觀點與賈凡對話：穿過寒冬的存量資管能力 | 博鰲新力量·商業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為“商業篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀商業地産、零售與消費領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 一場關于産業社區的變革正在展開。

今年4月，能達BEEPLUS創智天地在江蘇南通盛大開幕，這座前身為東方大廈的超大型産業社區坐落于南通市經濟技術開發區核心區域，由蜜蜂科技BEEPLUS打造，是其産業社區産品線的首發項目。

蜜蜂科技BEEPLUS創始人兼董事長賈凡接受觀點新媒體采訪時，他也坦言，這種混合辦公業态是“一個非常大的嘗試”。

今年是蜜蜂科技BEEPLUS創辦的第九年，作為曾入選福布斯年度30歲以下精英的青年企業家，賈凡對于創新業态的探索仍保持着年輕心态，同時又對于産業辦公市場有着深刻的理解。

當我們問及未來是否會有大量企業學習和模仿BEEPLUS模式時，他沉思片刻，最終還是搖了搖頭——

“學應該是不會，因為這個行業太難了。大家應該都會去做更容易的事，但留下來能堅持的人，時間會實現你的價值。”

在他看來，任何偉大企業的誕生必然經歷厚積薄發。以英偉達和比亞迪為例，“人們往往只看到了爆發的輝煌，卻很難想象背後的漫漫長夜，但正是這些構建了它們堅固的壁壘和核心能力。”

寫字樓的機會

傳統的寫字樓市場面臨寒冬。

戴德梁行數據顯示，今年一季度深圳甲級寫字樓空置率升至30.6%，上海一季度甲級寫字樓淨吸納量比去年同期下滑37.49%，上半年廣州甲級寫字樓空置率錄得18.1%，上半年北京甲級寫字樓空置率環比下降0.3個百分點至18.0%。

經過了近幾年天量供應後，各一線城市甲級寫字樓市場逐漸飽和，出現了空置率攀升，租約不穩定的情況。

身處周期之中，賈凡表示首先要接受現實，就個人感受而言，今年的經濟壓力更甚以往，能明顯感覺到企業投資意願下滑，信心尚未完全建立。作為城市商務活力的風向標之一，辦公樓空置率同樣承壓。

“所有一線城市辦公業态，包括在建的和存量加起來，空置率只會越來越高。市場上所有人都是吃不飽的，BEEPLUS的價值就是幫助跟我們合作的人。”

事實上，賈凡已經看到，各主要城市寫字樓空置率高，對蜜蜂科技BEEPLUS反而是機會。當業主空置率越高，就越需要專業運營機構。

過去幾十年，中國經濟規模增量猶如烈火烹油，中心商務區一座座辦公樓拔地而起，剪彩儀式日復一日上演，“只要把樓蓋出來就能賣掉、租掉的時代已經一去不復返，接下來會進入到存量的精細化運營時代。”

自創業以來，蜜蜂科技BEEPLUS都保持着清晰的定位，即成為中國最具創新精神的存量資産管理運營商，幫助不動産持有者實現物業價值，並協助其導入産業。

在賈凡看來，辦公、産業的輕資産業務背後有着充分的藍海市場，“所有已經有物業的人都背負着巨大的資金沉澱包袱，無論是自有資金還是貸款。再嚴重點，如果現金流是負的，就相當于一個很大的資産每天都在流血，而這個現象在國有企業尤其突出。”

經過多年的市場調查，蜜蜂科技BEEPLUS發現，過去十年，很多地方城投或者國有企業通過負債拉動GDP增長和固定資産投入，建了大量不動産或者園區。但與投資能力相比，部分國企專業化經營能力較為不足，很難從純市場化的角度做好經營管理，而這就是蜜蜂科技的機會和價值——國企持有+民企運營，将雙方的優勢進行互補。

開篇提及的能達BEEPLUS創智天地就是個中案例之一，這個項目由蜜蜂科技BEEPLUS與南通開發區國有企業南通能達城市更新建設有限公司聯合開發，雙方通過緊密合作，共同打造青年人才集聚、創新資源匯聚于一體的高品質人才科創産業社區新標杆。

賈凡進一步總結，跟國企合作的模式之下，蜜蜂科技有四點核心優勢：

“一是BEEPLUS的産品非常好，不動産改造能力非常強，包括項目設計和改造定位；第二是精細化運營的能力，受到業内認可；第三點是招商能力，能不能經營好項目是核心；最後一點是已經形成壁壘，國企非常看重案例，而我們目前已有大量案例，這會增加信任倍數。”

産品線的探索

經過近9年發展，蜜蜂科技BEEPLUS業務覆蓋北京、上海、廣州、深圳、珠海、成都等十余個城市，目前已完成C輪融資。

據悉，蜜蜂科技BEEPLUS累計客戶服務數量目前增至超3200家，包括世界500強企業52家，上市及獨角獸企業160家，各級政府、國有大中型企業80家，外資企業210家，高新技術企業和“專精特新”企業120家，戰略性新興企業980家。其中華為、中國電信、中車集團、滴滴、小紅書、元氣森林、華潤資産、金蝶都是其代表客戶。

賈凡介紹，目前BEEPLUS總共有四條産品線。

第一條傳統的産品線是3.0産業中心，“我們把一萬平方米以下的樓中樓，就是一層樓里面的幾層，或者一個園區里面的一棟園中園、商業群樓、廠房叫産業中心。”

第二條線是政企中心，“是服務企業端的，就是大型B端客戶，他們租下樓宇之後，我們負責小物業管理（不包含招商）。”

第三條線則是寫字樓産品線，“第一座寫字樓産品線去年已經開了，在南通；第二座是在南京，目前正在裝修；第三座在深圳，所以寫字樓産品是現在力推的。”

說到寫字樓産品線時，賈凡強調，蜜蜂科技BEEPLUS的策略跟傳統寫字樓運營商“不太一樣”：

“過去傳統寫字樓運營商把幕牆建完、把工具裝完就結束了，但BEEPLUS的理念是，一棟寫字樓應該要做産品組合，比如一棟5萬方的寫字樓，1/3拿出做精裝，讓企業能夠拎包入住；精裝也不是聯合辦公，可能有商務套間，有獨立的空間，産品類型非常多樣；還有1/3是簡裝，定位比精裝低一點；剩余1/3是毛坯，留給企業自行定制。”

第四條産品線是産業社區，代表了蜜蜂科技BEEPLUS的創新探索。

賈凡表示，打造産業社區主要基于兩點考慮，一是響應國家制造業升級，包括工業上樓等産業化背景；二是觀察到越來越多企業不僅需要3.0純研發辦公，可能還需要小試、中試，研發生産等2.5新型産業。因此，蜜蜂科技BEEPLUS進行了“樓上研發，樓下生産”的混合業态嘗試。

“這是BEEPLUS今年非常重大的一個戰略，我們要推動公司服務的客戶由原來的3.0産業，全面擁抱3.0産業+2.5産業+2.0産業，産業社區目前是覆蓋2.5産業，未來可能還會覆蓋2.0産業。”

以往蜜蜂科技BEEPLUS在管物業中，我們所見到的更多是西裝革履的白領，以及洽談業務的商業精英，但如今這家公司已具備更多産業氣息。

從3.0、2.5到2.0，這既是一種新業态探索，在某種程度上又是一種回歸。

積極擁抱變化

“中國不缺産業園區，缺高品質的産業園區配套。”在賈凡看來，目前産業園區有兩大痛點。

一是經過調研發現，中國過去許多廠房普遍建立在郊區，周邊配套差，連基礎的餐飲配套都沒有；二是現在的藍領工人00後居多，00後對生活居住品質有最基本的要求，但現有的基礎設施配套已經無法滿足和匹配我國産業轉型升級的需要。

賈凡表示，企業想要轉型升級，背後就需要高端人才，但高端人才不願意到那種地方辦公，因為整體配套服務跟不上。因此，蜜蜂科技BEEPLUS不僅僅要把産業社區2.0的90%做好，更要把剩余的10%配套做好。

正是看到了10%配套的價值，賈凡認為産業社區不單單是“築巢引鳳”，而是要讓人才能留下來。

今年4月，在南通落地的能達BEEPLUS創智天地，是蜜蜂科技BEEPLUS首個産業社區項目，也是蜜蜂科技探索混合辦公新模式的産物，提供了3.0辦公空間+2.5生産研發中心+超級配套區。

研發辦公空間和生産研發中心關注的是人才工作8小時，不僅有精裝修、可拎包入住的辦公産品，也有小試、中試研發車間，方便科研人員共享實驗研發基地。

超級配套區則囊括了公寓、企業俱樂部、城市人才會客廳、健身房等，關注的是人才生活16小時。公寓将為符合條件的人才提供短暫的居住服務，企業家俱樂部會定期舉辦企業家沙龍活動，構建高品質“人才圈”。

賈凡指出，能達項目的公寓、企業家俱樂部、飯堂等，都是BEEPLUS自己的品牌，“我們希望給大家的感覺是，進入到BEEPLUS就像進入到萬豪一樣。”

“萬豪的餐飲，萬豪的會議中心，萬豪的住居住，萬豪的健身房，全部都是萬豪的品質，都是基于統一品牌之下的運營。BEEPLUS把這樣的理念帶到産業環境里面，讓這些人才能夠享受高標準、高品質的服務。”

除了“硬件”外，能達項目也在“軟件”配套上下功夫，滿足人才需求。

一方面，該項目配備了政務服務大廳，提供創業支持、政策咨詢申報、金融對接等各類便捷服務，實現企業“就近辦”“馬上辦”。

另一方面，BEEPLUS聯合南通經開區、能達更新、南通市各大高校等，打通産業發展的堵點難點，在科創企業、高端人才引培和産學研方面進行緊密合作，推動科技成果轉化與重大科技項目一體化配置。

看着原先業态陳舊、産能低效的東方大廈搖身一變，成為當地首個人才科創産業社區項目，賈凡表示，希望BEEPLUS能用一個項目改變一個城市的産業氣質，相當于鲶魚效應，項目落地後能提升整個産業園區的精細化運營水平。

“我們並不要求所有企業完全復制我們的模式，但我們的項目會激勵他們追求更高的標準。即使不能完全復制，至少能夠從50分提升到80分，這樣的提升會帶動整個行業的進步。”

當談及前路，賈凡沉吟片刻，聲音堅定道：“積極擁抱變化，寒冬當中鍛煉團隊，磨練團隊，堅持與構建能力，創造價值，時間會兌現你的堅持和價值，走過漫漫黑夜。”

以下為觀點新媒體對蜜蜂科技BEEPLUS創始人兼董事長賈凡先生的專訪實錄節選：

觀點新媒體：2024年已經過半，您如何看待今年上半年的經濟環境？

賈凡：我感覺今年的經濟比去年還要差。從政府端和國企端而言，财政壓力非常大。從企業端來說，上半年我們布局很多，但壓力還是很大，明顯感覺到大家投資意願在下滑，信心沒有建立起來。

盡管市場環境差，但我們市場化能力還可以，招商、運營端也都在增長。

但資産端增長的速度比預期要慢。

觀點新媒體：目前一線城市甲級寫字樓空置率高，産業社區過剩，未來的發展機會在哪里？

賈凡：中國各個主要城市空置率高，對我們反而是機會。當業主空置率越高，越需要專業的運營機構。

過去幾十年，中國經濟非常好的時候，只要把樓蓋起來就能賣掉、租掉，但這個時代已經一去不復返，接下來會進入到存量的精細化運營時代。

我覺得所有一線城市，包括現在在建的和存量加起來，空置率高一定是沒有辦法解決的問題，只會越來越高。市場上所有人都吃不飽，BEEPLUS的價值就是幫助吃不飽的這群人里面跟我們合作的人，幫助能夠吃得飽或者吃得好。

我們這幾年的定位都非常清楚，希望成為中國最具創新精神的存量資産管理運營商，我們的價值就是幫助不動産的持有者實現物業的價值，幫他導入産業。

在我看來，物業持有者實際上背負着巨大的資金沉澱包袱，因為無論是自有資金還是貸款，都有巨大的資金成本。再嚴重點，如果現金流是負的，就相當于有一個很大的資産每天都在流血，這個現象在國有企業尤其突出。

過去十年，很多地方城投或者國有企業通過負債拉動GDP的增長和固定資産的投入，建了大量的不動産或者園區。

實際上，國企有花錢和投資的能力，但沒有專業化的經營能力，很難純市場化做好經營管理。因此，BEEPLUS看到了機會和價值，幫助國有企業、地方政府，用專業化的方式幫助他們管理好這部分資産。

觀點新媒體：BEEPLUS主要還是國企持有加民企運營的模式，優勢是在哪方面？

賈凡：我們的優勢是跟國企合作，核心有四點，一是BEEPLUS的産品非常好，不動産改造能力非常強，包括項目設計和改造定位；第二是精細化運營的能力比較強，在行業内比較認可；第三是招商能力，能不能經營好一個項目是核心；最後一點是我們現在形成的重要壁壘。

國企非常看重案列，我們目前已經有大量案例，這是我們很高的壁壘。因為國企選擇合作企業時，不想做第一人，前面沒有案例以及有沒有合作過，都會增加信任的倍數。

觀點新媒體：目前BEEPLUS的産品有哪些，未來的戰略布局主要聚焦哪個領域？

賈凡：BEEPLUS總共有四條産品線，第一條線是3.0産業中心，是我們傳統的産品線，包括一萬平方米以下的樓中樓，就是一層樓里面的幾層，或者一個園區里面的一棟園中園、商業群樓、廠房，我們叫産業中心。

第二條線就是政企中心，是服務企業端的，就是大的B端客戶租下樓宇之後，我們負責物業管理，不包含招商。

第三條線就是寫字樓的産品線，第一座寫字樓産品線去年已經開了，在南通；第二座在南京，目前正在裝修；第三座寫字樓在深圳。

寫字樓産品是現在力推的，但我們跟傳統的寫字樓運營商不太一樣。

傳統寫字樓運營商把幕牆建完、把工具裝完就結束了，但BEEPLUS的理念是，一棟寫字樓應該要做産品組合，比如一棟5萬方的寫字樓，1/3拿出來要做精裝，讓企業能夠拎包入住，精裝也不是聯合辦公這種産品，可能有商務套間，有獨立空間，産品類型非常多樣；還有1/3是簡裝，定位會比精裝低一點；剩余的1/3是毛坯，企業自己定制。

一般在一棟寫字樓産品里面，除了我們會把整棟樓配套做好之外，希望能引領寫字樓産品走向精裝化時代，這是我們的第三條産品線。

第四條産品線是産業社區，主要有兩點考慮，一是響應國家制造業升級，包括工業上樓，大的産業化背景；二是我們看到更多企業不僅需要3.0純研發辦公，很多可能需要小試、中試，研發生産這樣的2.5新型産業。

我們第一個突破就是3.0＋2.5的産業混合業态，在一棟樓里，樓上是拎包入住的3.0，就是研發是在樓上，樓下是2.5的生産廠，包括車間。通過這種方式，解決和滿足一部分企業研發、小試、中試、生産的需求。

所以，混業辦公業态是BEEPLUS今年非常重大的一個戰略，我們要推動整個公司服務的客戶，從原來的3.0産業全面擁抱3.0産業+2.5産業+2.0産業，未來可能還會覆蓋2.0産業。

觀點新媒體：為什麼會想着要從3.0産業往2.5，2.0産業走？

賈凡：因為看到了兩個痛點，一是中國其實不缺産業園區，但缺高品質的産業園區配套。在生産部分，我們對很多廠房企業主做了調研，發現過去很多廠房是在郊區，周邊配套非常差，連餐飲配套都沒有，要靠送餐飲公司送餐過來。

第二個痛點，現在的藍領工人都是00後，對整個生活居住品質也有最基本的要求，但現有的基礎設施配套已經沒辦法滿足和匹配國家産業轉型升級的需要。

企業想要轉型升級，轉型升級的背後就是需要高端人才，但高端人才是不願意到那種地方辦公。

所以，我們不僅要把産業社區2.0的90%做好，更要把剩余的10%配套做好。這個價值會非常大，這是BEEPLUS看到的一個問題。

觀點新媒體：如何看待今年蜜蜂科技在南通落地的新項目能達BEEPLIS創智天地中的混合辦公新業态？

賈凡：混合業态是BEEPLUS一個非常大的嘗試，在這個項目里面，我們配了3.0産業的辦公，2.5産業的生産廠房，以及BEEPLUS的公寓、BEEPLUS的企業家俱樂部、BEEPLUS的飯堂、BEEPLUS的人才會客廳、BEEPLUS的咖啡、BEEPLUS的會議中心，所有這些東西全是BEEPLUS自己的品牌。

我們希望給大家的感覺是，進入到BEEPLUS就像進入到萬豪一樣，萬豪的餐飲，萬豪的會議中心，萬豪的住房，萬豪的健身房，全部都是萬豪的品質，都是基于統一品牌之下，把這樣的理念帶到産業環境，讓這些人才能夠享受高品質的服務。

所以，如果市場需求量較小，關鍵在于誰能通過虹吸效應将其聚集。在總量有限的情況下，市場競争的成敗将取決于産品和服務的綜合表現。

中國並不缺有消費能力的人，關鍵是有沒有好的産品和服務能夠匹配，這是大的核心價值點和風險。

觀點新媒體：您覺得未來是否會有很多企業去學習和模仿你們的模式？

賈凡：應該不會，因為這個行業太難了，大家應該都會去做更容易的事情，但是留下來的能堅持的人，時間會實現價值。

任何偉大企業的誕生，都必然經歷了一個厚積薄發的過程。以英偉達和比亞迪為例，它們都是經過了幾十年積累才達到今天的輝煌。

人們往往只看到了爆發的前夜和那一刻的輝煌，卻很難想象背後所經歷的無數艱難困苦和漫漫長夜，但正是這些經歷，構建了它們堅固的壁壘和核心能力。

雖然這個過程非常辛苦，但我們始終堅信這是有價值的。我們看到了這個領域的需求，並進一步堅定了我們的信念。

就像我們廣州IFC項目，盡管今年市場環境不佳，但出租率依然接近100%，這在整個行業中都是相對較好的表現。正如我說的，如果大家都很差，我們一定是差中比較好的。

觀點新媒體：面對上半年的經濟環境，将如何應對下半年的挑戰？

賈凡：積極擁抱變化，寒冬當中鍛煉團隊，磨練團隊，堅持與構建能力，創造價值。時間會兌現你的堅持和價值，幫助走過漫漫黑夜。

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