解局 | 保利發展百億發債計劃獲受理

觀點網 3月14日，保利發展曾發布過一份關于發行100億公司債券的公告，時隔兩個半月後，這一發債計劃有了新的進展。

5月30日，根據上海證券交易所的信息披露，保利發展控股集團股份有限公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券的項目已獲受理。

根據募集說明書顯示，本次債券可分期發行，發行總額不超過100億元，期限不超過10年。其中不超過50億元用于償還到期或回售的公司債券，剩余部分用于償還有息債務、項目建設、並購地産項目、補充流動資金等用途。

當此次百億發債計劃實施後，保利的财務狀況将得到進一步優化。

此外，保利發展125億元A股定增方案早于去年6月28日就獲得證監會同意注冊的批復，但至今仍未實施。

該批復有效期為12個月，也就是說，剩下的時間已經不足一個月。

補倉與去化

保利發展上一次發行百億公司債的計劃是于2022年11月獲批的，一共分為六期發行，分别為“22保利11”、“23保利01”、“23保利02”、“24保利01”、“24保利02/03”、“24保利04/05”，總規模為99億元，其中42.93億元用于補充流動資金，其余57.07億元則是主要用于償還、回售、置換公司債本金等，並無資金是用于並購地産項目以及項目建設。

此次新一輪的百億公司債計劃中，募集資金亦有一半是置換債務。

作為資金密集型行業，房地産的資金需求量較大。保利發展此次百億發債計劃，一方面能夠為企業提供緊缺的資金；另一方面，作為直接融資的一種手段，有利于降低公司融資成本。

保利發展身為國資房企里的尖子生，公司财務的表現一直不錯。

截至2023年末，保利發展貨币資金1480億元，規模為内房第一。同期有息債務規模降至3543億元，其中一年内到期的部分比重為20.82%，現金短債比1.28。

在“三道紅線”方面，保利發展保持着綠檔水平，資産負債率、扣預收資産負債率、淨負債率分别為76.55%、67.14%、61.20%，較期初分别下降1.56、1.34、2.37個百分點。

此外，得益于企業良好的經營狀态以及信用狀況等，保利發展綜合融資成本約3.56%，同比下降36個百分點。年内新增融資1371億元，綜合成本3.14%，三年期直接融資成本降至最低3.0%。

在這種情況下，保利發展一直在積極補倉。

2023年，保利發展全年拿地金額1632億元，同比增長18%；權益地價為1359億元，同比增長26%；拿地面積1075萬平方米，同比增長25%。土地投資強度從2022年的30%提升至39%，拿地權益比也提升至80%以上。

進入2024年，保利降低了擴張力度。據不完全統計，該公司1-4月累計獲取了6宗地，權益土地面積約26.21萬平方米，權益拿地金額約58.59億元。比如4月16日，保利發展聯合廈門建發在上海首批供地中以11.83億元競得嘉定新城菊園社區地塊。

但銷售方面，市場尚未迎來全方位的回暖，房企去化壓力仍在。

2023年，保利發展實現全年回籠資金額4304億元，銷售回籠率102%，當年銷售回籠率同比提升11.2個百分點至78.3%。經營活動産生的現金流量淨額為139.3億元，錄得連續6年為正。

保利2024年一季報顯示，保利發展經營活動産生的現金流量淨額為-333.06億元。另據月度數據顯示，今年首4月，保利發展實現簽約面積553.53萬平方米，簽約金額960.08億元，分别同比減少37.64%、38.39%。

數據表明，在行業低谷的市場環境中，保利發展也面臨着去化與回款壓力。在這個情況下，發行百億公司債，能夠優化财務結構。

融資和定增

雖然财務狀況良好，但對保利發展來說，除了買地之外，公司債券回售、付息、提前兌付等均需要充沛的資金。

公開資料顯示，近期保利旗下公司債“21保利05”、“22保利發展MTN002（綠色）”、“23保利02”需要支付利息，債券規模合計70億元。

此外，“21保利05”需進行回售，金額5億元，且不進行轉售；“21保利07”債券投資者亦擁有回售選擇權，回售登記期為6月4日至11日。

保利發展公布的一季報中，經營活動産生的現金流量淨額以及投資活動産生的現金流量淨額均為負值，只有籌資活動産生的現金流量淨額為158.99億元。

因此，就在百億公司債項目獲受理當天，保利發展還發行了三年期中票“24保利發展MTN004”，總額為20億元，票面利率為2.52%；更早之前的4月2日，完成發行“24保利發展MTN003”，期限同樣是3年，總額25億元，利率為2.95%；3月11日，完成發行“24保利發展MTN002”，期限3年，總額19億元，利率2.78%；

2月5日，完成發行短債“24保利發展CP002”，總額25億元，利率2.43%；1月17日，成功發行2024年度第一期短期融資券，規模為25億元，利率2.49%。

今年以來，保利發展在境内通過發債便已募資不少于114億元。同時，據觀點新媒體了解，保利還瞄準了項目股權出讓的渠道。

1月29日，保利發展預挂牌長春中金華泰地産公司51%股權；3月1日，以5013萬元底價挂牌合富輝煌（中國）房地産顧問公司43.9%股權；5月22日，以1.59億元挂牌徐州銘創置業45%股權及相關債權；5月27日，以25億元挂牌北京利通地産公司100%股權及債權。

此外，保利發展125億元A股定增方案早于去年6月28日就獲得證監會同意注冊的批復，但至今仍未實施，該批復有效期為12個月。

5月29日，有投資者在互動平台向保利發展提問：定增的事情還有沒有解決的可能？進行到哪一步了？保利回答表示，目前定增仍在批文的有效期内。

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