銀城生活停牌 更名“瑞森生活服務”及二股東上位猜想

觀點網 6月3日，銀城生活服務有限公司在香港證券交易所暫停交易。雖然未披露停牌的具體原因，但市場猜測或與前段時間公司宣布更名有關。

5月11日，銀城生活服務宣布計劃進行公司名稱變更。其中，公司英文名稱拟由“Yincheng Life Service CO.,Ltd.”更改為“Ruisen Life Service Co,Limited”；而中文名稱拟從“銀城生活服務有限公司”變更為“瑞森生活服務有限公司”。

經過幾年的行業動蕩後，物業行業開啟了獨立轉型之路，各大物企開始褪去地産屬性，試圖全方位擺脫地産關聯公司的影響，包括更改企業名稱，徹底“去地産化”。

截止目前已有好幾家上市物企完成或明确了更名，包括奧園健康、恒大物業、旭輝永升服務等。

與上述物企不同的是，銀城生活服務對地産關聯公司依賴程度並不高。截止2023年底，銀城生活服務在管項目中源于銀城集團輸送的數量僅有34個；此外，該公司物管業務的收入中也僅有2%是來自于銀城集團。

既然與銀城集團在業務上的關聯程度並不深，那麼銀城生活服務還有必要“去地産化”嗎？公司此次改名是必不可缺的一步，亦或是多此一舉？

為什麼改名？

銀城生活服務此次改名，或許有很大一部分原因是受公司第二大股東瑞華投資的影響，拟更換的公司名稱“瑞森”，里面的“瑞”估計正是取自于瑞華投資之名。

2023年，銀城生活服務全年收入約19.73億元，同比增長15.2%；實現年内溢利1.24億元，同比增長9.7%；歸母淨利潤錄得約1.17億元，同比增長9.4%。

在業績方面，近年來銀城生活服務的各項指標一直保持着穩步的增長，但公司卻也面臨着盈利方面的壓力。

該公司給予自身定位為“二手盤運營專家”，專注于存量項目的運營，並且在早期便把存量市場作為重點拓展領域，2023年新拓項目達159個，占總項目數量比例15%，已簽約未進入在管的項目數量則有18個。

但值得注意的是，存量項目能夠獲得的利潤往往較低。一方面是前期投入相對較高；另一方面相比于新盤，二手盤服務主要是為社區業主提供基礎物管服務，缺少了面向開發商部分的增值服務利潤。

2019-2023年，銀城生活服務錄得的毛利率分别為16.1%、16.9%、16.2%、15.1%、15.6%，均遠低于行業平均水平。

而在各項經營指標上，公司實現住宅物業管理費收繳率為90%，預收率為47%，非住宅物業管理費回款率93%，管理費綜合清欠率51%，續約率90%。與行業頭部亦存在一定的差距。

除了低毛利率之外，銀城生活服務飽受诟病的痛點還有一個，那就是高負債率。公司2019-2023年期間的資産負債率分别為82.47%、80.07%、75.96%、70.68%、66.07%，雖然呈逐年下降的趨勢，但仍處于高位水平。

在各種壓力之下，銀城生活服務不得不向生活低頭，于兩年前引入外部戰略投資方瑞華投資。如今随着戰投話語權的提高，公司名稱也從“銀城”更改為“瑞森”。

另一方面，銀城生活服務此次更名也是為了“去銀城化”。

銀城生活服務來自關聯方輸送的項目及收入占比均比較低，即使完全切割與關聯方的業務往來所帶來的沖擊也不會很大。

在存量市場的拓展中，品牌效應具有舉足輕重的作用，而銀城國際因發不出2023年半年報和年報，自去年9月停牌至今，已達九個月。關聯地産方對銀城生活服務的品牌建設而言，消極作用大于積極作用。

此外，公司盈利在一定程度上亦受到關聯方影響。2023年銀城生活服務金融資産減值虧損淨額約5832.6萬元，同比增長239.0%。該部分大幅增長主要是由于公司貿易應收款項及應收關聯公司款項的減值。

因此，更名對于銀城生活服務而言利大于弊。公司董事會亦表示，新的英文及中文名稱可為公司提供新的企業形象及身份，強化獨立品牌，有利于公司的業務發展，並符合公司及股東的整體最佳利益。

為什麼是瑞華投資？

兩年前的端午節前夕，銀城生活服務突然放出了一個重磅消息，公司董事會主席兼非執行董事謝晨光、非執行董事馬保華、主要股東戴成書、非執行董事朱力四人合計向瑞華投資出售5343.04萬股股份，占總股本比例20%。

轉讓價格為每股2.8港元，較當日收市價折讓了約15.15%。此外，由于此次出售並未涉及到控股股東黃清平所持部分，因此此次股份轉讓被市場視為是銀城生活服務賣股引入戰投之舉，瑞華投資一躍成為其第二大股東。

只是，為何是瑞華投資呢？

銀城生活服務曾指出，透過股份轉讓引入瑞華投資之後，“本集團可借助瑞華投資的資源及支持，尋找優質收購標的，以擴大其資本實力、加快業務發展及推動集團轉型升級。”

資料顯示，瑞華投資在香港提供投資管理服務，主要投資房地産行業、個人私有财産、股票行業等相關行業。此外，瑞華投資在慈善領域亦有所建樹，擁有着醫院及教育機構等相關領域的行業資源，對銀城生活服務拓展非住業務有巨大的助力。

近年來，在公司毛利率持續走低的情況下，銀城生活服務一直在大力發展增值服務，積極打造第二增長曲線。

從營收構成來看，銀城生活服務旗下業務主要分為物業管理服務與增值服務兩部分。2019-2023年，公司增值服務分部的收入分别約為1.43億元、1.90億元、2.69億元、3.40億元、4.28億元，比重分别為20.51%、19.73%、19.89%、19.87%、21.71%。

在引入瑞華投資次年，銀城生活服務旗下增值服務闆塊收入實現同比增長25.9%，遠高于公司15%的營收增速，該業務比重亦得到了小幅提升。

對銀城生活服務而言，引入瑞華投資或許更多的是看重其背後的資源協同。不過，瑞華投資似乎並不甘心只是居于幕後。

去年7月，瑞華投資進一步增持銀城生活服務，從大股東黃清平、謝晨光以及其他股東手里收購合計7.98%股權。完成轉讓後，瑞華投資持股比例将增至27.98%，黃清平持股比例則降至31.29%，雖仍為控股股東，但比瑞華投資僅多出了3.31%股權比例，可以說兩者之間的話語權相差無幾。

此次增持僅過了一個月，瑞華投資便往銀城生活服務里面“塞人”。8月24日，姚甯及潘曉虎已獲委任為銀城生活服務公司非執行董事，二人均來自瑞華投資。其中，潘曉虎為瑞華投資投行總監；姚甯則來自瑞華投資母公司江蘇瑞華，擔任行政總監一職。

有人進就需要有人退，為了合規，銀城生活服務決定讓出兩個位置。于是在11月23日，公司非執行董事馬保華、朱力提交辭呈，理由均為将更多時間投放于個人事務。