學徒行記 | 走進華潤有巢公寓社區 求解保租房樣闆的窄門與微光

觀點網 去年11月29日，總書記來到位于闵行區的華潤有巢公寓社區馬橋AI店，在社區5号樓考察闵行區首個“新時代城市建設者管理者之家”。

自那以後，華潤有巢公寓社區馬橋AI店先後接待了住建部、北京市、上海市、杭州市、河南省等共計70余組省市區級政府代表團，10余組黨政代表團、30余組國内外媒體，累計近萬人次到場參觀調研。

4月25日，觀點企業課堂攜業内的企業家和項目總們，以及金融、資産管理等相關條線的業務負責人，也一同來到這里，探訪全國保租房樣闆，去了解多層次租賃住房體繫下，一家企業、一個項目如何脫穎而出。

“不因陋就簡”

2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，華潤置地積極踐行央企社會責任，開展租賃住房業務，創立租賃住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租賃（深圳）有限公司作為租賃住房業務平台子公司。

截至2023年底，華潤有巢實現公寓管理規模5.6萬間，為央企第一，進駐15個核心城市，其中北京、上海、廣州、深圳、成都五大核心城市持有房間數占比達80%。

馬橋AI店是華潤有巢于2019年獲取的一宗R4租賃用地建設而成，項目于2020年7月開工，2022年6月建成，整個項目占地4萬平方米，計容建面約8萬平方米。

建成時，由于正值新冠肺炎疫情發生時期，項目成為了隔離用房。2023年，新冠肺炎疫情不再作為全球健康威脅後，項目正式對外營業。

在華潤有巢營銷負責人兼上海運營負責人李佳晟的介紹下，現場嘉賓對項目背景有了更進一步的了解。

“項目的選址從整個上海市來看，位于馬橋人工智能試驗區的核心腹地，輻射周邊四大産業園區。這是一個職住平衡的項目。”

據悉，華潤有巢公寓社區馬橋AI店位于上海市闵行區馬橋人工智能創新試驗區内，周邊還有其他四個高能級的産業園區，包括松江經濟技術開發區、莘莊工業區、闵行經濟技術開發區、大零号灣科技創新策源功能區等，産業相對旺盛。

總書記考察為什麼選擇這里？李佳晟表示，上海市提出的“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體繫，在這一個項目得到了比較集中的體現。

在馬橋AI項目中，“一套房”主要面向家庭型客戶；“一間房”就是普通長租公寓獨立的産品，是小的開間戶型，主要是面向剛畢業的青年人群體；“一張床”面向勞動者，面向一線的城市建設者。

“這個項目本身的體量、各方面環境和基礎都符合期待。在這一個社區里面，整個上海的保障性租賃住房建設導向、滿足不同層次人群租賃住房需求的情況能夠體現出來。這是我們能夠作為上海市保障性租賃住房代表的重要因素之一。”

除了有不同戶型設置，滿足不同客群租住需求外，社區在提供運動空間、影音空間、自習閱讀室等常規配置的同時，還設置了華潤有巢黨群服務站。

“華潤有巢有紅色青年社區的品牌理念，我們的租賃社區也是以黨建引領的，我們更希望把黨建引領做到實處。” 李佳晟介紹道：“我們與屬地整合，與鎮政府組成共治委員會，能夠為租戶提供辦理居住證、社保醫保等服務。”

此外，有巢社區還與屬地政府聯合成立黨支部，華潤的黨員同志和政府的黨員同志聯合在一起，再發動社區黨員同志做志願者，共同參與社區的共治管理和運營。

總書記曾到訪的“新時代城市建設者管理者之家”，位于項目的5号樓。“本身做宿舍型的改造，在成本核算上來講還是吃了一些虧，但綜合考慮各方面的影響，還是承擔了這項社會責任。”

既要保障中高端的人才，也要保證城市一線的建設者管理者，滿足多層次的租房租賃需求。針對城市發展的建設者管理者，對他們的關懷是，進得來、留得下、住得安、能成業。

“不因陋就簡，室雅何須大”，房間雖小，但功能齊全。即便面積並不大，但對于有租賃需求的人來說，能基本上做到拎包入住。

在空間配備上，華潤有巢也充分考慮到了一線建設工作者的實際需求。李佳晟提到：“電話間、洗衣房、共享廚房等，包括宿舍型的設計，都是這一部分人群會使用到的。”

顯然，在六年的積累中，華潤有巢已經形成了自己的市場觀察，對客戶和相應的産品需求有了清晰畫像。

為推動保障性租賃住房向標準化、規模化和品牌化發展，華潤有巢根據各類人群的差異化租住需求，目前已形成有巢國際公寓社區、有巢公寓、有巢公館、有巢公邸四大産品線，為各類人才安居提供綜合解決方案。

在産品方面則是因城施策，李佳晟坦言，做保障性租賃住房本身有租金的限制，要在産品的經濟性與滿足住房租賃需求之間找到平衡，這也是華潤有巢一直在探索的事情。“希望能夠在小而精致的房間中，呈現出好而适度的産品，同時也要匹配住房的具體情況。”

但行好事，莫問前程。正是有了多年的堅持和積累，讓華潤有巢在當下競争愈加激烈的長租公寓市場中，能夠以標杆産品引領行業。

“進窄門，行遠路”

“進窄門、行遠路、見微光”，在李佳晟分享之後，有嘉賓表示。而這句總結，也是行業内外參與者能夠長期堅持的信念來源。

“因為是窄門，所以大家可能會擠得頭破血流。要走遠路，所以得備足幹糧，要能夠活得久。但是還需要有點微光，能夠不至于喪失信心。”

可以看到，在頂層設計方面，保障性租賃住房正在迎來歷史機遇。

2020年10月，“保障性租賃住房”這一概念被明确提出。次年7月，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》, 旨在擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

意見明确了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。以公租房、保障性租賃住房、共有産權住房為主體的保障房體繫漸趨完善。

随着我國住房保障體繫建設加速，保障性租賃住房正成為滿足新市民等群體住房需求的關鍵途徑。結合當前房地産市場仍然處于轉型期，在加快構建房地産發展新模式的階段，各地保障性租賃住房建設也紛紛提速。

與此同時，促進投資良性循環的政策和制度搭建也在同步進行。自2020年4月證監會、國家發改委聯合發文，正式啟動REITs試點，到2021年6月國家發改委發文證實将保障性租賃住房納入試點範圍，也僅間隔一年時間。

保租房REITs的開閘，讓更多企業看見了發展的機遇和希望。各企業、地方城投和機構加快保租房認證，還有多只REITs産品正在推進和申報中。

華潤有巢也積極參與，自開閘後随即啟動了保租房REITs的申報試點工作，以位于上海的華潤有巢泗泾項目和東部經開區項目為底層資産，成功發行了華夏基金華潤有巢REIT。

作為國内首單以市場化主體運營的保租房REITs項目，華夏基金華潤有巢REITs上市後表現穩定。數據顯示，2023年，其可供分配金額達6076萬元，完成了2023年預測值的125%，實現了5.03%的分派率。

更值得一提的是，華夏基金華潤有巢REIT按照相關指引要求，在前期就與華潤置地商品住宅和商業地産開發業務做了有效隔離，這也為後續發展奠定了合規基礎。

事實上，自2022年12月上市以來，關于華夏基金華潤有巢REIT擴募資産的猜想就從未停止。

李佳晟表示，後面會緊鑼密鼓地開展擴募的計劃。一方面是從華潤有巢産品線入手，選擇已進入穩定經營狀态的項目，推進擴募工作。另一方面，會持續尋找一些優秀的標的，提升潛在擴募資産池的規模。

在他看來，每次擴募都是一次機會，項目的穩定性也會增強。在成熟市場中，一個發行項目往往裝了更多資産，但目前國内市場已發行項目的底層資産相對單一。從這一角度來看，未來還有更多發展空間和機會。資産更豐富之後，産品的波動性也就更小，更具抗風險能力。

基于此，互動交流環節問及輕資産相關問題時，李佳晟坦言，在最開始還是趨向于找有基礎、有信用的合作方，發揮自己的運營能力，去幫助他們進行運營管理。另外，也幫資方做項目，並認為這會是一個大的趨勢和背景。

而現在公募REITs發行後，作為運管方，會先考慮吸納一些外部的項目來做運營，並将它們裝入到自己的資産池之内。

幹貨滿滿的分享環節，以及與在座學員們的真誠交流，讓外界領略了華潤有巢以及華潤置地，對一線市場的洞察與理解，和央國企的宏觀戰略視角。

從野蠻生長到高質量發展，住房租賃市場開啟了新的篇章。在走向專業化的道路上，市場各參與主體，聚焦數智化、産品力、運營能力、品牌力、資管能力等多維度，展開綜合實力的比拼。

誰更有情懷、有實力、有好産品，也就更能在這條路上行以致遠。而顯然，華潤有巢正走在前方。