余昇鴻：吉寶可持續資産管理和運營經驗 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為吉寶城市發展執行副總裁，可持續城市更新運營（中國）負責人余昇鴻先生在2024觀點商辦暨資管大會上發表的主題演講。

余昇鴻（吉寶城市發展執行副總裁，可持續城市更新運營（中國）負責人）：大家好，我是吉寶中國可持續城市更新負責人余昇鴻，感謝觀點的邀請，也感謝中信，昨天我還帶着我們整個團隊跟中信的物業團隊做了交流，他們的管理非常棒。

我來自新加坡，第一次來到北京是1990年，第一次感受到這里的雪，也參觀了故宮。在2003年有幸參與了上海新天地的一部分工作，所以當時能感受到中國非常蓬勃的發展。在2010、2011年的時候參與了北京國貿的商業改造。2017年有幸跟全斌總在WeWork做了同事。

我今天要分享的是“可持續資産管理和運營”，我們要分享作為全球公民如何可持續和負責任地為城市空間的未來帶來保障，推動有影響力的脫碳。

今天我會分享吉寶在各個領域的服務和資源生态，為當地以及全球可持續和我們承諾的脫碳目標做貢獻。

吉寶怎麼減少範圍一和範圍二排放執行的計劃？第一是我們通過節能減排等方式，在一些大城市開發的項目當中保持近零碳的排放；二是推廣已經成功使用的高效REC風機和冷卻解決方法方案；第三是升級冷水機組；第四是試點性地應用綠色低碳新技術等等方式減碳；最後是優化我們的資産，要确保每個自持的資産能源效率高于20%。

吉寶曾在2021年承諾，到2030年的時候要實現範圍一和範圍二，溫室氣體淨零排放，在亞洲房地産行業當中，我們是第一家制定了範圍一和範圍二目標的企業。

我們為何那麼自信？大家知道吉寶有吉寶城市發展、吉寶基礎設施、吉寶互聯互通，近5年吉寶已經整體進行了轉型，我們能做能源管理，我們的互聯互通、數字化、房地産都是一個體繫的，當然也要跟很多的合作方合作，以提高我們的效率。

這是我們在全球各個方面的合作，現在我們專注在包括中國和新加坡在内的很多市場。其中，中國和新加坡有着吉寶的全體繫生态鍊。

我們旗下有三個平台，一個是基金管理平台，二是投資平台，三是運營平台，這樣可以讓我們從投融管退各個方面，從一開始我們購買的項目、改造的項目，到運營的時候都能實現我們的承諾，在我們幫助業主和我們自己的時候，它達到什麼樣的資産價值，我們全程都能跟蹤。

我負責的業務是可持續城市更新，這里有一段2分鐘的視頻給大家簡單介紹一下我們的這個業務。

視頻簡短地介紹了我們在做什麼，不僅關注樓宇本身，還有對里面的企業和客戶怎麼形成黏性，幫助資管方面降本增效，提升員工的福祉。

我們做的是吉寶的一個新業務，在兩三年前開始，在新加坡、中國、越南、韓國、日本和澳大利亞都有這個業務，單單在中國，我們目前已經在兩個城市（上海和北京）有運營的資産。目前有超過100萬平方米的資産正在跟我們洽談中。

主要做哪些東西呢？從一開始的顧問服務，我們來評估到底你這棟樓如何合适的改造，不是盲目的改造，改造之後能給你帶來多大的能耗的節省，一方面降本，另一方面你怎麼提升你的客戶體驗，提升你的ROI，我們也結合很多的合作方，最後在運營的時候有一繫列的方案，協助我們自己和業主方、客戶實現資産提升。

這是一繫列的方式，我們每棟樓都希望能使用所有的方案，就單單用我們在上海的吉寶靜安中心PAC為例，上面都是以ESG這個方向來推廣的，低碳的柔性的生态，包括為我們的客戶進行空間的打造，有拼裝式或者是定制式的服務。

另外我們也有全生命周期的碳排查計劃給到他們。同時還有我們的合作方運營整棟樓的共享空間，還有整個樓的門面、大堂怎麼打造的設想。

下面是我們的辦公能做什麼事情，從水、空調、排風、低碳以及通行、認證方面都有一些工作，我們也希望不僅拿到中國的綠色認證，新加坡和其它國際的認證也希望可以拿到。

從建築本身，有被動式和主動式的改造，我們可以看到從新風、外立面、冷卻塔、光伏，每一個環節我們都非常清楚，它到底能帶來多少的資産節省，有時候甚至能節約20%到50%。如果有一棟樓我們選擇一些适當的方案，在可使用的預算當中，我們布局在這個資産上，然後做相關的提升。

同時我們也會知道，柔性方面從場所的營造、數字化的解決方案、共享的配套、工作場所為客戶的方案和咨詢，以及第三方服務等等，為資産方的租賃提升租金。

數字化方面，有我們自己研發的平台，也有第三方的數字化。我們也問自己，對資産管理方所關注的，我們的運營者、辦公租戶、訪客、零售租戶、購物者，他們到底關注什麼？進來是不是要開幾個不同的平台做一件事情？這些其實都是冰山一角，因為它在下面，我們到底用哪些軟件、平台，怎麼使用，都有自己的數字團隊，還有我們的客戶體驗團隊替我們來做。

假設你有一個資産，我們通常也會考慮到ESG方面的一些内容，比如怎麼結合被動式的節能技術，還有主動式的高效設備，以及可再生能源的應用、智能化的碳管理。右邊可以看到我們怎麼拿到相關的認證，更重要的是在運營當中真實能達到的成本的減少，以及人力成本的減少，還有最終給資産帶來的提升。

在低碳方面，從咨詢到升級，到運營服務，我們怎麼三方面都能一體化的來提供服務。

這是我們在新加坡的總部，在聖淘沙對面，它是一個20年樓齡的一棟樓，5年前我們入住，對它進行了改造，改造之後它跟旁邊的樓宇租金相比要高15%到20%，同時可口可樂、寶馬等等很多大企業也願意租在這里，因為在里面能滿足很多它的ESG方面不能達到的目標。

我們每時每刻都會有一個屏幕跟蹤物業方面怎麼确保這些機組、智能的設備在很好的運作。

這是吉寶South Center，這個樓明年就會開業，中間有一個泳池，也歡迎大家來觀光，它達到了40%的能源節約。

回到國内來看，這是我們在上海的吉寶靜安中心PAC，目前獲得了四大綠色環保認證，用了18種不同的建築方面的技術解決方案。

做好了建築，我們也要為客戶負責，所以左邊看到的是不管你是哪家公司，都會感受到這里的一卡通行，有一個共享的配套，有商業等等，而且我們會有一個低碳的計劃。

如果需要定制的服務，我們可以幫你在你的空間内部也實現低碳，在成本更低的情況下實現低碳和高效。我們的小程序也可以結合企業的小程序，所以你不需要打開兩個，我們可以做API的打通。

我們和政府有很多的合作，30年前吉寶跟蘇州工業園合作，打造了蘇州工業園區，在今年我們要慶祝合作30周年，我們也跟它合作策劃下一個30年，比如在它的數碼港那邊，怎麼通過不同的建築方面的能源和可持續的改造，能達到節能，實現70%到80%的節能率。

同時有一棟樓實現近零碳，同時我們也希望打造更高標準的綠色認證，高于國内和新加坡現有的標準，創造一個新的排碳的認證。

這是我們正做的一些計劃。