物業錢難賺 綠城服務打起了無人零售的心思

觀點網 6月26日，綠城服務旗下浙江綠城社區商業集團有限公司與北京友寶在線科技有限公司簽署了戰略合作協議。

據介紹，此次合作旨在通過雙方優勢互補，推動無人零售市場的落地普及，共同培育良好的零售生态環境。未來，綠城服務将借助友寶在線的無人零售資源，進一步完善無人零售體繫，讓産品通過線上線下渠道深入社區，獲取更多C端客戶的認可。

此次合作布局無人零售業務，看起來是一筆不錯的買賣。

對友寶在線而言，通過這次合作既可以節約成本，又可以豐富業務場景、補上短闆。

綠城服務則可以從“無人零售第一股”身上吸取經驗發展公司零售業務。

此外，綠城服務公布的購股權計劃需完成相應的業績目標，與友寶在線合作恰好能擴寬公司營收的渠道。

錢難賺

根據弗若斯特沙利文的資料，以交易商品總額及網絡規模計算，在2019-2022年期間，友寶在線在國内無人零售行業均排名第一，是當之無愧的行業龍頭。

然而，這只“無人零售第一股”有自己的煩惱。

友寶在線最重要的業務為無人零售業務，主要通過自動售貨機販賣商品，該業務提供的收入占總營收比例的七成以上，2023年為76.1%。

只是，無人零售並非真的“無人”，自動售貨機所節省的僅有收銀等簡單環節，背後仍依賴于人力來進行補貨，無法大規模地節約人力成本，並且為了保障機器的可持續使用，還需要支付相應的運維成本。

反應在财報上，友寶在線2023的銷售成本占總營收比例達59.26%，公司近四年錄得淨虧損合計約19.69億元。

為實現降本，友寶在線自2020年推出了“點位合夥人”模式。在該模式下，友寶在線通過合夥人協助尋找並建立投放自動售貨機的點位，既能有效提高市場占有率，也能趁機拓展新的場景等。同時，合夥人将承擔點位的開發成本、場地使用費、水電費等費用，也能有效降低公司支出，從而達到降本效果。

此次與綠城社區商業的合作，或許是友寶在線找來的又一個合夥人，所看中是綠城服務所擁有的龐大場景資源。

截至2023年底，綠城服務在管項目數量達3105個，在管面積4.48億平方米，其中住宅在管面積占比超70%。

在友寶在線的布局中，社區、住宅公寓等場景是比較緊缺的一環。截至2023年底，友寶在線建立的點位共59721個，主要分布于學校、工廠以及辦公場所，三大場景數量占比約74.55%，而在酒店、當地社區及住宅公寓等場景的點位數量僅有5308個，占比不到9%。

因此，友寶在線與綠城服務的合作，正好能夠彌補自身在場景布局上的短闆。

另一邊廂，在綠城服務董事會主席楊掌法看來，友寶在線在消費提升領域的布局則與綠城社區服務場景高度契合，雙方聯手能夠形成更強的競争力。

綠城服務早在2015年便成立了綠城社區商業，布局零售已經快有10年，入局無人零售也同樣並非是突發奇想。只不過，綠城服務在零售行業走得有些颠簸。

2016年，綠城服務開啟零售新模式。次年，綠城服務與鮮生活、上海易果等共同成立了合營公司China CVS，投資布局于北京區域的線下便利店，並以約5.6億元的價格從摩根士丹利手上收購了北京連鎖便利店品牌“好鄰居”。

2018年，無人零售正值風口，綠城服務也趁勢在杭州落地了首家無人便利店，首次布局無人零售行業，目前已在全國300余個園區配置近500台無人智能零售櫃。

不過，零售業務似乎並未能夠給綠城服務帶來太大的助力。2023年，由于綠城服務持有的China CVS權益及其發行的可轉換債券的未實現虧損，最終計提1.54億元的減值撥備，從而導致公司年内淨利潤增速低于核心經營利潤增速。

在3月的業績會上，綠城服務首席财務官夏雲指出，後續會對China CVS進行更深層次的介入，在業務層面将會對店面的運營以及後端供應鍊已經開始采取實質性的改進措施。

此次與友寶在線牽手合作，對綠城服務而言或許也是一次對零售業務的介入，通過資源的整合提高效率，還可以從對方身上學習運營經驗。

合夥人

在綠城社區商業與友寶在線達成合作的當天，綠城服務還公布實施了公司股權激勵方案。

在2023年内，為了修復信心，綠城服務一共進行了71次回購，累計斥資1.42億港元購回了4434.4萬股股份，其中有3826.6萬股于12月29日注銷。

去年的回購在今年略顯效果，綠城服務股價從去年底的2.76港元漲至如今的3.47港元，漲幅約25.7%。

或許是對公司股價仍感到不滿，綠城服務再次做出市值管理動作，最終發布了此次的股權激勵方案。

随着房地産行業的下行，物管行業在資本市場也遭遇了斷崖式的退潮，不少上市物企的估值被低估，因此紛紛進行市值管理，包括萬物雲、金科服務、永升服務、碧桂園服務等企業均有進行回購動作。

許多物企和綠城服務一樣，均對去年股份回購效果感到不滿，並于今年内繼續采取市值管理措施。

比如，萬物雲在6月4日還發起股價的“戰争”，公布了物企最大金額回購方案，拟以上限58億港元回購最多1.176億股H股。

再稍早前，萬物雲于5月31日完成了對員工持股架構平台的調整，通過增設新管理部門與優化持股比例，進一步加強内部監督，並增強員工持股的長期穩定性。在這次調整中，萬物雲員工持股平台新增加了吳劍俠、王玉峰兩名管理人員。

碧桂園服務在6月18日也披露了購股權計劃，相關股份總數不超過總股本的10%，購股權對價僅1港元，公司目前股價為4.88港元；購股權的對象包括員工參與者及服務提供者，且暫時還沒有訂立行使購股權所需要達成的表現目標（即無KPI要求），獲配的股份亦無禁售限制。

有人說，回購股份是上市公司護盤的大招，而購股權計劃是挽留人才、刺激業績的猛藥。從萬物雲與碧桂園服務提出的股權激勵來看，這種說法挺準确的。

綠城服務這次發布的購股權計劃則主要是為了刺激業績。

該公司本次共授出7124.26萬份購股權，每股行權價3.494港元（前五日平均收市價），其中，董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、首席财務官夏雲、首席市場官徐亞萍等董事及高級管理層共獲授1000萬份。

與碧桂園服務的“獎勵”不同，綠城服務此次授出的購股權需完成KPI方可行使，且KPI分為集團以及個人表現。

在個人表現方面是設立了一套員工表現考核制度，以評估員工年度表現及對集團的貢獻。

在集團表現方面，則是以公司2023年數據為基礎，2024年核心經營利潤增速需不低于20%；2025年不低于40%；2026年不低于60%。據了解，2023年，綠城服務實現核心經營利潤為12.96億元，也就是說公司2024-2026年的核心經營利潤至少要達到15.55億元、18.14億元、20.74億元才行完成KPI。

在這種情況下，綠城服務需要不斷提高盈利能力，而此次通過與友寶在線的合作，恰好也能擴大公司的利潤來源。

根據友寶在線的“點位合夥人”模式，合夥人能夠從自動售貨機的交易額中獲得20%-30%的分成，而由合夥人承擔的開發成本、場地使用費、水電費等費用，對物企而言基本可以忽略不計。

2020年至2023年，友寶在線合夥人模式下的零售業務分别為其貢獻了7.62億元、14.79億元、16.12億元、18.29億元，占該公司無人零售業務收入的比例在80%-90%之間。

随着規模的擴大，綠城服務能夠獲取的利潤也将水漲船高，離完成KPI也更近一步。