初探保租房REITs 招商蛇口用深圳兩個公寓項目闖關

觀點網 繼華潤有巢成功申報保租房REITs之後，又一家央企瞄準租賃住房公募REITs賽道。

最新消息顯示，5月27日下午，招商蛇口發布公告稱，下屬全資子公司深圳市招商公寓發展拟作為原始權益人，開展招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的申報發行。

其中涉及的底層資産包括位于深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目。

早在2021年6月，博時蛇口産園REIT成功上市，並在去年年中完成擴募工作。

這也意味着，如若此次招商公寓REIT能夠成功發行，招商蛇口将成為突破兩單公募REITs的企業之一。

初探保租房REITs

對企業而言，發行公募REITs能夠有效盤活存量資産、形成投融管退良性循環，對提升保障性租賃住房的運營效率、增強資金流動性有着重要作用。

招商蛇口在公告當中強調，此次發行有利于公司進一步拓寬融資渠道，打通保障性住房全生命周期發展模式與投融資機制，增強公司可持續經營能力。

更重要的是，本次申報的租賃住房REITs将是招商蛇口第二個境内公募REITs上市平台。

過往報道顯示，以招商蛇口作為發起人和原始權益人的“博時蛇口産園REIT”已于2021年6月作為首批基礎設施REITs之一成功發行上市，並于2023年6月完成擴募份額上市。

這也意味着，繼華潤置地之後，招商蛇口将成為實現兩單境内公募REITs突破的企業之一。

回到本次申報上市的招商公寓REIT當中，拟以持有的位于深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目開展相關申報工作。

其中，壹棧太子灣項目位于深圳市南山區港灣大道，經營建築面積2.59萬平方米，客房數量共計576間。

該項目于2020年5月18日正式開業，運營至今已有四年時間。根據招商蛇口2023年财報，報告期内累計實現運營收入3383萬元，平均出租率為92%。

相較之下，壹棧林下項目投入運營時間更長一些，該項目位于深圳市南山區工業八路東招商桃花園五期，目前已經入市8年。

該項目經營建築面積共計4.09萬平方米，客房數量共計1313間，2023年實現營業收入5287萬元，出租率為98%。

不過，此次壹棧林下項目涉及首發的資産僅有1棟、2棟和5棟人才公寓公共租賃住房(不含配套商業)。

如若剔除項目其余部分，兩個底層資産項目總建築面積共計6.78萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。

數據來源：企業公告、商業客整理

對比已經成功發行上市的五單保租房公募REITs，以及宣布申報上市的上海新黃浦保租房REIT、建信保租房REIT等，招商公寓REIT無疑是其中體量最小的一單。

不過，即便房源數量、資産規模不及其他保租房公募REITs，但由于項目區位優勢及運營效率，該項目資産估值並不遜色。

公告透露，截至2023年12月31日，招商公寓REIT底層資産評估價值為12.87億元，高于華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT。

招商公寓底色

為什麼招商公寓REIT的底層資産能夠獲得較高估值？除底層資産本身資質以外，招商蛇口長租公寓業務底色亦是重要因素。

資料顯示，招商蛇口公寓業務始于20世紀80年代初；2012年，首個“壹間”項目面市；2020年，“招商伊敦”成立，成為招商蛇口旗下酒店及公寓運營管理專業公司。

自此，招商蛇口公寓業務正式進入了全新的整合升級階段。

相較于2015年成立的萬科泊寓、2016年成立龍湖冠寓以及2018年成立的華潤有巢，招商伊敦稍顯“年輕”，不過短短幾年時間已快速發展成為住房租賃行業不可忽視的力量之一。

據了解，成立僅兩年時間，招商蛇口長租公寓業務實現運營收入(未扣除租金減免金額)為10.25億元，實現EBITDA6.84億元。

根據招商蛇口2023年财報披露，旗下長租公寓業務實現運營收入10.88億元，同比增長6.15%，EBTIDA為6.89億元，對比2022年實現上漲，成為為數不多實現盈利的租賃企業。

據商業客獲悉，截至目前，宣布實現盈利的房企繫租賃企業僅有泊寓、瓴寓、冠寓和招商伊敦；而營收超過10億元的租賃企業，僅有相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活服務。

此外，從招商蛇口長租公寓規模來看，2023年共有位于北京、上海、深圳、廈門等7個新項目開業，新增房源3099間。

截至報告期末，該公司管理範圍内的長租公寓布局19個城市，已開業項目45個，經營建築面積約115萬平米，房源總數2.95萬間；建設期項目39個，規劃建築面積約97萬平米，房源總數1.78萬間。

從運營模式來看，以重資産為主，中資産承租模式為輔。目前重資産占比85.5%，中資産占比14.5%。

這也意味着，這類重資産業務後續有望進一步實現擴募，增強招商公寓REIT的抗風險能力。

實際上，在招商蛇口内部，該公司一直将住房租賃業務擺在重要的戰略地位。

在今年3月的業績會上，招商蛇口董事長蔣鐵峰就曾表示，2024年，招商蛇口戰略重點将主要集中長租公寓、集中商業以及産業園區三個闆塊，同時采取輕重並舉的策略進行發展。

至于發行公募REITs，亦被招商蛇口早早列入計劃表當中。

該公司在财報及業績會上就曾多次提到：“正在積極部署租賃住房REITs的賽道，未來以REITs作為退出通道的資産交易，會形成一個常态化的安排。”

與此同時，目前市場也有多只保租房公募REITs正在推進當中，包括建信保租房、上海新黃浦、上海城投寬庭、北京昌平保障房、天津泰達人才安居、西安高新區保障房、青島房投、上海臨港等。