股東會見聞錄 | 綠城釋放的信号

觀點網 綠城中國2024年股東大會再度釋放企業信号。

6月14日下午2點，張亞東帶領多位管理層出席在杭州舉行的2023年度股東大會，與一衆股東和投資者進行了交流。

根據此前披露的2023年報業績，綠城2023年營業收入由2022年1272億元漲至2023年1314億元，股東應占利潤也實現增長，由2022年28億元漲至31億元。

值得關注的是，2023年，綠城非房開收入達到108億元，而非房開核心歸母淨利由2022年的9億元漲至2023年的12億元。

行業底層邏輯發生改變，洪流中的房企們難以獨善其身，但對于綠城而言，在市場變化中似乎是處于有利的一側。

憑借自身經營能力來面對行業不确定性，在如今更為重要。

據參會投資者透露，綠城中國董事會主席張亞東于股東會上表示：“綠城将堅定回歸企業經營本質，着力企業穩健經營，持續推進高質量可持續的發展，努力保證自身經營的确定性，持續做精、存量做優、增量做強。”

要有所作為

據參會投資者向觀點新媒體轉述，綠城目前項目平均首開去化率已經超過75%，在行業内領先。而在投資方面，從2023年至2024年，不斷加強投資質量叠代，甯可錯過，也不錯投。

管理層表示，2024年投資拿地數量相較于往年少一些，主要與還在尋找好項目的原因有關。綠城的投資資源要用得非常精準，沒有好項目、沒有好城市，就沒有好辦法去投資，所以需要更精細地篩選。

“義烏是三四線城市，現在基本上絕大部分房企都不會去投了，但是我們今年不但投資，而且首開就呈現了非常好的價格，動态淨利潤率達到13%。”另據綠城透露，其在海南藍灣小鎮的潮鳴苑項目淨利潤可以達到24個點。

“綠城的投資是用資源讓項目發揮最大的效益。”據參會投資者轉述。

資料顯示，2024年5月，綠城集團自投項目取得銷售3637套，銷售面積約49萬平方米，當月銷售金額達到162億元；1-5月，綠城集團取得合同銷售面積約212萬平方米，合同銷售金額680億元；其中歸屬于綠城集團的權益金額479億元。

尋求投資效益更大化之外，綠城也進一步強調了團隊的重要性。

“建立團隊很重要，有好的經營體制機制，但沒有好的團隊，是發揮不出來的。”參會投資者轉述管理層的表态稱，未來綠城還會有非常強的競争力，近6年來一直進行行業形勢、企業環境研判：“（所有形勢）我們都進行了充分預判，並且所有預判在今天來看都是準确的。”

股東會上，綠城管理層還進一步提及代建業務的規劃。

據了解，2024年5月，綠城代建管理項目取得合同銷售面積約56萬平方米，合同銷售金額約合78億元，前5月累計合同銷售金額則已經達到308億元。

“現在我們已經開始分離代建和自投兩個商標，代建和自投的理念與規劃已經做了一些區分。”

綠城期望，未來幾年大家能看到綠城中國在高端住宅市場有更多發揮，得到大家認可。

生存與發展

一年前的股東會上，綠城管理層在席間向投資者們表達了對于房地産的展望——433模式。

一年過去，這家企業又産生了新的問題：“原來提過433模式，40%是商品房或者高端商品房，30%是共同産權房，還有30%保障房。”投資者轉述管理層的表态稱，現在國家更加注重以及推動保障房建設，以後肯定也會是這種模式，但具體比例還值得商榷。”

此外，綠城中國管理層還表示，房地産仍是中國所有行業中第一的基礎産業，至少目前沒有能替代它的行業，“未來房地産依然會是支柱産業，依然會保持相當大的體量。”

在轉型過程中，頭部企業會承擔更多市場份額，而這恰恰會給予綠城更多的機會。

從綠城旗下項目觀察，台州綠城鳳起潮鳴、義烏鳳起潮鳴這兩個項目為代表的鳳體繫，北京西山雲廬、杭州詠溪雲廬為代表的雲廬繫等，均為産品創新中實現的具體案例。

“我們在不斷變化的市場環境中進行創新和叠代，也相信随着更多創新以及實踐，綠城的産品将得到持續更新。”據投資者轉述管理層現場透露。

于内，綠城選擇在主要業務中保持創新發展路線；于外，市場對于綠城的評價也在發生變化。

股東會上，綠城管理層表示，一些券商對于綠城給予了非常清晰和明确的認可，“行業處在多事之秋，房企在非常艱難的求存。但綠城也深知，要牢牢把生存放在首位考慮，只有把當下危機解決了，才能夠發展。”

觀點新媒體獲悉，在綠城中國召開股東會同日，中金公司發布了關于綠城中國的研究報告。

報告中維持了對綠城中國的“跑赢行業”評級，並給出了10港元的目標價。

報告中提到綠城中國的土儲情況、經營質量以及央企股東背景，認為這些因素将有助于公司在市場闆塊的估值回歸中獲得機遇。

另于5月13日，摩根士丹利發布了一份關于綠城中國的研究報告。報告中，摩根士丹利予綠城中國“增持”評級，預測2024年至2026年綠城中國股息率可能達到7%至9%。

面對當前的市場波動形勢，綠城選擇繼續保持戰略競争力，充分發揮市場優勢。