華發物業“令人意外”的退市

觀點網 5月27日，華發物業服務集團有限公司發布公告，宣布華發股份境外全資子公司铧金投資有限公司提出私有化建議，旨在撤銷華發物業服務的上市地位。

本次交易前，華發股份合計持有華發物業服務42.56%股份；本次協議安排生效後，涉及的華發物業服務57.79億股票（占比57.44%）将被注銷。原持有股東有權就注銷的每股計劃股份自铧金投資收取現金0.29港元。

私有化完成後，铧金投資的持股比例将從38.76%增至96.20%，而光傑投資的持股比例維持不變，為3.80%。

铧金投資由光傑投資全資擁有，光傑則由華發股份間接全資持有。

公告稱，注銷價每股計劃股份0.29港元，較過去一段時間内的平均收市價溢價約30.63%，並較2023年12月31日的每股股份股東應占經審核綜合資産淨值溢價970.11%。

華發物業表示，近年來股份交易流通量長期處于相對較低水平，使得計劃股東難以在不對股價格造成負面影響情況下進行大量場内出售。因此，私有化為計劃股東提供将投資變現以換取現金的直接機會，並将接納該計劃所得款項重新部署至其他投資機會。

對于華發物業而言，自2017年以來，由于股份交易的流通量相對較低，並且股份交易價格在過去幾年也呈現出下降趨勢，這直接導致了公司未能開展任何股權籌資活動。而股權籌資活動，正是上市公司所享有的一個主要優勢。

在此等情況下，華發物業無法充分利用目前的上市平台作為其長期增長的資金來源，繼續維持股份的上市地位似乎也並不會帶來任何有意義的裨益。

此次私有化不僅對華發物業服務意義重大，也對華發股份未來戰略規劃産生影響。

華發股份表示，華發物業服務完成退市私有化之後，可以更好地專注于長期戰略，更加精準地進行地産與物業之間的資源共享和整合。

在盈利層面，私有化進一步提高華發物業服務對公司歸母淨利潤的貢獻水平。資料顯示，華發物業服務2019-2023年營業收入平均年增長率超過20%，淨利潤平均年增長率約40%。

如按華發物業服務2023年淨利潤估算，本次私有化後将增加華發股份對華發物業服務的持股比例，等同增加歸母淨利潤超過人民币1.4億元。

另一方面，私有化将有利于進一步穩定華發股份的現金流。華發物業服務主營業務為物業管理服務，該業務能夠提供穩定的收入和現金流，具備抗行業周期性強的行業特點。

截至2023年末，華發物業賬面現金人民币3.8億元，近2年每年經營淨現金流入約為人民币1.7-1.9億元，可以為華發股份經營現金流做有益補充。本次私有化完成後，華發股份将完全享有華發物業服務的收益及分紅。

從成本角度看，私有化退市也可以節省一部分上市維護費，包括審計費用、上市費用、投資者關繫維護費用、法律顧問費以及信息披露費用等等。

所以，華發物業的私有化退市是出于未來發展考慮下的主動選擇。

在2023年“業績考核”中，華發物業是在衆多上市物企中第一個交出答卷的企業，經營面和盈利面都較2022财年保持着兩位數以上的增速，實現淡市增長。

從在管面積上看，報告期内，2023年華發物業錄得同比接近3成的增長，實現總收費建面3144萬平方米，按年提升29%；總合約建面錄得6064萬平方米，按年提升約17%。

得益于收費面積的“飙升”，營業收入和利潤方面同樣有着不錯的提升。其中，實現收入約17.76億元，按年提升11.05%；歸母淨利潤錄得2.49億元、毛利率26.91%，兩項數據分别按年提升28.84%以及微升2.16%。

負債方面，2023财年，華發物業資産負債率進一步降至76.32%，同比減少23個百分點。

截至2023年12月31日，華發物業總資産10.47億元，負債8.00億元，淨資産2.48億元。

放眼整個物業股，目前股價也正處于上升回暖期。

據觀點指數2024年5月物業服務發展報告顯示，報告期内重點觀測的30家樣本物企包括保利物業、合景悠活、金茂服務等，股價平均區間漲幅為20.84%，而上個報告期為跌幅5.95%，整體明顯回升。

一方面，期内港股延續了強勁上漲勢頭；另一方面，随着物企大額計提減值，風險逐步出清，獨立性得到了增強，市場信心正在恢復。

2024年4月份，恒生指數與恒生物管指數迎來大漲。恒生物管指數反彈8.035至1714點位，在地産行業利好消息的刺激下，趨勢轉向上升通道。

從企業市值來看，截至2024年4月底，除停牌企業外，上市物企總市值約為2283億元，環比上漲8.18%。