股東會見聞錄 | 債務置換+項目調改 越秀房産基金要主動管理，做多一點

觀點網 香港報道 “的确，我們面對最大的問題， 一個是寫字樓，另一個就是利息”，越秀房産信托基金董事會主席兼行政總裁林德良，于股東周年大會如是說。

據參會股東介紹，5月27日上午，越秀房産基金在香港舉行股東周年大會，近百名投資者到場參與。房地産投資信托基金（REITs）可以提供穩定的股息收入，是不少人的抗通脹投資工具，會上，股東們自然關注到去年分派減少的問題。

“這兩年的确面對着加息環境，盡管去年我們經營收入增加了兩億，但同時利息也增加了三點幾億，加息影響着整個行業。”

翻查記錄，自2022年3月起，美國聯儲局連續加息11次，由0至0.25厘水平，至去年7月底加至5.25至5.5厘。“2019年一個月的HIBOR (銀行同業拆息) 是0.12%，現在一個月的HIBOR已是4.55%，所以的确是利息對我們影響真的很大。” 林德良指。

事實上，REITs一般透過貸款發展業務，加息加重其債務利息支出，而越秀房産基金管理層通過主動管理，去化解利息帶來的更大沖擊。

“在2023年一個月HIBOR就升了280個點子，280點子就相等于增加逾五億利息， 但是我們最後才升了3.5億左右的利息 ”林德良透露，為應對融資成本問題，公司正逐步将債務置換至人民币利率，包括去年3月份完成首期15億元上海自貿區債發行，票面利率4.15%。

同年6月，越秀房産基金完成40億元跨境直貸首期人民币15億元提款，後續又在10月完成10億無抵押貸款，固定利率3.75%及一筆3.5億元3年期貸款。

林德良表示，基于管理層做了以上舉措才使公司減低逾兩億元的利息支出，“如果我們什麼都不做 ，我們将下跌得更慘。”

他還說，目前越秀房産基金有60%左右債務是固定息率，平均大概是3.3%左右，余下40% 則為浮動息率，下一步要将這個40%往下繼續置換，相信今年會持續體現出來。

另一方面，越秀房産基金旗下現時擁有10項物業，分别是廣州的白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈，上海的越秀大廈，武漢物業(即武漢越秀财富中心、星匯維港購物中心及若幹停車位)、杭州維多利以及香港越秀大廈17樓及23樓。

其中，寫字樓業态在整體經營收入中的占比由2022年的68%下跌至去年的58%。

來自參會股東的分享，林德良亦認為，目前寫字樓的确仍是一個大問題。寫字樓主要和産業的動力有關，目前無論縮短辦公空間或者降級消費，都令寫字樓需求有重大壓力。

為吸引租戶，“寫字樓今年我們找了一些新的客源回來，一就是科技行業、二就是醫療行業”，林德良表示，考慮到他們有很多亦是中小企，公司亦因應他們的需要将産品做些改善，例如一些配套及服務，令到他們可以“拎包就能辦公”。

林德良提出，接下來的目標是将寫字樓的出租率慢慢回復至90%。根據數據顯示，截至去年底越秀房産基金旗下寫字樓的出租率為82.5%。

雖然寫字樓仍有壓力，但越秀房産基金旗下商場、酒店公寓和批發市場，恢復情況較為理想。其中商場方面，越秀房産基金旗下項目出租率全部超過90%。

而酒店和公寓方面，截至今年4月數據顯示，平均出租率為80%，平均房價為2334元更高于2019年的全年平均2050元。整體來說，林德良相信酒店和公寓今年的情況可以完全追上2019年水平，而單看公寓甚至能超過2019年的水平。

另外，對于專業市場，面對消費降級對服裝銷産生影響的情況，公司副行政總裁區海晶表示：“我們周邊的物業做了一個差異化的安排，目前整個商圈目前的出租率其實都是六成左右，但是我們已經來恢復到九成。”

她又指出，目前順應消費的變化，白馬服裝城已增加了零售功能，使到消費者能買到更便宜的商品。

林德良對此補充到，越秀房産基金未來的思路，是希望每一件事可以做多一點，通過主動管理，去改善項目的營運情況。

最後，談及基金價格，林德良認為港交所早前宣布了豁免REITs單位轉讓的印花稅，同時預計7月份REITs 可以進入互聯互通，相信也是一個好的信号預期，預期對REITs的流動性将會起一定幫助。