高10個百分點，年淨利潤從不到100萬元上升至超1億元。我們以京城大廈改造案例為藍本，發布了《既有辦公建築改造行動指南》，為既有建築改造項目提供改造標準及改造經驗。

以上分享内容是我們近幾年的一些觀察、實踐和思考。我們期待與各位同行並肩同行，為商辦物業的行業發展做出積極貢獻。最後，再次祝願“2024觀點商辦暨資管大會”活動取得圓滿成功！謝謝！