中建智地重注北京 組團拿下朝陽112億捆綁地塊

觀點網 6月13日，北京朝陽成交一宗“巨無霸”地塊項目。

據北京規自委消息，中建智地置業有限公司、江蘇綠建開發置業有限公司和北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司聯合體，以底價112億元摘酒仙橋等組團地塊，成交綜合樓面價3.96萬元/平方米。

項目位于朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區，分别為朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊、孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006、008、009、010、011地塊、中關村朝陽園北區2905-0017地塊。

其中，住宅部分挂牌起始價約91.76億元，公建部分挂牌起始價約20.24億元，總建設用地面積為15.7萬平方米，建築控制規模約28.3萬平方米。

值得一提的是，此為北京首次将“住宅+産業+商業”三種不同業态用地進行一次性捆綁供應。

酒仙橋、孫河鄉、中關村組團

據悉，此次地塊産業、住宅、配套建築規模總體占比約30%、60%、10%，将彌補區域結構功能短闆，靜态構建起相對合理的職住平衡關繫。

具體來看，酒仙橋地塊位于東北四環外，與望京隔機場高速相望，建面約4.17萬平方米，規劃建築規模約10.48萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地，容積率2.8，規劃9班幼兒園，地上建築規模3200平方米。

經了解，酒仙橋舊改是北京中心城區規模最大的舊改項目，也是一次性征收涉及住家最多、人數最多、産權單位最多和征收安置、實施拆除情況最為復雜的項目。

公開資料顯示，該舊改項目位于朝陽區東四環外酒仙橋街道，占地42.56公頃，規劃建設面積約74.17萬平方米，涉及3個社區、14家國有企業産權單位、95棟樓房、26處平房，有居民6465戶、近4萬人。

從周邊樓市看，自2018年綠城中交壹亮馬後，酒仙橋闆塊鮮供新宅地，二手房挂牌均價在5-6萬/平方米。其中，北京天鴻房地産燕莎後均價7.1萬/平方米，首創·陽光上東均價9萬/平方米，壹亮馬則突破10萬成區内標杆。

而此次酒仙橋宅地銷售指導價為12.5萬元/平方米，浮動約8%。

孫河鄉前葦溝地塊，則位于五環外機場高速南側，建面約8.25萬平方米，規劃建築規模約9.61萬平方米，住宅容積率1.2，限高18米。規劃用途為二類居住用地、商業用地、機構養老設施用地、社區綜合服務設施用地及社區衛生服務中心用地。

據悉，孫河鄉前葦溝宅地銷售指導價7.98萬元/平方米，浮動8%。鄰近的在售新盤中建璞園，同由中建智地開發，共983套房源，目前項目銷售159套，去化率16.17%，銷售指導價7.98萬元/平方米，實際網簽均價7.4萬元/平方米。

此外，區内坐落多個别墅項目，如套價6000萬起的九章别墅、單套過億的遠洋LAVIE等。周邊中海首開拾光里均價9萬元/平方米，首開卓錦萬代均價8.6萬/平方米。

從限價方面看，上述兩宗地都一定程度反映了這些區域房地産市場的高端定位。

據北京“4.30”新政，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

恰好在政策目標區域的孫河前葦溝地塊，或将乘着“熱風”，更好承接北京居民外溢的改善需求。

至于中關村朝陽園北區地塊，建設用地面積約3.28萬平方米，規劃建築規模約8.21萬平方米，規劃用途為其他類多功能用地。

同時，地塊須引入符合中關村朝陽園園區定位的高新技術企業，入園企業年産值合計不低于200億元，入園企業至少1家在2020-2023年均營業收入增長率不低于30%。

區位上，該地塊緊鄰地鐵15号線崔各莊站，北側與阿里巴巴北京總部、望京國際人才公寓一路之隔，項目東側的2905-0018地塊為綜合性商業金融服務業用地，未來，闆塊内的商業配套也将逐漸補齊。

此外，該組團項目鼓勵建設全齡友好社區。

總體上，此“巨無霸”地塊覆蓋酒仙橋、前葦溝和電子城三大區域，地理位置優越，發展潛力巨大，勢必進一步提升朝陽區的整體發展水平，為城市更新注入新活力。

同時，“住宅+産業+商業”用地的聯合供應模式，不僅可以滿足多個需求，同時也有助于提升區域整體價值，拉動周邊區域經濟和房地産市場的發展。

再入朝陽

值得注意的是，“地三鮮”出鍋前，中建智地已有了“小動作”。

5月24日，北京興陽房地産開發有限公司成立，注冊資本1億元，法人為中建智地董事長樊飛軍，經營範圍含商業綜合體管理服務；非居住房地産租賃；停車場服務；城市綠化管理等。

股東信息顯示，該公司由中建智地持股97%，朝陽城開持股3%。

于5月27日，興陽地産便啟動了酒仙橋地塊和孫河項目的方案設計、監理服務等招采工作，預計招標公開發布在6月30日和7月1日。

據觀點新媒體了解，中建智地為中國建築股份有限公司旗下中建一局的房地産業務統一經營運作平台，總部位于北京，經營區域集中在北京、江蘇，也落地廣州、上海等地區。

于2023年年中工作會議上，中建智地總經理吳國強曾強調“誓死達成公司年度指標，全力沖刺确保年度經營目標任務圓滿完成”。

近幾年，中建智地在董事長樊飛軍與吳國強的帶領下，的确很“卷”。

2020年-2022年，中建智地淨利潤在中建一局的占比，分别為4.31%、8.43%、17.55%。

4月27日，中建一局披露2023年财報，房地産開發與投資業務營收142.12億元，占總營收的9.38%，而中建智地在期内實現168.7億元的銷售金額。

另據觀點指數發布數據，2024年1-5月房地産企業權益銷售金額表現榜單中，中建智地以51.11億元位列48名，以18.93萬平米的成績居全口徑銷售面積榜單第79位。

同時，中建智地始終沒有放緩北京市場的搶占步伐，銷售排名迅速上升，成為圈内新勢力。

相關數據顯示，2020年，中建智地在北京市場並未受到關注。而2023年權益銷售，沖入區域前十，較2022年均有大幅提升，並跻身百億陣營。

經了解，自2021年開始，北京每一場土拍，中建智地幾乎“形影不離”。尤其在2022年第四批供地中，報名參拍了全部6宗地塊。

據觀點新媒體不完全統計，于此次拿地前，中建智地2021年以來在北京共收8宗地，斥資近200億元，多數地塊主要圍繞房山區域。

京内，中建智地主要有宸繫、府繫和印繫三個産品繫列，2021年推出的首個項目京西印玥，為北京年度新盤銷售冠軍，成交1051套，銷售額近33億元。

第二個項目順義新城的中建宸廬，則是2021至今的“紅盤”。一期開盤當年成交套數、均價、總銷售額在順義新老城區均列榜首。截至2023年11月，一期、二期累計銷售額近70億元。

2023年房山區新盤中建國賢府，開盤未啟用分銷的情況下，賣出323套。

朝陽區域内，2022年6月，中建智地以29.8億元溢價13%摘奶西村地塊；于2023年4月以底價40.4億摘孫河鄉前葦溝002、003地塊。

兩宗地塊分别對應中建宸園和臨近此次組團地塊中前葦溝地塊的中建璞園。

其中，中建宸園首期開盤洋房基本售罄，疊墅在無任何展示情況下去化近一半。中建璞園主打74-125平米兩居到四居的剛需剛改産品，成為中建智地在别墅區打造的一個差異化産品，項目開盤首日認購268套，銷售21.8億元。

此次将“巨無霸”收入囊中，或也将為中建智地帶來足夠豐厚的回報。