保租房迎擴募潮 北京保障房中心後華潤有巢REIT瞄準滬市

觀點網 繼華夏北京保租房REIT之後，華潤有巢REIT成為了市場上第二個啟動擴募程序的基金。

最新消息顯示，5月30日，華夏基金宣布啟動華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的擴募工作。

公告提到，本次華潤有巢REIT計劃通過增發份額的方式，收購上海市的保障性租賃住房項目。

對華潤有巢REIT而言，其首發資産及擴募資産均位于上海，無疑能夠進一步擴充基金對上海租賃住房資産的覆蓋範圍，分散資産組合的運營風險，進一步提升基金的增值空間。

瞄準滬市

保租房公募REITs繼續大踏步向前。

前不久，深交所又一單保租房公募REITs上新，招商蛇口攜深圳兩個公寓項目探索REITs路徑，而今，上交所又現保租公REITs擴募案例。

5月30日，華夏基金宣布啟動華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的擴募工作。

公告強調，本基金拟通過擴募發售募集資金，認購中信證券發行的第2期資産支持專項計劃的全部資産支持證券，並最終投資于位于上海市的保障性租賃住房項目。

雖公告並未透露此次擴募資産的信息，不過，該基金明确，本次拟購入基礎設施項目的交易對方為有巢深圳。

據了解，華潤集團2017年底組建長租業務，並于2018年6月正式發布長租公寓品牌“有巢”。

截至2023年底，華潤有巢實現營業額7億元（含輕資産管理項目），按年增長9.5%，累計在管項目60個，管理規模5.6萬間，已有2.5萬間房源納入保障性租賃住房。

至于其在上海的布局，從有巢小程序發現，目前，華潤有巢子創立之初即率先進駐上海，先後布局了有巢國際公寓社區泗泾店、東部經開區店、有巢公寓天安金谷店、有巢公寓上海蕭唐店等十余個項目。

而目前，慧智·有巢公寓社區、華潤有巢公寓社區馬橋AI店兩項目均被認定為保障性租賃住房。

其中，慧智·有巢公寓社區于2023年11月8日正式啟幕，項目位于浦東新區航頭鎮，咸塘浜以西，滬南公路以東，鶴濤路以北涵蓋13棟住宅樓及1棟配套商業，供應房源共計2647套。

該項目是2023年上海浦東新區的首批人才公寓項目之一，輻射範圍包括周浦智慧産業園、張江醫谷、盒馬鮮生産業基地等多個産業園區。

至于華潤有巢公寓社區馬橋AI店則地處海市闵行區馬橋人工智能創新試驗區内，于2023年2月正式入市，該社區占地面積4.2萬平方米，總建築面積近12萬平方米，提供共計2475套精裝公寓。

該項目是華潤有巢在闵行區的首個R4租賃用地建設項目，也是華潤有巢在闵行區打造的首個示範性租賃社區。

值得一提的是，今年2月，華潤有巢REIT發布的公告成，原始權益人有巢深圳原計劃将淨回收資金用于上海馬橋等多個項目，但由于部分項目已無進一步資金使用需求，因此拟變更投資項目。

調整後的募投項目，包括上海馬橋項目、北京瀛海項目、甯波福明路項目、新增的南京江心洲項目和深圳龍崗項目，這些項目均已被認定為保障性租賃住房項目，有望成為後續擴募的重點項目。

結合本次公告透露的信息，不難猜測，華潤有巢公寓社區馬橋AI店大概率将成為本次擴募的資産。

此外，據商業客發現，華潤有巢REIT的首發資産均位于上海，而本次擴募，再一次将視線瞄準滬市，無疑能夠擴充基金對上海市保障性租賃住房資産的覆蓋範圍，有效分散基金資産組合風險，有利于拓展基金持有的租賃住房資産組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

不僅如此，對華潤有巢來說，此番擴募有助于其盤活存量資産，促進投融資的良性循環。

擴募潮起

自2022年12月上市以來，有關華潤有巢REIT擴募的消息就接踵而來。

實際上，早在去年8月31日的中期業績會上，華潤有巢REIT就曾表示，将在Pre-REITs、項目擴募上将持續發力，實現從“培育孵化租賃住房資産”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規模”的良性循環。

而在今年的滬市保租房REITs集體業績說明會當中，該基金則明确，将從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃。

其一，做優存量，華潤有巢從持有的保租房項目中已經初步選定了計劃擴募的項目，項目一旦達到相對穩定的經營狀态，将盡快推進擴募的工作，後續項目的産品力和運營力也将全面提升，更貼近新市民青年人的租賃需求，項目預計呈現較好的回報增厚的效應。

其二，做實增量，華潤有巢的投資戰略聚焦于一線和強二線。“近期我們在積極的關注並獲取相關的保障性租賃住房項目，提升潛在科目資産池的規模。”

如今，靴子終于落地。

不止是華潤有巢REIT，一周以前，華夏北京保租房REIT亦宣布擴募並新購入基礎設施項目。

實際上，目前成功上市的五只保租房公募REITs當中，已有四只提出相關的擴募計劃，除上述提及的兩個已經明确宣布擴募的基金以外，中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT亦多次傳出擴募計劃。

其中，中金廈門安居REIT提到，公司前期已經開展了相關的前期研究論證和準備工作，待時機成熟以後，将積極把符合的優質基礎設施資産裝入REITs。

而紅土創新深圳安居REIT在今年三月提出擴募，並宣布将投資于位于廣東省深圳市的承福苑項目、南馨苑項目和空港花園項目三個保障性租賃住房項目，不過，相關公告很快撤銷。

在市場人士看來，從2022年8月首批保租房公募REITs上市至今，市場已基本進入常态化發行的階段，保租房公募REITs亦正式迎來擴募風潮。

對保租房公募REITs市場而言，通過增發擴募，不斷注入新資産，能夠調整市場整體的資産結構，為市場注入了新的活力。

可以說，擴募是REITs市場增長的重要手段，也是市場走向成熟的標志之一。

不過，從目前宣布擴募的兩單保租房REITs來看，仍未打破擴募資産與底層資産來自單一城市的現狀。

比如，華潤有巢REIT此次擴募的資産均位于上海，而此華夏北京保租房REIT涉及的擴募項目共計四個，包括房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海澱區溫泉凱盛家園。

上述四個項目均位于北京，與其首發資産的布局區域一致。