陝西物業第一股 經發物業遭遇破發

觀點網 通過聆訊後，僅過了21天，西安經發物業股份有限公司便正式進入港交所大門。

7月3日，經發物業正式登陸港交所。

通過此次全球發售，該公司淨籌資約9047萬港元，其中53.8%将用于選擇性收購提供城市服務及物業管理服務的企業；20.6%用于更換新能源汽車以降低服務成本；10.5%用于開發智慧物業管理繫統；5.1%用于人才招聘；剩余10%則用作一般業務資金及運營資金。

至此，經發物業成為今年第二家“上岸”的物企，第一家為泓盈城市服務。

泓盈城市服務于4月24日通過上市聆訊，23天後正式挂牌港交所，發行價3.2港元/股，當天收盤價漲了0.01港元，然而7月3日收盤報2.72港元，較發行價跌了15%。

此次上市的經發物業與泓盈城市服務十分相似，均由地方國資控股，且城市服務業務占比高，項目規模小且高度聚焦，收入規模排在行業末端。

或許是兩者底色相似，又或是行情不好，經發物業此次上市同樣不受市場待見，公司上市當天便破發，收盤價較發行價下跌超10%。

“陝西物業第一股”與“龍年物業第一股”均難逃股價下跌命運。

陝西物業第一股

6月12日，經發物業通過聆訊，奠定了“陝西物業第一股”的地位。

12天後，經發物業宣布啟動招股流程，計劃全球發售1666.68萬股H股，每股定價區間為7.5至9.3港元，每手交易單位為300股。在這次招股中，天博診斷、西安盯準及Reynold Lemkins作為基石投資者參與認購。

在物業資本市場風平浪靜的當下，作為今年第二家成功上市的物企，經發物業自當初獲得上市備案通知時便深受關注，只不過市場大多都保持着不太看好的觀點。

在通過聆訊之時，便有不少市場人士将經發物業與“龍年第一股”泓盈服務作了一個對比，認為兩者十分相似，因此在進入資本市場後，經發物業大概率也會如同泓盈服務一般，遭遇破發情形。

然而根據正式上市前夕的暗盤交易情況，經發物業股票報價為8.50港元，較其招股價7.50港元高出13.33%。若以每手300股計算，投資者在不考慮手續費的情況下，每手可賺取300港元。

這一情況也令部分市場人士改變了想法，認為經發物業並非不可能走出獨立行情。在各種猜測中，經發物業于7月3日正式挂牌港交所，也給出了一個明确的答案。根據當天的股價表現，經發物業最終還是沒有擺脫破發命運。

經發物業全球發售結果顯示，公司共發售1666.68萬股股份，其中香港公開發售占比18.01%，國際發售占比81.99%。香港發售認購數達118.87倍，國際發售認購額為0.98倍。最終發售價定為每股7.5港元。

根據上市首日的表現，經發物業挂牌即跌2.4%，報7.32港元，一手賬面虧損達54港元。當天上午股價一路下探，直至午後才震蕩回升，最終收盤價報6.64港元，跌幅達11.47%，換手率20.07%，總市值4.427億港元。

經發物業的這次破發很大一部分原因是受行業的影響。

有數據顯示，2023年共有34家上市物企股價跌至歷史最低值，從交易量和換手率來看，大部分物業股淪為“僵屍股”。

因此不少物企都在積極采取措施進行市值管理，同時也在試圖增加公司股份的流動性。比如碧桂園服務、萬物雲、越秀服務、永升服務等物企均在進行股份回購，其中萬物雲更是提出了58億元規模的最大物企回購方案。

除了積極回購之外，萬物雲、碧桂園服務、綠城服務等物企還推出了股權激勵計劃，既是為了刺激業績、挽留人才，也是為了向市場傳遞積極信号。

只是，市場方面對此似乎無動于衷。從總市值來看，在66家上市物企中，共有51家公司的市值低于上市之初。

資本的冷漠最終“逼”得華發物業走上退市結局。5月27日，華發物業宣布拟私有化退市，而退市的理由主要是股份交易流通量長期處于較低水平，融資能力近乎于無。

短闆明顯

除了行業因素，明顯的短闆也是經發物業此次破發的原因。比如股權集中的問題，經發物業曾親自提醒，過于集中的股權可能導致公司股價大幅波動。

根據招股書披露，在正式上市之前，經發物業直接控股股東為經發集團，持有90%股權；西安經開區管委會通過經發控股集團分别持有經發集團88.5%股權與經發物業10%股權。

上市之後，經發集團仍直接持有經發物業67.5%股權，西安經開區管委會則通過經發控股集團直接或間接持股75%。

除了股權，經發物業的業務布局也比較集中。作為“陝西物業第一股”，經發物業的項目主要集中在陝西，更具體來說是集中在西安。

截至2023年12月31日，經發物業主要向149個項目提供服務，其中在西安的項目超過110個，占比超70%；其余項目分布在陝西銅川、韓城與新疆石河子。

在偏居一隅的同時，經發物業有大量的項目儲備來源于母公司，因此其收入在很大程度上依賴母公司。

2021-2023年，經發物業來自西安經開區管委會的收益分别為2.02億元、2.25億元、2.33億元，占公司總收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期經發控股為經發物業提供的收益達4540萬元、5260萬元及5370萬元，分别占總收益的7.6%、7.4%及6.2%。

疊加當下越發激烈的市場競争，市場對經發物業未來能否憑實力走出西安也存在一定的擔憂。

此外，或許是習慣了多年來的固有模式，經發物業似乎尚未适應市場化。

城市服務是經發物業最主要的收入來源，2023年來自該業務的收入為5.25億元，占總收入比重的60.9%。從城市服務業務的收入來源來看，其中來自獨立第三方的比例達55.7%，但對應的毛利率卻僅有8.9%，表示公司市場化與議價能力明顯不足。

經發物業在項目層面也同樣存在痛點。截至2023年底，在該公司的148份物管服務協議中，有107份将于2024年底到期，臨期合同占比約72.3%，急需簽約新的項目合同。

而且公司在管項目中有較多的安置房項目和部分低出租率項目，這些項目的管理費往往比較低，因此導致容易出現虧損項目。

2021-2023年間，經發物業便出現了109個虧損項目，虧損總額合計5413.9萬元。目前，經發物業已退出所有安置房項目，未來的拓展項目只需注重質量，避開低出租率的劣質項目便能大幅減少虧損項目的産生。

如此來看，經發物業此次破發确實是在意料之中了。