豪宅難“托底” 融創前5月銷售247億跌勢再延續

觀點網 融創外灘壹号院二期開盤時的盛況還歷歷在目，但對融創中國業績的改善仍然有限。

今年4月，受益于上述項目的銷售貢獻，融創中國實現單月銷售124.5億元，合同銷售均價達到4.66萬元/平方米的高位。然而“豪宅”項目創造的佳話仍是難以持續。進入5月，即便有多項樓市新政的共同作用，融創中國的銷售表現還是出現下滑。

融創中國在6月5日晚間披露的數據顯示，5月單月，該公司實現合同銷售金額約22.7億元，合同銷售面積約15.5萬平方米，合同銷售均價約14650元/平方米。與上個月相比，合同銷售金額降幅達81.77%，合同銷售面積降41.95%，銷售金額的降幅幾乎為銷售面積的兩倍。

較長時間以來，房企銷售金額及銷售面積同比下滑，已成為普遍現象。只是其中仍有個别月份、個别企業，憑借“豪宅”項目這支定海神針，取得較為短暫的業績輝煌時刻。

去年5月，合生創展披露的前4個月未經審核營運數據顯示，公司及其合營公司、聯營公司總合約銷售金額為約116.52億元，其中物業合約銷售約113.87億元；裝修合約銷售約2.65億元。

期内，合生創展及其合營公司及聯營公司物業合約銷售面積為約29.92平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米38054元。

38054元/平方米的銷售均價為近年新高，主要也是來自北京、上海、廣州等一線城市豪宅項目的銷售貢獻。例如，2023年3月，缦雲上海首次開盤，2.5小時即售罄，銷售額達43億元。據當時披露的相關數據，缦雲上海的成交均價接近12萬元/平方米。

顯然，10萬+的數據在改善企業的整體銷售表現中發揮着重要作用。今年4月10日開啟認購的融創外灘壹号院二期，也同樣達到這一起跑線，並有過之而無不及。

雖是融創中國出險後纾困盤活的搶收項目，至認籌截止還是實現了超170%的認籌比，開盤即售罄，銷售總額達99.97億元。

上海市房管局的相關信息顯示，該項目共計開盤204套住宅，總面積59473.77平方米，已全部售完。最低報價約14.61萬元/平方米，最高達到22.3萬元/平方米。

這204套豪宅，在當地市場屬于稀缺項目，于融創中國而言也是如此。

今年前五個月，融創中國分别實現單月合同銷售金額37.6億元、27.3億元、35.1億元、124.5億元、22.7億元。除了4月憑借突出的銷售表現，同比增長54.47%，其余月份均較2023年同期下降，降幅為48%、74.86%、68.6%、70.86%。

來源：企業公告、觀點指數整理

在失去單一項目的帶動後，合同銷售金額也快速回落，並在3月的基礎上繼續擴大。

整體來看，融創中國今年前五個月的平均銷售價格還是顯著上升，從年初的11570元/平方米發展至5月末的19310元/平方米。

截至5月底，累計實現合同銷售金額約247.2億元，累計合同銷售面積約128萬平方米。去年同期，融創中國累計實現合同銷售金額約451.2億元，累計合同銷售面積約337.2萬平方米，合同銷售均價約13380元/平方米。

以此計算，合同銷售金額、合同銷售面積分别同比減少45.21%、62.04%，合同銷售均價同比增加44.32%。以更高的價、更少的量，赢得了在行業中的穩定地位。

觀點指數發布的“2024年1-5月房地産企業銷售表現”顯示，1-5月，融創中國位居房地産企業全口徑銷售金額表現第16名，與去年同比持平。

事實上，“有價無量”不僅是融創中國的處境，更是業内企業的共同境況。若豪宅項目推盤節奏難以跟上，“掉隊”仍将是在意料之中。

2023年全國商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%，為2013年以來最低水平；2023年全國商品房銷售金額為11.7萬億元，為2016年以來最低水平。

國金證券研究報告顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積同比下降20.2%，降至2016年以來最低水平，商品房銷售額同比-28.3%，降至2017年以來最低水平。3月、4月銷售面積與銷售額均為近五年最低水平。

截至2023年底，融創中國未售土地儲備貨值約1.23萬億元，權益土地儲備貨值預計約為0.81萬億元，大量布局在核心一二線城市。

今年3月，融創在北京打造的第9座壹号院項目One9取證入市，項目共40套房，當月成交13套，成交金額7.24億元，成交均價約13.9萬元/平方米，並一躍來到北京豪宅成交金額排行榜的首位。

2024年1-5月銷售數據變化

來源：企業公告、觀點指數整理

如何将優質資産最大程度變現，還需管理層從多方考量。下行的環境下，想要保持既有地位，則必然意味着要做出調整。而就整體趨勢來看，随着供需關繫逆轉，僅靠個别項目的異軍突起，對企業長期的銷售表現也難有什麼根本性改變。

“壹号院”是融創中國的産品繫列之一，此外還有更多的中端和剛需類項目，面臨的市場壓力不容忽視。只是在這些能夠發揮主觀能動性的方面外，融創仍然要面臨債務和其他糾紛。

6月7日，據天眼查法律訴訟信息顯示，融創房地産集團有限公司新增5條被執行人信息，涉及金額達4.1億元，案件類型包括票據追索權糾紛、保理合同糾紛、借款合同糾紛等。

部分案件的被執行人還包括四川省高標建設工程有限公司第一分公司、廣西萬德建工集團有限公司、雲南環球世紀會展旅遊開發有限公司。