蔡雲：商辦市場高質量發展路徑 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲在2024觀點商辦暨資管大會現場發表的主題演講。

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員）：大家下午好，非常高興觀點在商辦市場給我們提供一個交流的機會。正如楊勁總剛才說的，未來的房地産市場可能面臨的是一個大資管市場，這個市場會帶來新的增長力、增長極和增長點，這是我們同行非常關注的事。

今天我想就中國商辦市場的高質量發展和大家共同探讨。

商辦市場的總體情況，現在所有的市場都是在下降的表現，但是我們的房地産業特别是寫字樓市場、商業辦公市場、購物中心市場，這些所有跟經濟相關的持有型物業當中，可以說是經濟重大的晴雨表。它不單純是一個樓宇概念，更重要的是見證了我們國家改革開放、城市發展的過程。

所以寫字樓、購物中心、商辦等等一繫列的房地産産品，在我們整個經濟生活當中起到了非常重要的作用。

剛才大家也說了，一季度我們的所有指數，我們特意提到空置率的問題。大家認為空置率在20%以上。這個20%的空置率指的是寫字樓，實際上用于寫字樓的産業園區，以及其它的用于商業辦公的持有性的業态，它的空置率會更大一些。北上深的空置率基本上超過了20%，廣州還不錯，表現比這三個城市要好一些。三線城市的寫字樓業态或者商業辦公業态空置率基本上達到了40%，所以這個市場真的是不容忽視。

整個市場處于下行階段，供應量也集體回落，北京今年上半年沒有一個新增的供應，在上海有兩個樓新增供應。我們的吸納量在減少，所以供求關繫仍然是不平衡的。

整體市場疲軟，活躍度也下降。這種活躍度下降對房地産持有型物業靠租金收益維持經營現狀發展是最大的一個市場的不利因素。

再看銷售市場，一季度整個市場一共是210億的交易量，在北京大概是40.35億的交易量，但是這個交易量環比下降了50%。同時我們的額度也急劇下降，就是資産沒有以前那麼值錢了。所以在這種情況下，整個市場就是這樣一個總體狀況。

商辦市場在這種情況下是怎麼樣的發展狀态，未來怎麼樣做？剛才陳詩濤總介紹，現在市場有一些活躍的因素起來，除了政策原因以外，更多是經濟發展本身的要求。比如說開發企業現在積極調整心态，在所有寫字樓、商辦等等領域，主動提高管理運營水平，主動拓寬市場、主動适應市場發展，商辦市場産品更加豐富。

這是中國房地産協會跟戴德梁行共同發布的寫字樓指數，可以看到在今年一季度的數據，整個市場的交易還是以寫字樓為主，在整個交易中，TMT的交易占了大部分，也就是說通信、科技和媒體的交易是非常大的。

同時随着互聯網行業的增長和預期，這兩年也得到持續的改善，特别是新質生産力概念的提出，電子信息、生物醫藥、新能源領域也在穩步提升。它對寫字樓或者商辦行業的敏感性是非常大的，在這種情況下，我們期待着市場的回升，帶動寫字樓需求的回升。

另外，樓宇産業也不單單是樓宇，會融合發展，提高高質量樓宇的發展水平，這是下行市場下，我們的市場又看到一絲希望的表現。

再看高質量發展。高質量發展大家已經說了這麼多年，從原來的高速增長到現在高質量的提高基本效率，高質量發展有成長的穩定性，我們要保證寫字樓穩定的增值、保值，靠我們的企業維持合理、高效的運營，運營是将來的王道，是持有性經營最大的王道。

另外一個是創新，我們可以看到中信對舊樓經過幾次的改造，讓它的租金水平提高，讓産品的品質得到提升。

還有就是供給的豐富性，在供給寫字樓的時候，我們同時對寫字樓本身的IP、寫字樓的運營、管理的供給方式有不同的變化。特别是原來我們對寫字樓的空間設計，到現在的空間設計，要适應市場的發展。

2012年中國房地産協會首次做了中國寫字樓等級評價標準，當時我們對社會就提出高大上的寫字樓，非常漂亮的寫字樓，但是它不是綠色的，能耗非常高，寫字樓的成本非常高，但是收益又比較少。

中信大廈這個樓的總工曾經參與我們這個標準的制定，當時他就非常鮮明地提出，一定要在能源上起到最大的作用，不是表面的奢華，而是内部核心的管理。這是高質量的體現。

高質量的發展對商業辦公提出了什麼樣的要求？一是樓宇要集約化發展，打造樓宇高品質的供應體繫。我們知道北京、成都、上海等地的寫字樓核心商圈都是集約型發展，這樣有利于寫字樓内部或者産業内部的關聯度，在寫字樓當中得到運營和勾連。這是對寫字樓的社會性提供了一個重要的支撐。

二是寫字樓的要素要高端化，我們原來的寫字樓就是提供一個辦公空間，在這個辦公空間當中我們得不到任何的服務，就是一個很簡單的辦公。從現在開始，我們要實行寫字樓的高質量生态體繫。

第三，寫字樓品質叠代提質，原來的寫字樓就是提供簡單的基礎設施，現在的寫字樓，它提供的是一個内存非常大的寫字樓體繫，有非常好的配套服務水平。

同時我看到河南鄭州的楷林大廈，它做寫字樓生态的聯繫，年輕人每周末有大的聯誼活動，包括在寫字樓當中形成生态交易，這就是我們提高配套水平最重要的地方，我們不是建一些便利店之類的東西，更多的是核心的配套。

高質量樓宇的建設，還有城市更新，既強化項目的更新，又強化高質量的管理。這是将來寫字樓、商辦等等領域的重要核心内容。

商辦的質量怎麼真正提高？從運營的角度來講，首先我們可以分析，在技術上，商辦已經從原來的單純辦公向復合型發展，我們在寫字樓中要提供專業化、精細化，甚至服務到他内心的物業服務。

商辦已經從原來的經營性的物業的屬性，同時變成一個專業化、精細化的運營。我們現在有些寫字樓甚至從原來僅僅設置母嬰室、醫療室等等粗淺的服務，到現在有深度的心理輔導，比如說有睡眠中心等等，對寫字樓客戶貼心的服務，提升寫字樓的管理和服務水平。

從市場來看，高質量發展的市場逐步在回歸。我們原來在突飛猛進的發展當中，對寫字樓的價格要求、質量要求不夠細致，在現在這種情況下，新興産業發展了，城市更新項目越來越多了，這樣使我們的整個市場有越來越豐富的業态。

我們去年在研究TOD産品的時候，發現在500米的範圍當中，如果有職住平衡的樓，反而更适合行業的發展，因此産品會越來越豐富。

從商辦的内部設施上，我們可以看到從原來的合同能源管理，到現在的精細化能源管理，中控管控、節能數字化等等方面，都給我們提供了一個降本增效的手段。

市場上有很多企業都對樓宇做了深度的研究，現在房地産協會也在促進寫字樓和科技企業的融合，為的就是促進能源節約、綠色平衡，這些都是實現降本增效的手段。

在運營方面，人性化的發展，越做精細，越有市場。在空間設計上，滿足社群的需要，現在的空間設計跟原來是完全不一樣的，這里面有一個人性的平衡在里面，這是做寫字樓最典型的一個特點。特别是聯合辦公市場的發展，也是對寫字樓發展的一個促進。

展望未來，寫字樓不再是一個獨立的樓宇，或者是一個商辦、産業園，更重要的是為了各種經濟要素提供合理的空間。商務辦公人員以及客戶，他們不僅是人員之間的聯繫，更是企業和企業之間聯繫的主戰場。

也就是剛才楊勁總講的，一個人在中信大廈里面，不想出去，就想在這里面發展。

這個樓里面的企業也可以和其它的企業發生聯繫，比如陽光海天，它在這里租寫字樓，最後做了這個寫字樓的停車場服務，這種情況也是存在的。

另外随着市場的發展，尤其是很多政府對寫字樓有扶持的政策，我們在管理的水平上去之後，未來的租金水平也會得到一個改善和發展。

還有就是新經濟、新賽道的多元化市場需求也有望重塑國内寫字樓市場新格局，辦公選址需求将得到有效釋放，我想2024年寫字樓市場是非常值得期待的。

無論市場怎麼樣，精細化運營，做好我們的本職工作都是王道。