觀點與葛培健面對面：産業地産要久久為功 | 博鰲新力量·産業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“産業篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 大約二十年前，葛培健在浦東建設就職時曾談道，自己有過許多“非分之想”，如企業發債、做BT項目、股票上市，包括琢磨當時還處于一片蠻荒的資産證券化。

那個年代，許多事方興未艾，尚不具備外部條件，需要産業人闖出一條條新路。

在今年3月15日浦東建設上市二十周年慶典上，葛培健作為上市公司首任董事長，也作為一名産業老将載譽而歸，上台見證了公司的重要時刻。

一個月後，在觀點機構2024長三角産業論壇上，葛培健再次提到，産業地産更多是需要久久為功。

演講之余，他也和我們分享了關于産業發展的獨特理解。

新舊更叠

産業的氣候正在變化。

2023年8月，葛培健在2023博鰲房地産論壇上表示，園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。半年過去，從宏觀角度觀察，北上廣深産業園區出租率均出現一定波動。

今年政府報告也提出，加強重點行業統籌布局和投資引導，防止産能過剩和低水平重復建設。

産業空間是否過剩，這是個需要客觀思考的命題。葛培健認為，“産業闆塊在不同城市的供求也不盡相同，故所謂的‘過剩’不能一概而論。”

在追求産業規模階段，産業園區處于先進産能不足與落後産能過剩並存的局面，但從未來長遠來看，假如以往是新舊動能並存，将來更多是導入新動能産業，以及能夠體現新質生産力的産業。

目前，中國正從城投時代邁入科創時代，高質量的産業園區将助力實體經濟蓬勃發展。在數實融合、雙碳綠色發展、資産證券化加速擴容、土地增量放緩的多重影響下，新時代産業園的開發建設、運營服務、商業模式和産品形态将被重塑，産金融合、低碳建造、招投聯動、輕重平衡和數智賦能五大戰略将成為産業園轉型發展的關鍵點。

葛培健強調，産業園並不缺概念，而是需要在運營能力上深耕細化。“過去兩年其實很多産業園區也做出了一些概念，比如說雙創、低碳，現在又向新質生産力轉型，怎麼避免只做成招商噱頭，卻沒有實際産業賦能的問題？關鍵還是需要更細的顆粒度，不能泛化談概念。”

《新産業標準化領航工程實施方案（2023-2035年）》中提到了，聚焦8大新興産業、9大未來産業，為産業錨定了方向，這也意味着存量園區可能面臨産業叠代轉型。”

新變局下孕育新機遇，葛培健認為，産業地産未來開發運營存在四大重要機遇。

機遇一是數實融合，園區管理模式面臨叠代轉型。數實融合被認為是彎道超車的發力點，我國已初步構建起先進完備的信息技術基礎設施和産業體繫，實現了技術發展與産業應用雙輪驅動的發展模式。“我認為，産業園區可能要從互聯網思維轉到産業思維，即消費互聯網向産業互聯網延伸，園區未來在産業鍊供應鍊領域，也非常迫切需要數字化。”

機遇二是存量時代，運營模式面臨戰略轉型。企業正從“承接中小企業園區開發建設”到“為區域招商引資+綜合運營創造生态，進而促進增量發展”的演變，對園區運營能力更是提出了“産業主題化+産品定制化+産服專業化+管理精細化”的新要求。

機遇三是雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。産業園區碳排放量高已成為制約雙碳目標達成的既成事實。打造低碳園區不僅是企業履行社會責任ESG的體現，更是企業商業模式創新的重要標志。多樣化的運營收入，也是産業園區未來商業模式的組成部分之一。

機遇四是資管時代，商業模式面臨創新轉型。REITs市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，産業園開發基金也成為發力點。

至于産業結構調整過程中可能需要淘汰落後産能，葛培健表示，要尊重事物發展的規律，“這是市場的自然淘汰，要遵循市場發展的生命周期和自然規律。”

衆多規律之中，産業首先要契合地區發展的基因。

他以上海為例：“比如說，上海提出從2020年開始，5年内要打造60個特色主題園區，就是60個産業集群，對應的是構建上海（2+2）+（3+6）+（4+5）的現代産業體繫，其中臨港生命藍灣，奉賢東方美谷，寶山北上海生物醫藥基地，金山金海岸生物醫藥先進制造基地，闵行國際醫學園區等，均是較有代表性的園區。弄清地區産業的總體布局，再深化細分賽道的差異化特色。例如，在人工智能賽道，張江有人工智能島一期二期，在闵行區有馬橋人工智能示範區，兩個人工智能的特色主題園區，名雖同、意卻不同，各有特色、各領風騷。”

在此基礎上，上海市政府對全市55個特色主題園區都實現了全生命周期管控，每兩年由市經信委牽頭，對特色主題園區進行評價。按照ABCD四類分類管理，A類重點扶持支持，包括市級産業基金、用地保障、差異化的水電氣熱政策等等，B類則是一般支持，C類限期調整，D類馬上退出。

久久為功

對于上海的轄區、街道、園區乃至企業，葛培健是如數家珍。放眼全國，他對各地的産業走向也是了然于胸，並對其中的異同深有體會。

“打造三大國際科技創新中心，一個是上海，一個是北京，還有一個是粵港澳大灣區。在國家層面，就是靠科創來驅動，以國際化、大科學裝置為標志。”

他介紹到，全國四大綜合性國家科創中心就是以大科學裝置為標志。一個是深圳的光明科學城，大科學裝置集群核心承載區中試轉化基地正在開工建設，還有中國科學院高能物理研究所東莞研究部，擁有我國首台、世界第四台脈沖式散裂中子源；然後是合肥綜合性國家科學中心大科學裝置集中區，有潘建偉院士領頭的安徽省科技創新“一号工程”量子信息科學國家實驗室；第三個則是北京懷柔中科院為主；第四個是上海張江科學城，形成了以上海光源、超強超短激光裝置、國家蛋白質科學研究設施等為代表的大科學裝置集群，有力推動了國家科學技術原始創新能力。

此外，全國實際上已經形成了15個左右國家實驗室，作為中國搶占産業制高點的重要載體，是國家戰略科技力量的首要力量。比如位于廣州國際生物島的廣州國家實驗室，就由鐘南山院士擔當主任。

從國際科技創新中心，到綜合性國家科創中心，再到區域的科創中心，自上而下三個層次，構成了培育和打造中國新質生産力的重要科創體繫。無論是國之重器，還是院士領銜的實驗團隊，在葛培健看來，都需要“借勢發力、借題發揮”。

科創體繫決定了産業的錨點和方向，園區運營則決定了中間的過程。

葛培健表示，從園區而言，未來的經開區、高新區和保稅區、自貿區四區怎麼聯動，就是一個很好的課題。

“我最近在甯波就建議，作為國家級經開區，也是全國最早的一批保稅區，現在又是自貿區，如何快速推進三區聯動，生物醫藥如何通關便利化，新能源汽車如何集成化出海等等。”

走訪全國，在為不同城市、園區提供發展建言的同時，葛培健發現，各地對産業招商非常關注，甚至“火熱”。

“現在大家都在聚焦招商，都在下場踢足球，所以我強調管委會和園區開發主體要形成政企協同的價值取向，有為政府和有效市場相互成就，這就是最大的招商。”葛培健總結。

葛培健常說：“我們這批20世紀50年代出生的人，是對國家充滿情懷的。”他表示，産業思維是久久為功，而非急功近利。

攜手金地威新，某種程度上就是因為葛培健與金地集團原董事長淩克惺惺相惜。“我特别敬佩淩克同志，特别是作為企業家，他的長期堅持主義，這種毅力非常人所有。金地在全國19個核心城市400多萬平方米園區全部自持，不以銷售為導向，這必須要有報國情懷，一張産業藍圖幹到底的精神，方可實現。”

客觀而言，目前全國部分産業園區面臨出租率、租金雙降，如何維護？葛培健表示，還是要降低開發主體負擔，擴寬收入渠道，未來園區開發主體應該實現五項收入和三化聯動，形成可持續盈利模式。

其中，五項收入包括租賃收入、物業服務收入、光伏等能源服務收入、股權投資收入以及專業化賦能服務收入。三化聯動，一是園區開發主體證券化，二是園中園資産公募REITs證券化，第三是對園區成長潛力非常好的企業，通過股東加房東的模式證券化。

談到當下方興未艾的公募REITs，葛培健感慨頗多，目前部分REITs上市後出租率及租金雙向下降，導致整體估值下調，他認為這是市場回歸理性的表現，沒有違反經濟規律，“反而是好事情。”

放眼未來，他認為REITs的估值不應僅僅着眼于租金收入，同樣應該放在五項收入、三化聯動框架中，思考園區運營主體能為産業提供哪些增值賦能。

“如果你有光伏發電這樣的持續性收入，市場投資人對你的估值就不一樣。所以，運營團隊的專業化水平，決定了對未來REITs的市場估值。”

就目前而言，園區更多還是押寶在租金收入，追求立竿見影的提升。葛培健認為，未來的園區開發主體應該深挖多元收入，以實現平衡對沖，但這並非一朝一夕之功。

“功成不必在我任期内”，葛培健時常自勉，也以此勉勵後來者。

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