香港傳真 | 中原進軍學生宿舍市場

觀點網 香港報道 香港近年從不同層面“搶人才”，非本地大學生都成為對象，推出多項政策吸引非本地學生來港升學，令近年資助課程非本地學生人數持續增加，住宿成為來港升學學生首要面對的問題。

但香港各大學宿位僧多粥少，故有投資基金看好外地生的居住需求，部署進軍學生宿舍市場。

而中原投資基金準備采取行動，計劃于未來2至3年投資2000個學生公寓床位。

中原投資管理有限公司（開曼）董事總經理江若雯表示，選擇這個時間回到香港投資學生公寓，除了是因為看中香港樓市出現下調，同時預見到香港非本地學生人數有上升的趨勢。

港府在今年《施政報告》中，提出于2024/25學年起，将政府資助的專上院校非本地學生限額提升一倍至40%。根據立法會《數據透視》，修讀教資會資助大學課程的非本地生學生人數由2016/17學年的16469人，增至2022/23學年的21709人，7年間增幅31.7%；占資助課程總就學人數的比例由16.5%升至21.1%。

江若雯即預測，香港首5間大學的非本地學生，會由2023-2024年度的約5萬名，急升逾35%至2027-2028年度約6.78萬名，宿位則由1.54萬個增加至1.78萬個。

由于可見，非本地學生對宿位的需求只會日益增加，于2027-2028年度将會出現一個更大缺口。

的确，在香港地少人多的情況下，居住成為不同人要面對的問題，即使香港各大學有提供住校宿位，但並不能滿足所有學生的居住需求。

以香港大學為例，該校現有宿位約6450個，每年住宿費約17290-37940港元，而2023/24年度總學生人數39166人，即使單計本科生亦有18491人，可見一個大學宿位彌足珍貴。

江若雯補充指，以2027/28年非本地生人數增至近7萬人計算，扣除校内宿舍配額，估計屆時約有5萬名非本地生需在外租住物業。假設當中1成學生入住私人學生宿舍，全港學生宿舍價值已超過200億港元。若與英美等成熟地區看齊（即約有2成學生入住學生宿舍），全港學生宿舍價值更可達458億港元。

根據仲量聯行發表的《解鎖私人學生住宿市場增長潛力》報告亦指出，非本地學生涌入及學生宿舍供應不足，未來4年将為私人住宿市場帶來額外2.23萬張床位需求，私人學生住宿将成為新興投資物業。

該行指出，私人學生住宿是香港新興物業，目前市場僅提供約1000個可租用的住宿空間。按整體專上院校學生人數計算，香港私人學生住宿供應率僅為0.4%，較歐洲國家的平均供應率約5%明顯為低。因此，香港私人學生住宿入住率高企于98%至100%，每個可租用的住宿空間的月租金介乎5200-14800港元。

中原投資管理有限公司(開曼)總裁葉明慧則表示，學生公寓在香港是一個新的概念，但新政策會推動基本面變化。團隊會進行資産增值，期望回報率可達5厘以上，而回報期則料為5至6年，與英美地區相若。

她預計，由于本港項目希望引入國際投資者，吸引更多外國資金，因此營運模式會參考及傾向國外做法。目前已有部分合适項目，正與業主磋商中，希望可在短期内落實。

中原集團于2014年成立“中原投資顧問有限公司”，並于2018年先後投資了美國及英國學生公寓，上述學生公寓投資曾于短短3年間獲利最多近四成。

現時，中原集團手頭上的學生宿舍項目中，大部分宿位均租予本土學生。當中，美國宿舍中本地學生占比約95%，而英國占比則為三分之二。另外，集團正在投標北卡羅萊納州一項物業，惟尚未成事，料涉及金額約2500萬美元。

葉明慧還指，團隊會先購入目標物業，並于第一年進行翻新作學生公寓，其後再将項目分拆成房間租出，並會在大約5年後出售物業，以實現回報資本化。

以美國德州及喬治亞州學生公寓項目為例，兩個項目同樣于2019年買入，當時買入價分别為1740萬美元及1290萬美元，持貨短短3年，于2022年以2125萬美元及1800萬美元賣出，期内升值逾22%及39%。

葉明慧補充，團隊收購項目前需考慮到當時的市場基本因素、附近學生量和租賃表現，及有沒有翻新空間。而項目的減稅後租金回報，預計介乎約4至5厘。

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