上海新政後首場土拍 北京城建首次入滬

觀點網 上海“527新政”對樓市的刺激還需拭目以待，卻在土地市場先展現了威力。

5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局四部門聯合印發《關于優化本市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》。

該通知提出了包括調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策等九條政策措施，並自5月28日起施行。

在新政正式施行的第一天，上海二批次土地舉行拍賣，4宗宅地全部出讓，總出讓面積15.49萬方，總建築面積24.27萬方，總攬金99.84億元。

此次土拍最讓人感到意外的是北京城建和安聯&安高聯合體，兩家外地企業分别拿下了一宗地塊，其中北京建設是首次在上海拿地。

新政後的土拍市場

在全國各地逐步放開房地産政策限制後，目光越來越集中在一線城市，因此上海這次對房地産政策的調整會影響到整個房地産市場。

這種影響率先在新政施行第一天的土拍市場上有所體現，外地房企争地力度明顯加大，特别是北京城建為闖入上海市場，參與了其中三宗土地的競拍。

此次土拍上海挂出四宗地，其中2宗封頂搖号，1宗溢價，1宗底價成交，是自2021年實行集中土拍以來，出讓面積和成交總金額最低的一次。

或許是土拍規模較小的原因，參與房企有15家，較上一次土拍少了3家，但拍賣過程和結果還是比較受關注的。

此次拍賣的焦點地塊無疑是浦東新區上鋼街地塊，吸引了包括招商、中海、中鐵置業、北京城建在内八家單位參與競拍。由于該地塊是采取“招挂復合”方式出讓，有效申請人數不足11人，最終采用挂牌方式出讓。

地塊規劃為居住用地，出讓面積12482.25平方米，容積率2.0，計容面積24964.5平方米。

經過18輪競價後觸及上限價，8家競買人均接受7%公租房比例上限指標，全部參與搖号環節。最終由中鐵置業摘得，成交價13.24億元，樓面價53042元/平方米，溢價率10%。

根據出讓文件顯示，該地塊在建設方面有細節要求：地塊内中小套型住宅建築面積不得低于住宅總建築面積的60%，計14978.7平方米以上。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大于100平方米、小高層住宅建築面積不大于110平方米、高層住宅建築面積不大于120平方米。

建成後全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100%以上（不包含保障性住房等），全裝修新建商品住房裝修價格3000元/平方米。保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100%以上。

另一宗觸發搖号的地塊是闵行梅隴社區地塊，吸引了中海、金茂&首開&北京城建、安高&安聯、綠城四家單位參與競拍。

該地塊是此次拍賣中體量最大的一宗地塊，規劃為普通商品房，出讓面積56433.32平方米，容積率2.0，計容面積112866.64平方米。

經過45輪競價才觸及上限價格，進入競報高品質建設階段。在該階段有2家競買人不接受5.5%公租房比例競報，退出搖号環節。

最終安聯&安高聯合體以54.64億元競得，樓面價48407元/平方米，溢價10%。據查詢，兩家企業均有安徽省交通控股集團有限公司全資控股。

此次拍賣中底價成交的地塊是松江廣富林街道地塊，最終由國貿&松江交投以底價26.98億元競得，成交樓闆價28000元/平米；房地聯動價63000元/平米。

北京城建闖入上海灘

在此次拍賣中，北京城建成功搶下楊浦長海社區地塊，首次進入上海。

楊浦長海社區地塊是此次拍賣中面積最小地塊，出讓面積5684.51平方米，容積率1.5，計容面積8526.76平方米。北京城建以4.98億元競得，成交樓面價58401元/平米，溢價率3.1%。

此外觀點新媒體發現，外地企業的拿地熱情高漲，安徽交控集團旗下安聯&安高聯合體吃下了體量最大的闵行梅隴社區地塊；北京城建報名參拍了3宗地塊，成為參拍最多的開發商。

拍地當天又是上海房地産新政“滬九條”正式實施的第一天，很容易便将兩件事情聯繫起來。

目前房開市場回歸理性，大房企對于拿地越來越謹慎，並且今年上海會供應大量市中心舊改地塊，近期上海豪宅的熱銷也進一步證明了舊改項目的價值，這必然會引得房企争奪，好戲或許還在後面。

當下政策的利好，或也刺激着想要進入上海的企業采取進一步行動。

安徽交控集團則屬于想要進一步深耕上海的企業，曾多次在上海重資拿地。在2021年以12億競得上海青浦朱家角地塊後，一年内安徽交控集團在上海斬獲土地3宗，拿地金額超80億元。此次拍賣中也延續此前作風，拍下闵行梅隴社區地塊這種大體量項目。

北京城建作為北京本地企業，首入上海為此次拍地增添不少關注度。

據北京城建一季度房地産經營情況公告顯示，實現銷售面積7.68萬平方米，去年同期為24.8萬平方米；銷售額54.66億元，去年同期為124億元。業績明顯縮水，且期内沒有新增土地儲備，開復工面積、新開工面積，竣工面積三項數據均較去年同期有所下降。

另外，此次上海房地産政策調整有三個關注點，分别是限購松綁、信貸寬松、以舊換新。

限購條件大幅放寬，非滬籍人士單身可買房，外環内買二手，外環外可買一手，非滬籍人士購房連續繳納社保改為3年；離婚贈與限制取消；在限購基礎上，二胎及以上家庭可多買一套，首套認定標準相應放松。

信貸方面，商貸首套首付20%，利率LPR下浮0.45%，最低3.5%；家庭公積金貸款額度最高160萬，多子女家庭最高額度為192萬。

以舊換新方面，2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，並購買外環外一手住房的居民家庭，可以申請2-3萬元的補貼。同時，企業買二手房用于職工租住，不再限購買套數。

緊随上海之後，5月28日，廣州市也發布進一步優化調整房地産政策措施，備受關注的是由市場利率定價自律機制優化差别化住房信貸政策。

其中，首套商業性個人住房貸款首付比例調整為不低于15%，取消利率下限；二套房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。