REITs上新 深國際倉儲物流版圖補上關鍵一環

觀點網 REITs“打新”機會再次到來。作為2024年首單倉儲物流公募REIT，華夏深國際REIT即将帶着兩個高標準物流倉儲項目登陸深交所。

6月14日，華夏基金發布公告，華夏深國際REIT發售價格為2.49元/份，将于6月17日起正式發售，按照發售份額6億份計算，募集資金總額達到14.94億元。

在詢價階段，網下有效認購數量總和為1.3842億份。同時，華夏深國際REIT初始戰略配售發售份額為4.8億份，共有産業協同方、大型保險公司及其他金融機構等13位外部戰略投資者參與認購。

2024年，是REITs市場回歸理性，再次出發的一年。

過去的一年，國内REITs加權價格指數累計下跌19.2%，其中倉儲物流REITs下跌-24.2%。截至2023年12月31日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中金普洛斯REIT和紅土創新鹽田港REIT的2023年淨值增長率分别為-4.82%、-1.87%、-1.21%。

當前倉儲物流REITs處于估值修復階段，並走出一波分化行情，投資者更加理性地從底層資産運營情況等角度分析REITs表現。

因此，市場對即将上市的REIT産品格外關切。

為什麼是杭州和貴陽？

華夏深國際REIT發起人深圳國際控股有限公司，是深圳市屬企業中唯一一家整體境外上市，以交通、物流為主業的重點骨幹企業。根據戴德梁行2023年第四季度《大中華區物流地産市場回顧》，截至2023年末，深國際高標倉市場占有率排名行業第八，為前十中唯一地方國企。

截至2023年底，深國際已在粵港澳大灣區、長三角和京津冀等核心城市圈投資運營的高標倉項目達37個，總運營面積超470萬平方米；在建項目合計21個，累計獲地面積超900萬平方米。

首次發行公募REITs，由于大灣區的物流資産多處于在建階段等因素，深國際先行選擇了長三角、西南地區的成熟資産。

華夏深國際REIT底層資産為兩個高標倉項目，分别是深國際物流港杭州（一期）項目和深國際物流港貴州·龍里項目，合計産權建築面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。

其中，杭州一期項目可租賃面積206,542.01平方米，是4棟單層雙邊庫+4棟雙層坡道庫+2棟三層電梯庫的高標倉組合，距蘇紹高速入口約3公里、距杭州灣出海碼頭約9.3公里、距杭州蕭山機場約18公里，具備海港、空港、陸港、信息港“四港聯動”綜合立體交通格局。

貴州項目可租賃面積147,432.68平方米，為8棟單層雙邊庫，距滬昆高速出入口約200米距貴陽龍洞堡國際機場約8公里，地處貴州省“東出三湘，南下兩廣”的重要通用集散型貨運樞紐，貴州省内90%的包裹在此區域集散分撥。

從區位優勢來看，兩處底層項目均具備一定稀缺性。

杭州園區BIPV屋面光伏發電項目

首先看杭州市，作為國際電子商務中心城市，杭州倉儲用地大規模供應已在2018-2019年結束，2023年並無倉儲用地供應，未來供應預期較低。根據戴德梁行數據，當前長三角區域上海及江蘇由于倉儲物流土地供應稀缺，新增供應占比約30%——作為對比，廣東市場新增供給量占比約80%。

目前，一線城市倉儲呈現供給趨緊。以鄰近杭州的上海為例，《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》提出2020年全市工業用地占建設用地比例下降到17%左右，且工業用地指標向制造業、高新技術産業傾斜。預計未來一線城市及核心物流衛星城市倉儲資源将維持在相對稀缺狀态。

如果說杭州項目未來的稀缺性來自供應規劃，貴州項目的稀缺性則更多來自地理屬性。

深國際物流港貴州·龍里項目

貴州省具有多山、地勢高差大的地理特征，新增平整地塊供給少，新建同等體量高標倉施工難度大，預期貴陽地區新增供應少。截至2023年末，貴陽市整體高標倉總體供給為130.6萬平方米，龍里縣為43.7萬平方米，而貴州項目為區域内地塊規整且單體面積較大的稀缺高標倉項目。

對于入池資産的考量，深國際管理層表示，公司首先要考慮項目的合規性，也項目需要運營滿三年，未來可持續營運，土地性質、規劃建設、産業準入的相關手續齊備。其次則是經濟可行性。

“經濟可行性我們也要考量兩個方面：一是能滿足對未來投資人穩定回報的要求，第二能滿足作為發行人回收合理現金流跟合理利潤的要求。”

資産表現與估值匹配

招募說明書顯示，2020-2023年末，華夏深國際REIT基礎設施項目營業收入分别為9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和11345.42萬元，過去三年收入保持穩中有升。

維護租約穩定，能夠直觀體現一支REITs背後的運營能力。

為了應對宏觀經濟等因素對于出租率的影響以及租約問題，深國際集團統籌，深國際物流發展、區域、項目公司多層級對接，持續做好客戶服務和關繫維護。招商運營團隊将保持與項目客戶的緊密溝通，維護現有租約穩定性；另一方面深國際集團、深國際物流發展、區域、項目公司多級協同，發揮資源優勢，與全國性行業頭部戰略客戶保持緊密合作，並積極拓展區域性中小客戶，深挖客戶需求，增強客戶儲備。

截至招募說明書出具之日，深國際已于杭州一期項目儲備多家涉及電商、商貿零售、城市配送、快運、雲倉、供應鍊管理等行業租戶，已表達意願的租戶共13家，涉及意向租賃面積合計約17.9萬平方米，對杭州一期項目2年内到期且未表達明确意願租戶涉及的租賃面積覆蓋倍數為2.33倍。

貴州項目儲備數家涉及醫藥服務平台、食品、三方物流等行業新客戶，已表達意願的租戶涉及意向租賃面積約6.3萬平方米，對貴州項目2年内到期且未表達明确意願租戶的租賃面積覆蓋倍數高達1.56倍。

提前與現有客戶進行續租洽談，同時深挖儲備客戶需求、拓展新客戶資源，能有效緩釋租約集中到期的風險。

2023年，杭州一期項目平均租金單價除辦公部分較2022年末小幅下跌外，單層庫、坡道庫、電梯庫、宿舍部分均有所增長；貴州項目平均租金單價，倉庫和配套樓部分穩健增長。

2023年電梯庫新簽2個租戶因出于戰略合作整體考慮，簽約租金給與了折讓，若不考慮該部分租戶的新簽租金水平，電梯庫2023年年末的平均簽約租金水平為30.61元/平方米/月。

從周邊行情來看，截至2023年末，杭州市區各區域高標倉物業租金（含物業管理費）約28-40元/平方米/月。截至2023年末，貴陽（含龍里縣）高標倉市場平均租金在分布在20-34元/平方米/月不等。

不難看出，兩處底層資産在各自區域内租金單價較高，市場仍然願意為優質高標倉的溢價買單。

除了按每平方米計算租金單價，大宗交易橫向對比也是衡量估值的手段之一。

從基礎設施項目所在區域2020年以來的物流大宗交易來看，杭州錢塘區物流園區的成交價格在5500元/平方米-5900元/平方米之間，貴州貴陽區域物流大宗交易成交價格在4000元/平方米-4500元/平方米之間。

其中，杭州大江東某物流中心與深國際杭州項目距離5km，交易單價為5541元/平方米，成交于2022年8月；貴州某物流園與深國際貴陽項目距離29km，交易單價為4521元/平方米，成交于2022年7月。

深國際杭州一期項目評估值單價為4743元/平方米，低于區域近年3宗可比案例大宗交易價格平均數5710元/平方米或中位數5744元/平方米；貴州項目的評估值單價為3368元/平方米，亦明顯低于貴州區域近年2宗可比案例大宗交易價格平均數4277元/平方米。租金單價在周邊市場處于高位，而評估值單價低于區域大宗交易均值，體現了基礎設施項目總體估值的謹慎。

根據發售公告，華夏深國際REIT的存續期将長達44年，未來随着電商行業繼續保持迅速發展勢頭、制造業供應鍊整合需求進一步加劇，預計華夏深國際REIT的底層資産将保持穩定並有一定增長潛力，更體現了華夏深國際REIT的長期投資價值。

深國際倉儲物流版圖

除了三只已上市的倉儲物流REITs外，華夏深國際REIT、中航易商REIT、寶灣物流公募REIT均已蓄勢待發，REITs擴容背後，是倉儲物流市場的價值重塑。

今年以來，消費復蘇是市場的主旋律，一季度，我國社會消費品零售總額120327億元，同比增長4.7%，其中全國網上零售額33082億元，同比增長12.4%，實物商品網上零售額增長11.6%。消費市場的積極勢頭，直接促進了倉儲物流需求。

據中國物流與采購聯合會統計，一季度社會物流總額88萬億元，按可比價格計算，同比增長5.9%，增速比上年四季度加快0.5個百分點，比上年同期提高2個百分點。

從結構看，運輸費用占社會物流總費用的比重為53%，保管費用占34.2%，管理費用占12.8%，三項費用中保管環節穩中有降，運輸、管理環節小幅提升，社會物流環節由靜态向動态轉化，而高標倉的特質之一就是能夠滿足高周轉。

除了需求端旺盛，供應端也如火如荼，戴德梁行數據顯示，去年四季度中國内地高標倉整體空置率下降0.5個百分點到16.3%，但平均租金按季度微降1.7%至32.9元每平方米每月，一大原因就是供應龐大。到2026年，中國内地高標倉還将迎來3435萬平方米增量。

供需齊增之下，如何搶占市場並維持健康現金流成了深國際等倉儲物流龍頭的難題，而REITs正是破局之策。

年報顯示，深國際2023年實現營業收入190.28億港元（扣除收費公路業務的建造服務收入），同比增長35%，完成歸母淨利潤19.02億港元，同比增長51.66%。其中，物流園（含綜合物流港）收入15.19億港元，貢獻歸母淨利潤5.23億港元。

2023-2025年，深國際在經濟發達、需求旺盛的深圳和粵港澳大灣區重點區域尚有多個重大項目在建及投産運營，這是深國際與其他同行在區域布局上最大的差别與其獨有的競争優勢。這些項目包括列入國家物流樞紐的深圳國際綜合物流樞紐中心（平湖南項目）和深國際西部公路樞紐物流園（寶安項目），以及分布于龍華、鹽田、坪山和佛山南海、順德、高明等地的多個深國際智慧物流港項目。

随着物流項目等業務持續推進，深國際短期内面臨一定資金壓力。但也可以看到，公司以“投建融管”的閉環商業模式充分挖掘物流園的價值，通過REITs出表，回籠資金用于新項目的投資，形成良好的現金流運轉，達到快速擴張。

早在2021年，深國際就與中信證券旗下金石投資共同發起設立了深石（深圳）智慧物流基礎設施私募基金合夥企業（有限合夥），是市場首只券商私募基金子公司管理的物流倉儲Pre-REITs基金，也是首只國資背景物流倉儲運營商參與發起的物流倉儲Pre-REITs基金。

以該基金為主體，截至2022年底，已有3個項目完成REITs出表工作，其中南昌綜合物流港确認歸母淨利潤1.75億港元；杭州項目二期和合肥肥東項目合計貢獻歸母淨利潤6.57億港元。

目前，深國際旗下物流發展仍為上述三個出表項目提供運營服務收取長期費用，另外，公司還在研究新一期私募基金發行，繼續推進産業與資本結合。

此次公募REITs申報發行，以及後續潛在的擴募空間，将為深國際“投、建、融管”全鍊條補上了最關鍵一環。

深國際表示，倉儲物流是深國際的核心業務，此次發行公募REITs，旨在推進倉儲物流闆塊可持續發展，與公司的戰略目標高度契合。回籠資金用于新項目拓展後，預計至“十四五”期末，深國際高標倉運營面積将達到800萬平方米，管理規模可望跻身“深圳第一、灣區前三、全國前五”，跻身全國頭部企業。