觀點與隋頌偉對話：恒隆地産在紅海里面找藍海

觀點網 五月的北京，春日的尾聲與初夏的序曲交織在一起，詩意滿盈，如同一幅醉人畫卷。

在這清爽悠閑的時節，我們有幸與恒隆地産董事 – 辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉進行了一次訪談。

在2024觀點商辦暨資管大會的間隙，剛剛結束演講的隋頌偉與我們圍坐一堂，共話行業發展與企業突圍之道。

過去一年，商辦市場的復蘇未達預期，在供給持續入市、有效辦公需求不足、企業辦公方式更加靈活等因素影響下，重點城市寫字樓的空置率仍在攀升，租金面臨下行壓力。

轉型時期，企業的經營與發展前路在哪里？

對此，隋頌偉表示，市場波動是難免的，但恒隆希望在紅海里面找到自己的一片藍海。

他似是教學，又似是分享，對于我們提出的問題，總是耐心的解答。不到一個小時的交流，關于市場的未來走勢，關于恒隆的應變之法，悉數呈現在眼前。

波動是難免的

随着疫情影響的消退，2023年，全國經濟迎來了復蘇行情，但與此同時，由于人們辦公方式的改變，寫字樓市場的整體恢復狀況卻不及預期，行業仍需闖關。

有數據顯示，過去一年，全國寫字樓淨吸納量為277萬平方米，僅略高于2022年的歷史最低值，空置率則持續走高。

進入2024年，持續供給與需求不足的壓力仍舊存在。

據第一太平戴維斯發布的數據顯示，今年一季度，北京甲級寫字樓平均租金下跌至以2字開頭，數值為295.7元/平米/月，環比下降2.47%。

空置率方面，一季度，北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率數據分别為20.2%、21.7%、19%以及30.6%。

面對當下的環境，隋頌偉認為：“市場波動是難以避免的。”

不過，走過60余年的恒隆地産，早已見過行業的起起落落，面對當前的市場形勢，這家企業仍舊保持樂觀。

在隋頌偉看來，一方面，改革開放以來，中國經濟迎來了高速發展，這種增長是不可復制的。

另一方面，“好的地段、好的營運、好的管理，而且有恒隆這麼多年辛苦經營打造的品牌，從長遠來說還是比較樂觀的。”

交流過程中，聊到當前的宏觀經濟與行業走勢，隋頌偉抛出了一個問題：“在市場波動之下，每一個開發商、運營商可以做些什麼？”

正當我們細細思索他提出的問題時，隋頌偉進而解釋稱：“我覺得在市場下行的時候，可以給我們更多的時間思考我們的定位，修煉我們的内功。”

在他看來，市場變動之下，企業也應當做出相應的調整，更靈活的利用自身資源，在市場里面拿到更大的份額，更好地服務客戶。

據了解，近幾年，即便全球經濟面臨挑戰、市場持續下行，但恒隆地産仍舊如期推進了多項工作計劃的落地。

比如，杭州恒隆廣場項目快速推進，這個耗資60億元的項目将于2024年分階段落成。截至目前，恒隆地産在内地9個城市當中成功布局了11個項目。

從2023年的财報來看，恒隆在内地市場的營收達到69.67億港元，較上年增長3%。

除此之外，還推出更多更豐富的物業組合，比如近兩年先後入市的内地首個高端服務式寓所品牌武漢“恒隆府”，自營的多功能辦公空間“恒聚”等。

顯然，在行業變動之中，不斷調整與創新，在不确定當中尋找确定性，這是恒隆一以貫之的做法。

隋頌偉在采訪當中亦多次強調：“我聽過有一句名言，‘唯一不變的就是變’，我覺得這句話說得非常對。”

紅海里面找藍海

近兩年，伴随着全國寫字樓市場的下行壓力，大量項目延續來讓渡租金的方式，來迎合市場需求，維持出租水平。

有數據顯示，一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.68元/平方米/天，環比下跌0.47%。

面對當前的激烈競争環境，隋頌偉提到：“減租是否是唯一的出路？答案是否定的。”

在他看來，在做項目的過程中，往往會面臨一些不可控的外部因素，企業能做的，是在紅海里面找到自己的一片藍海。

不過，藍海在哪里？對此，隋頌偉強調：“我覺得一個資産是死的，當下要比的可能是各個企業的軟實力。”

在他眼中，企業的軟實力一方面體現在項目配套上。

實際上，恒隆深耕内地多年，打造了大量項目，這些項目基本位于市中心非常好的地段，而且基本以綜合體的形式呈現。

“綜合體的好處，是可以讓一個使用者的各方面生活配套都得到滿足。”隋頌偉指出，恒隆打造的是一個辦公生活空間，這是很多單棟寫字樓沒辦法實現的。

第二方面，企業的軟實力體現在服務上。

他以上海恒隆廣場為例提到，面對一些較大的客戶，恒隆會采用一對一的管家式服務，通過這種服務，能夠一站式幫助客戶解決很多問題。

“這種服務我們會慢慢地推廣到其他的城市。”

除此之外，面對商場、寫字樓的顧客，恒隆地産亦十分注重體驗感，比如通過科技、數字化等方式，提升這方面的需求。

這一點，如同隋頌偉在演講當中強調的那般：“如果我們的管理水平和服務水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。”

第三方面，企業軟實力還體現在未來可持續高質量發展方面。

實際上，在倡議全球綠色和全民環保的當下，ESG是幫助企業實現未來可持續高質量發展的重要指標。

在這方面，恒隆亦有充分準備，比如項目運營層面的節能減排動作。

恒隆近期宣布，截至2024年4月，旗下内地半數運營的物業已通過綠電采購協議，使用可再生能源供電，進一步鞏固房地産可持續實踐中的領導地位。

此舉不僅是恒隆可持續發展進程中的重要一步，也標志着公司将在2024年底遠超其在2025年或之前實現25%中國内地物業組合電力需求由可再生能源提供的指標。

此成就涵蓋四個城市的五個項目，包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場和濟南恒隆廣場。

除此之外，面對項目的租戶，恒隆亦提出了相關的要求，增強租戶的節能減排意識。

至于公司内部，“針對恒隆員工的環保意識，我們都做了大量的工作。”隋頌偉告訴我們，公司通過獎勵機制鼓勵員工步行上下班，另外對于一些紙張的使用，也提出雙面打印等要求。

“對恒隆來說，我們是一家有社會責任的公司。”

從配套、服務、ESG等多個層面，不斷提升自身的軟實力，這是恒隆地産在經濟不确定性與行業激烈競争下，提出的解決方案。

至于接下來的發展目標，隋頌偉則表示：“目標是要一起努力（帶來的結果），但當下對我們來說，更重要的是要做好手頭上的每一件事情、每一項工作。”

近一個小時的采訪，隋頌偉的樂觀與積極時刻感染着我們，而踏實、穩健則是恒隆地産留給我們的最深刻印象。

以下是觀點新媒體對恒隆地産董事–辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您如何看待短期或者中長期一段時間内，商辦市場的未來走勢？

隋頌偉：市場波動是比較難免的。

首先，中國改革開放高速發展這麼多年，這種高速增長可以說是不可復制的。目前只能說是放緩了一點點，但我覺得長遠來說還是非常樂觀。

其次，就像杭州恒隆廣場項目，我們正在籌備的項目都在城市里面非常中心的地段，位置是不可以復制的。所以我覺得，有好的營運、好的管理，而且有恒隆這麼多年辛苦經營打造的品牌，從長遠來說，我們還是比較樂觀的。

恒隆在内地深耕這麼多年，我們做得比較多的是綜合體。綜合體意思就是有商場，有辦公，有酒店，也有一些住宅以及服務式公寓，好處是可以讓使用者各方面生活配套都得到滿足。

比如辦公樓，樓下有一個商場，就能解決很多問題。所以我經常跟團隊說，一定要保證我們辦公樓搬進去以後，樓下餐飲能夠滿足辦公樓員工的需求，這個對我們來說是很重要。另外就是連通性，就算下雨也不用打傘出去附近商場及餐廳。

市場的波動我覺得相對是比較難免的，但是在波動之下，每一個開發商、運營商可以做一些什麼？這是值得思考的一個問題。

市場下行的時候，可以給我們更多時間思考定位、修煉内功，同時也給了更多的時間讓我們去跟租戶溝通。

我每到一個城市，有恒隆的項目都會約幾個不同客戶，一起交流，聽一下客戶的需求，我覺得這個非常重要，可以了解我們做的事情究竟跟他們的需求是否一致。同時也給我們團隊一個很好的機會，去了解我們的工作。

當然我們也會密切地跟行業其他從業人員，包括政府等等，進行緊密的溝通。

我聽過有一句名言，唯一不變的就是變，我覺得這句話說得非常對。

你肯定要變，要更靈活的利用好手上的一些資源，在這個市場里面拿到一個更大份額，要更好的服務我們的客人。

觀點新媒體：您認為現在國内一二線城市商業地産發展是否還有更多潛力？恒隆在未來有怎樣的投資策略和計劃？哪些城市具備較強的投資價值？

隋頌偉：如果遇到有合适的投資機會，公司還是會考慮的。

我們目前在内地布局了9個城市，共11個項目，如果把中國香港都算進去，我們其實在東南西北都有一些做得比較出色的城市名片。

觀點新媒體：恒隆在資産管理這部分是怎麼做的？

隋頌偉：我覺得一個資産是死的，當下要比的可能是各個企業的軟實力。

軟實力有很多方面，比如說配套、服務。所有跟客人的溝通，還有什麼配套可以給到客人，在這個方面我們會做的比較細致。

以上海恒隆廣場為例，一些相對比較大的客戶，我們會有一對一的管家服務，可以讓我們的顧客搬進來的時候，有一個比較好的體驗感。有什麼問題，管家就有一站式解決方案。這個服務我們會慢慢推廣到其他城市，但還是要看當地的需求，還有人員配置等問題。

觀點新媒體：恒隆今年有什麼目標？或者說期許是怎麼樣的？

隋頌偉：目標很重要，目標是要一起努力（帶來的結果），但當下對我們來說，更重要的是要做好手頭上的每一件事情、每一項工作。

我們一定要把手上的所有項目做好，比如出租率、租金收入，還有就是要對公司股東負責任，這一塊一定要盡全力去做。

但是在做的過程中也有一些外部不可控因素，恒隆本身也會受到外部環境的影響。所以這個方面還有很多的工作需要做，我們只能在紅海里面找到自己的一片藍海。

比如，我們會有更多的配套，要打造辦公生活空間，要加強我們的服務。另外，不能光從一個辦公的角度，還要看能否從空間靈活性里面做一些調整。

面對這麼大的辦公樓市場，一定不是企業單方面可以解決的問題，一定要跟業内所有的朋友，包括政府，一起去探讨。

觀點新媒體：ESG方面，恒隆有哪些經驗可以跟同行分享？

隋頌偉：首先，ESG是一個大的趨勢，環保是很貴，但是不能用錢去衡量。我們在努力踐行ESG，對恒隆來說，我們是一家有社會責任的公司。

比如，2022年10月份，我們跟LVMH集團進行了簽約，圍繞着應對氣候變化等方面，從我們自己開始做一些改變。

另外，我們的租戶也有減排節能的一些需求，我們會支持響應政府的地球一小時活動，一個小時幫不了多少，但是讓大家增強意識。

另外，我們公司也搞了一個活動，鼓勵員工上下班多走路。恒隆在員工理念方面做了大量工作，比如用手機計算步數，一個月走了多少步就有一個獎品，鼓勵同事身體力行，不要天天用燃油車。然後，所有的紙不要只有一面之緣，應該兩面都認識它，充分利用好。

所以，公司内部培訓也是有基因的，訓練我們要有環保的意識。