房地産不能依靠豪宅行情,何時結束深度調整?

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2024-06-23 23:22

  • “天亮前的夜,最難熬”。

    觀點網 2024年即将過半,如何看這半年仍在深度調整的房地産市場,以及未來的行業态勢?

    相信大多數人都不會太樂觀——僅從數據來看,國家統計局6月17日發布的信息顯示,1-5月份,全國房地産開發投資40632億元,同比下降10.1%;其中,住宅投資30824億元,下降10.6%。

    1-5月份,全國新建商品房銷售面積36642萬平方米,同比下降20.3%,其中住宅銷售面積下降23.6%;新建商品房銷售額35665億元,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.5%。

    截至5月末,全國商品房待售面積74256萬平方米,同比增長15.8%。其中,住宅待售面積增長24.6%。

    下行市場的豪宅行情

    具體到企業方面,觀點指數發布的“2024年1-5月房地産企業銷售表現”報告顯示,5月份前100房企實現權益總銷售金額2410.24億元,同比下降34.15%,環比上升10%。1-5月份,前100房企累計實現權益銷售金額10577.17億元,同比下降45.3%,同比收窄兩個百分點。

    前五月,僅有三家房企全口徑銷售金額超過千億,分别為保利發展1313億元、萬科1022億元及中海1017億元。

    更為令人關注的是,作為頭部企業,保利、萬科、中海給出的這份成績單中,仍然錄得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。

    即便是這樣的表現,也需要更進一步的觀察:例如3月28日,上海新天地闆塊中海順昌玖里開盤,以196.5億銷售額刷新中國房地産開盤紀錄。

    與之相類似的消息還有:4月18日,新鴻基地産旗下上海濱江凱旋門開盤售罄,單日收金70.27億元;4月21日,融創旗下上海外灘壹号院二期開盤入市,當日總成交金額99.97億元;4月25日,上海浦東新區保利世博天悅開盤去化80%,當日成交金額80.84億元;4月29日,上海徐匯濱江闆塊的“香港置地啟元”搖号選房,當天銷售約44.55億元;5月16日,凱德集團上海項目“凱德·茂名公館”開盤,單日收金超31億元;6月3日,上海宸嘉100嘉佰道2小時内去化完成,收金超61億元。

    無一例外,這些成交仍然火爆的樓盤都是高端改善型項目。雖然這類産品走出獨立行情,但市場成交主力的剛需、剛改項目仍然沒有起色。

    甚至其他城市的豪宅樓盤,表現可能也不如上海這麼火熱。

    從數年前夢想萬億的“碧萬恒”到如今的“保萬中”,對照數據很容易就能得出一個結論:現在的市場大環境,即便是頭部表現最好的一批企業,也只能維持住30%左右跌幅,其他企業的表現不言而喻。

    例如受剛需市場影響特别嚴重的碧桂園,1-5月權益合同銷售額僅216.5億元,全口徑銷售金額約為265億元。以巅峰時期的數據對比,即2018年5月,碧桂園錄得合同銷售金額771.6億元,創下單月新高,1-5月累計合同銷售金額為3346.8億元。即便是到了2023年,碧桂園前五月權益銷售金額仍然超過千億。

    而恒大早已是“暴雷”企業群體中的一個巨大疤痕。

    “天亮前的夜,最難熬”

    全行業來看,從2021年的18.2萬億到2022年13.3萬億再到2023年的11.6萬億,中國房地産已經将将跌到了谷底。

    2021年底,觀點新媒體在采訪野村首席中國經濟學家陸挺先生時,曾針對當時中國房地産市場達到18萬億進行了提問——這個市場規模能夠維持嗎?

    陸挺當時表示,18萬億已經到了歷史最高峰,不能指望永遠這麼高,這個市場一定會萎縮。更為關鍵的是,在市場頂點時,中國房地産企業買入了有史以來最多的土地,並将因此陷入債務困境。

    2022年底,觀點新媒體再次采訪陸挺,就“房地産市場未來會有多大規模”進一步深入交流。陸挺當時表示,穩定在10萬億已經是不錯的情況。

    “這是所有房地産企業都要面對挑戰的時期,如今更為重要的是找回信心,包括企業家和消費者的信心。”但這種信心不只是來自宣傳,更來自每一個人自身的體驗與預期。

    2023年底,陸挺在第三次接受觀點新媒體采訪時預測,房地産市場有可能開始出清,宏觀經濟有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。

    真正觸底,用《流浪地球2》的一句台詞來形容,就是“天亮前的夜,最難熬”。2024年的行業走勢,似乎頗為契合這些預測。

    但深處谷底之時,我們需要堅定信心,找到向上的路。無論如何,10萬億市場仍然是一個龐大且有許多機會的市場。

    随着國家各部門5月17日聯合發布新政,降低首套和二套房貸的最低首付款比例;央行宣布取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限,並下調個人住房公積金貸款利率。在各類政策聯合推動下,也在經濟築底的環境下,房地産市場出現了一些積極變化,市場信心修復已經可以有所期待。

    新政滿月,效果仍需慢慢體現。更為重要的是,傳統房地産開發模式正在發生變革,整個行業開始構建以城市更新、代建、租賃、資管、服務等為新體繫的高質量發展新模式。

    6月19日,央行行長潘功勝在第十五屆陸家嘴論壇上發表主題演講,指出央行綜合運用多種貨币政策工具,包括下調存款準備金率、降低政策利率、帶動貸款市場報價利率等金融市場利率下行等,為經濟高質量發展營造良好的貨币金融環境。

    房地産方面,“推出房地産支持政策組合,包括降低個人住房貸款最低首付比例、取消個人房貸利率下限、下調公積金貸款利率,並設立保障性住房再貸款,用市場化方式加快推動存量商品房去庫存。”

    在此過程中,新的機會仍在等待有準備的人。

    随着時代的演變,曾伴随中國房地産行業一路走來的博鰲房地産論壇,也将與時俱進,探索新的模式、适應新的環境,通過改革並全新推出“博鰲周”繫列活動。

    在“2024博鰲周”,觀點機構将以中國經濟結構性轉型升級背景為依托,匯聚新時期的新力量,包括房地産開發、土地、城市更新、代建、産業及産業園區、物流及物流園區、商業地産及商業零售、資本與金融、物業服務、住房租賃、辦公方式、康養文旅、數字科技(含新能源)等,打造全産業鍊現場交流與合作的新平台,探尋行業發展新力量。

    擁抱新時代!2024博鰲周繫列活動,将為你我燃起希望之火。

    撰文:和光    

    審校:徐耀輝



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