香港傳真 | 新界土地加速收回 恒基兆業洪水橋土儲得失

觀點網 市道低迷，在拒絕為旗下農地換地補地價後，恒基地産等來了香港政府的收地通告。

6月2日晚間公告，恒基地産透露，公司旗下位于洪水橋的總面積約350萬平方呎的土地将被政府收回。按照補償地價每平方呎1114港元計算，該公司将獲得現金補償總額約港币39億元。

無獨有偶，恒基地産一個月前亦被收回位于粉嶺北及古洞北新發展區的145萬平方呎土地，並被發放補償金18.6億港元。

按此計算，通過兩次收地行動，恒基地産将合共進賬57.6億港元。如果收地的法律手續能在2024年内完成，體現在财報上，恒基地産将在2024财年藉此入賬31億港元稅前利潤。

僵持了2年，恒基地産的堅決和耐心終于得到了回報，但站在香港政府的角度，這卻是一樁“麻煩事”。

談不攏的補地價

事件源于香港地政總署2022年2月發起的針對古洞北粉嶺北地區的換地計劃。

資料顯示，上述洪水橋所涉的洪水橋/廈村和古洞北、粉嶺北地區，同屬于香港“新界東北發展計劃”的一部分，是香港2000年以來陸續規劃發展的三個計劃中的新發展區。

粉嶺北新發展區屬香港新界北區，位于粉嶺/上水新市鎮以北梧桐河兩岸；古洞北新發展區位于新界古洞在粉嶺公路北面的部分。按照最新規劃，兩個區域現已合並為古洞北/粉嶺北新發展區共同籌備。

而洪水橋/廈村新發展區位于新界元朗區的西南部，它目前與古洞北/粉嶺北新發展區一起，全部劃歸北部都會區範圍。

北部都會區被視為香港未來發展的新引擎，設計為未來二十年城市建設和人口增長最活躍的地區。整個計劃預料會在20-30年内分階段實施，全面發展後預測可提供約92.6萬個公私營房屋單位，整體容納超過250萬人口。

該區規劃以“産業帶動，基建先行”為主軸，圍繞北都公路、十一号幹線、屯門繞道等重點基建項目，以及多條鐵路項目，将北部都會區自西向東劃分功能區為高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及産業區及藍綠康樂旅遊生态圈。

其中，洪水橋/廈村新發展區屬于“高端專業服務和物流樞紐”，規劃打造為現代物流重鎮，區内會預留土地建設“北都大學教育城”。古洞北/粉嶺北新發展區則列入“口岸商貿及産業區”範疇。

北部都會區最初于2021年10月被提出，目前是香港政府最大力發展的城建規劃之一。

不過北部都會區境内不少可供發展的土地，其實掌握在以恒基地産、新世界發展、新鴻基地産、長實集團等為代表的香港本土主要發展商手里，且過去受制于冗長的改規流程，長年難以啟用。

以本次主角恒基地産為例，該公司在整個新界（包含北部都會區）範圍内，就總共擁有4580萬平方呎土地，當中絕大部分為農地，數量相當可觀，是香港把控最多農地儲備的發展商。

與之對比，新鴻基地産、新世界發展和長實集團在當地擁有農地分别約3200萬平方呎、1636萬平方呎（90%位于北部都會區範圍）、1000萬平方呎。

近兩年，為促進地區内土地解綁，香港政府嘗試提出了多項具針對性的政策。

作為最主要措施之一，香港政府于2022年初開始接納古洞北/粉嶺北新發展區内的換地申請，很快就吸引了恒基地産、新世界發展、長實集團、泛海國際及資本策略地産等企業參與。

補地價方面，按2022年4月港府公布的補地價標準，古洞北/粉嶺北區内換地後每平方呎樓面地價約5000多港元，補地價金額基本在40-80億港元水平。

以恒基地産位于粉嶺北第16區北的一幅面積24萬平方呎地塊來說，市場預估補地價将達到72-86億港元。

這在當時還算是一個公道的價格，據港媒報道，有業界人士就認為價格是具吸引力的。但當時間來到2023年，開發商與政府于補地價的分歧就因低迷的市道，變得越來越大。

截至2023年5月，該計劃共吸引7宗申請獲接納作進一步處理。不過除新世界發展同意接納每平方呎3484港元，合共近40億港元的標準金額補地價外，其余發展商未能下定決心。

就算換地計劃後續将期限延長至2023年末，同時将補地價放寬至2600港元，低于標準金額近3成。但直至拖到死線，雙方都未能達成協議。

2024年初香港政府無奈啟動強制收地，恒基地産被收回的145萬平方呎土地中，有62萬平方呎就來自當初申請了換地計劃，但最後沒有談攏的三幅農地。

到今年2月，香港政府為促進洪水橋/廈村新發展區第二期發展，開始推動區内換地，據悉亦反響平平。

這一次，香港地政總署很快出手，計劃一下子收回約176公頃用地。恒基地産的土地自然也包括在内。

據了解，在被收回土地前，恒基地産單在洪水橋一個區域内，就持有657萬平方呎土儲，如今仍剩下約307萬平方呎。

市道為艱

據港媒報道，事實上發展商們對上述換地計劃，出現了某種程度上的集體“抗拒”。

據悉，發展商不接受政府批出的補價的理由，大多數為發展期太長、建築成本貴、利率環境高等，總而言之是市道不允許。

2023年香港樓市陷入深度低迷。來自香港土地注冊處數據顯示，當年香港整體樓宇買賣合約登記數僅為5萬8023宗，較2022年下跌2.7%，較2021年下跌39.6%，跌至1991年以來的最低點。同時，二手住宅銷量也創下28年新低。

房産按揭數量同樣不容樂觀，全年香港現樓按揭宗數7萬3906宗，為2001年以來最低，而樓花按揭宗數1581宗，創下2005年以來的新低。

洪水橋/廈村新發展區換地申請開展之初，據港媒消息，就有立法會議員和測量師行認為，政府需要在補地價上做讓步。

TVB無線新聞的一篇文章寫到，鄉議局主席劉業強說：“目前房地産處于低迷時期，農地發展、屋地補價脫離目前市價供求的現實，令到部分的發展商裹足不前，甚至考慮放棄發展項目。當面粉價格高于面包價時，誰有動力和興趣生産面包？”

據地政總署披露，2023年全年香港補地價金額僅約197.61億港元，較2022年全年約414.8億港元跌去52%，而2021年的數據是448.98億港元。

不單止換地受阻，香港土拍市場2023年以來也持續遇冷，年内多達6宗土地流標。

仲量聯行2023年11月16日發布的《香港住宅銷售市場綜述》就指出，2022年及今年（2023年）年初至今政府住宅地流標數量已經超過前7年(2015年至2021年)的總和。同月，高力香港表示，2023年是香港土地供應史上流標次數最多的一年。

按照2023/24年度《财政預算案》，本來财年内香港預計賣地收入可達850億港元，但實際賣地收入僅121億港元，只達成目標的14%。

從業者對市場的悲觀情緒，促使香港政府實施“撤辣”。

今年2月28日香港特區政府财政司司長陳茂波發表的新一份《财政預算案》，提出即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括取消2010年以來推出的新住宅印花稅（NRSD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。

“撤辣”一開始點燃了購房者的熱情，但最新有數據已顯示，“撤辣”的效應已被經濟大環境沖淡。

據香港差估署數據，香港4月私人住宅售價指數報308.7點，雖然環比上升，但同比仍錄得13%跌幅。

美聯物業數據則顯示，截至5月28日，香港5月一手私人住宅注冊宗數和二手住宅注冊宗數共為5619宗，較4月8970宗大幅下降37.4%，其中一手私人住宅注冊宗數下降53.9%。

而中原地産統計， 5月25日及5月26日周末香港新房銷售跌至三個月低點，一手市場僅錄得60宗成交，創下13個周末以來的新低，是2月28日“撤辣”後表現最差的周末。

另外，2024年5月香港現樓按揭宗數為3571宗，也較4月份的4166宗減少14.3%，創5個月新低。

現時香港樓市仍受制于整體經濟和利率環境，市道不佳，開發商抑或折價跑量，抑或等待市道更好的時候再行出手。

恒基地産主席李家誠最新就表示，香港樓市穩定，樓價已在低位徘徊較長時間。随着美國加息周期接近尾聲，預計香港樓市将步入減息周期，到時候樓市會有轉機。