解局 | 廣州安居萬套保障房版圖

觀點網 6月3日，廣州安居集團在南方鋼廠保障房項目（三期）現場召開保障房項目建設專項工作推進會。

會上介紹，目前廣州安居集團在建的保障房項目有4個，包括石豐、鴉崗、蘿崗以及南鋼項目，總建築面積約253.6萬平方米，可提供2.4萬套保障房。

未來，廣州安居計劃開工的保障房項目有9個，包括奧體新城、新滘西路、葵蓬南路等配套項目，總建築面積約120.3萬平方米，預計提供約1萬套保障房。

廣州安居集團是廣州市專責從事保障性住房投資、融資、建設和運營管理的市屬功能性國有公司，于去年9月1日揭牌成立，注冊資本300億元，國資委100%控股。

據2021年發布的住房“十四五”規劃，廣州力争供應新建商品住房65萬套；力争籌建保障性住房66萬套。保障房體繫中，公租房3萬套、共有産權住房3萬套、保障性租賃住房60萬套。

不少于1萬套

按照最新出爐的廣州市2024年計劃，拟籌建配售型保障性住房不少于1萬套，共涉及12項目，其中新開工項目8個，通過存量房源轉化4個項目；籌集保障性租賃住房不少于10萬套，發放住房租賃補貼不少于1.8萬戶。

保障房的頂層設計，也體現在廣州安居集團目前的項目版圖中。

在建的4個保障房項目中，石豐路二期保障性住房位于白雲區石豐路地塊 BY-1203，位處石井大道以西、紅星村浮山南元中巷以北，項目計劃建設公租房774套、共有産權房622套，預計共有産權房未來将轉為其他類型房源，合計1396套。

鴉崗保障性住房項目位于白雲區地鐵十三号線朝陽站上蓋，原計劃作為共有産權房，目前已明确轉為配售型保障房，項目共提供2542套房源。預計2032套房源将在今年7月竣工，510套住房在2025年年底竣工。

蘿崗中心城區保障性住房項目（二期）即蘿崗和苑二期，共有33棟住宅，房源總數8320套，包括6棟回遷安置房、5棟公租房及22棟限價房，目前1987套限價房明确轉為配售型保障房，該項目已于2023年年底竣工驗收。

南方鋼廠（三期）保障房項目位于白雲區機場高速公路與廣花公路交界西側原南方鋼廠生活區，分東、西兩區實施建設，建成後可提供2442套住房，含2094套公共租賃住房和348套拆遷安置房。

廣州安居集團鴉崗項目原計劃的2542套共有産權房、蘿崗和苑二期的一部分限價房也都轉為了配售性住房，由此可見廣州市政府推行配售型保障房的決心，而共有産權房也将會被淡化。

配售型保障性住房的用地是劃撥用地，按保本微利原則配售，一般低于商品房市場價，一個家庭只能購買一套，實施嚴格的封閉管理，不得上市交易，與商品房市場隔離。

因此，配售型保障房和共有産權房最大的區别就在于，配售型保障房不具備商品房屬性，買入後不能流通，即使賣出也只能由政府接手，杜絕了利用借保障房牟利的可能。共有産權房在理論上是有一定升值或虧本的可能，而配售型保障房則基本上不能獲得升值收益。

而且最重要的一點是，配售型保障房不僅接近成本價配售，相比此前位置較偏遠的保障性住房項目，如今的配售型保障房在項目位置、社區配套、住房品質和物業管理等方面考慮更充分。

蘿崗和苑二期就位于在黃埔區府闆塊，水西路以西、廣惠高速南側地段，小區内設置中小學、幼兒園、綜合商業體、公交站場等配套公建。該項目是廣州市第一個EPC模式保障房項目、第一個CIM平台試點項目、第一個采用BIM正向設計的保障房項目以及第一個裝配率達55%以上的保障房項目。

另悉，今年廣州開發區、黃埔區轄下兩個部門涉及到的蘿崗和苑二期安置房項目的預算金額合計達100052.8萬。

觀點媒體查閱蘿崗和苑二期項目周邊樓盤，蘿崗敏捷廣場均價3.1萬元/㎡、星樾山畔TOD均價3.7萬元/㎡，佳大瑞園均價達4萬元/㎡，而距離該項目500多米的科城山莊二期錦澤園，均價更是高達5.35萬元/㎡。

盤活存量

抛開配售型保障房不能流通這一點，即便是在去年房地産低迷時期，廣州二手房網簽也有近10.9萬套，一手房簽約7.2萬套，而此次廣州配售房近1萬套，占比5.5%。

一方面，配售型保障房申請的人群是重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進科技人員、教師、醫護人員等。

另一方面，配售型保障房的出現還有利于盤活去化率較低的商品房。

數據顯示，截至5月底，廣州全市商品房庫存量為1173.6萬平方米，自2月份以來連續3個月攀升，庫存去化周期也上升至23.2個月，創下近一年的新高。

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，國務院副總理何立峰指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。廣州“5.28新政”也提到了要鼓勵規模化租賃機構收購存量商品住房。

廣東住房政策研究首席分析師李宇嘉接受觀點新媒體采訪時表示：“公衆對于保障房區位的需求，通過盤活現有存量無疑是一個可行的解決方案。而存量的有效盤活，也将成為未來安居集團籌集保障性住房的重要渠道之一。”

他指出，對于廣州這類存在常态化拆遷安置的城市而言，配租配售、保障房建設以及公租房的籌集等工作均可聚焦于現有存量資源。在存量資源足夠豐富的情況下，新增投資建設不僅周期長、成本高昂，而且可能無法滿足特定區域的需求。

而此次廣州安居的鴉崗項目以及蘿崗項目都是通過存量轉化的。由此可見，配售型保障房的出現對于盤活廣州存量市場也存在一定的積極作用。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地産研究中心副主任趙大旋進一步指出，配售型保障房還為商品房市場提供示範。如果商品房開發商的建設標準無法超越保障房，購房者是沒有動機購買商品房的。在有保障房兜底的市場中，開發商必然會不斷提升自身的建設水平。

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