隋頌偉：市場波動下的長期經營之路 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為恒隆地産董事–辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉先生在2024觀點商辦暨資管大會發表的主題演講。

隋頌偉（恒隆地産董事–辦公樓，住宅及服務式公寓）：大家下午好，首先非常感謝觀點和中信的邀請，我是恒隆地産的隋頌偉。

可能有些朋友對恒隆地産還不太了解，我想通過一段大概一分鐘的視頻跟大家簡單介紹一下恒隆地産的營運以及理念。

商場的部分大家比較熟悉一點，除了恒隆廣場，其實我們還有其它的闆塊，今天我重點講講辦公樓的闆塊。

首先看我們的布局，恒隆在中國内地9個城市有11個項目，在香港有20多個項目。

如果只看我們的辦公樓國内的布局，在華東我們在上海、無錫、杭州有布局，華中有武漢，西南方面我們在昆明布局，東北在沈陽布局。中國内地加上香港，在營運的辦公樓面積超過100萬平方米。

有很多朋友可能不知道我們在香港的總部，我們公司是相對比較低調的，總部在皇後大道中的渣打銀行大廈。如果連這個地方也不知道的話，可以拿一張港币出來，渣打印的港币上的大樓就是我們的大樓。

講講我們的辦公樓定位，很多人都說辦公樓已經上樓了，你們有什麼定位可言呢？我想跟大家說的是，首先我們是長期持有的，每一個項目都有一個目標，想把它打造成為一張城市的名片。

在很多城市見到區里面、市里面的領導，很多都非常給面子說，你們是我們其中的一張城市名片。另外很多講者剛剛也提到了樓宇經濟，跟我們的辦公樓是密不可分的。我們一定要跟這個城市共同發展，希望在稅收、就業機會方面都能提供一些貢獻，這也是我們公司社會責任的體現。

另外作為一家商業的上市公司，我們也要對公司和股東負責，所以必須要提供一個穩定的租金收入。

怎麼有一個比較強的抗風險能力呢？我們在中國内地大概有1000多個辦公樓的租戶，這些租戶都是精挑細選的，都是頂尖的國際和國内的企業，他們不倒，我們就有租金收。所以，我們的抗風險能力相對來說還是比較強的。

我們也希望可以打造一個空間，讓生态圈更加完整。最後這個是我們的基因，要有一個綠色、環保、可持續的發展。以上就是恒隆辦公樓的定位。

2023年，恒隆商辦業務在内地的收入是14億，占整體内地組合收入的比例是21%左右。從過去幾年的租金收入來看，還是相對比較平穩的，有一定的增長。

出租率也處于比較健康的水平，武漢的項目目前來說比較艱難，我和團隊剛剛去了武漢見了政府領導，他們說我們的出租率還不錯，但是還有很多工作要做，這一塊的出租率還要繼續提升上去，其它的項目在當地還是處于相對穩定和健康的水平。

很多人都問，你們究竟在賣什麼？我們其實在賣的就是一個地址。比較幸運的是，我們所有的項目所在的城市都處于一個比較中心的位置，比如說南京西路1266，大家都知道這是很中心的位置，包括其它的城市也是類似的情況。

我跟很多大企業的朋友交流，有一次我見到一個做人力資源管理的朋友，他跟我說，搬到我們的樓以後，解決了他們很多招聘的問題。我問他怎麼這麼講？他說很多年輕人都很喜歡在市中心上班，而且我們吸引過來的企業員工都有很多帥哥美女，也有助于他們的發展。

如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。

在這里打一個小廣告，我們下一個項目就是杭州恒隆廣場，這是我們現在重點在發展的項目。那邊有5棟辦公樓，大概9萬平方米左右。所處的地理位置在拱墅區，從我們的項目步行10分鐘就可以到西湖。

我和團隊花了很多時間在想，我們的産品線究竟是什麼。當然，我們是一個傳統的開發商，但是除了傳統的辦公樓以外，有沒有更多的空間？比如說有沒有一些社交的可能，有沒有一些靈活的空間，可以讓我們的生态圈更加豐富，或者有一個城市的會客廳？

在過去的一段時間，我們就打造了一個品牌叫“恒聚”，這是恒隆全資營運的一個品牌，目前已經開業的項目在無錫和武漢這兩個地方，簡單來說是一個靈活空間，包含了一些靈活辦公的元素在里面，但不限于靈活辦公。

我們也和零售的品牌合作，它的店鋪有一些新的産品的發布會，但是店鋪面積不夠，也可以來到我們的辦公樓。我們會邀請辦公樓的一些租戶，這里面大部分都是女士，因為當天是在講彩妝，喜歡彩妝的男士其實也是可以參與的。我們也打造了一個本地的社區，這是去年三八婦女節舉辦的一個公益活動。

我們偶爾也會舉辦一些活動，邀請一些經濟學家過來分享，出席率也非常高。

可持續發展是我們的基因，2022年的時候，恒隆跟LVMH集團在巴黎宣布合作，合作聚焦在幾個重點，首先是應對氣候變化，怎樣更好地管理好我們的資源，做到可持續發展。2024年我們會舉辦第二屆的氣候論壇。

我們也和租戶探讨可持續發展的可能性，也是圍繞着氣候變化等等議題展開，包括怎麼共創、怎麼減排。

目前我們有5個項目已經使用了可再生能源。

行業挑戰方面，英國已經通過了一個法案，在入職當天就可以跟公司要求在家辦公，公司必須給你一個理由，為什麼可以、為什麼不可以，這個已經成為了一個法律。

員工可以按照自己的需求在家里面辦公，這樣問題就來了。雖然看不到目前國内有這樣的趨勢，但是對辦公樓的需求越來越少，是一個趨勢。

這麼多空間我們要怎麼利用呢？我經常在想租賃的靈活性，在香港、日本，辦公樓不僅是辦公樓，里面有無限的可能。比如說香港有很多醫生診所都是開在辦公樓里面的，國内這方面的監管比較嚴，我們能否有更靈活的空間，可以讓我們的辦公樓引進一些商場里的業态？

包括餐飲方面，我們的樓那麼高，怎麼符合消防的規定？日本做到了，其他的國家有一些也能做到，這些有沒有參考價值？這方面我沒有答案，只是提出來這樣的問題。

在招商引資方面，沒有哪個城市比當地招商的政府官員更了解它的城市定位，我覺得在招商引資這方面，開發商應該跟政府一起加大力度，一起走出去，一起去見那些客人，然後把他們引進來，安排在核心區。

最後是供需的調節，有些新規劃的用地它的容積率做得特别高，我非常理解賣地收入是政府财政收入非常重要的支撐，我希望也能參考吸納量，未來幾年我們是否需要這麼多的辦公樓。

如果有一個地塊今天是白紙一張，把它給我們設計自己的辦公樓，我們該怎樣設計，可以讓它有更好的發展呢？我認為必須要有差異化，利用我們的文化、藝術、數字科技植入，加上卓越的運營能力、綠色品牌，打造自己的品牌。

還有健康和安全，這是每個人都在說的；以及人性化的設計，租戶為中心，怎樣打造一個平台；還有稅收的貢獻、社區、連通性，怎麼跟其它的業态放在一起，最大化的利用綜合用地開發的優勢；以及生态繫統、交通、租戶定位以及架構；還有步行通達性。

這些做好之後，可以提升現金流和利潤，從而提升資産的價值。