保留運營管理權 印力出售南翔印象城MEGA48%背後的考量

觀點網 開業近4年，上海南翔印象城MEGA傳出股權交易的消息。

觀點新媒體了解到，上海南翔印象城MEGA的股權在6月發生變更，萬科印力集團将其持有的48%股份出售給另一外資股東，同時保留2%股份。交易完成後，新加坡政府投資公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

作為上海市内巨無霸商業綜合體之一，南翔印象城MEGA商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%。

體量優勢、業績優勢--上海南翔印象城MEGA的商業表現已然在合格線之上，印力為何在此時選擇出讓一部分股權？交易過後，印力是否将繼續保留對南翔印象城MEGA項目的運營管理權？

一筆引發讨論的大宗股權交易

整筆交易要從南翔印象城背後的上海星信曼企業管理有限公司發生股權變更開始，深圳印力管理有限公司的股權比例從50%變更為2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股權比例由50%變更為98%。

而印力集團董事長丁力業不再擔任上海星信曼企業管理有限公司的董事長，印力上海城市商業公司合夥人張晶不再擔任上海星信曼企業管理有限公司的董事，企業類型則從有限責任公司（中外合資）變更為有限責任公司（外商投資、非獨資）。

簡而言之，印力将其持有的48%股份出售給項目另一位股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，對内僅保留2%股份。

根據投資人（股權）變更信息，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED實際上為新加坡政府投資公司（GIC）旗下企業，早在2018年4月，其就以投資人身份入股南翔印象城MEGA項目。

從股權架構來看，上海星信曼企業管理有限公司總資本為7億元人民币，印力與GIC的持股比例各占50%，不過，項目實際操盤方依舊是印力。

資料顯示，南翔印象城MEGA是GIC地産部門與印力集團的第二個地産合作項目。2016年11月，雙方在上海推出首個合作項目，以充實GIC“大地産策略”在中國的商業版圖。

雖然本次股權有調整，但有市場消息稱，項目核心操盤團隊依舊以印力為主，南翔印象城MEGA實際經營層面或不會有大變動。

“盡管交易價格未披露，但考慮到其龐大體量，48%股份的交易價格預計比較高，或對2024年上半年上海大宗交易結構産生重大影響。”有業内人士如此評價。

資料顯示，上海南翔印象城MEGA位于嘉定區南翔古鎮的核心位置，高六層，總面積約為34萬平方米，商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。

項目自2020年8月作為疫情後上海首個新商場正式開業，據觀點新媒體查閱資料得知，上海南翔印象城MEGA自開業以來一直在執行首店策略，2023年，其城市首店及品牌最新概念店占比超52%，區域首店占比超93%。

值得注意的是，于2023年内，印力管理的商業項目實現營業收入57.0億元，同比增長 4.1%，出租率 94.8%，同比提高 1.6 個百分點，業績數據均呈現上升态勢。 上海南翔印象城MEGA作為印力旗下體量較大的商業體，自然也撐起了部分營收數據。

2023年，上海南翔印象城MEGA總銷售額超過46億元，同比增長15%。2023年上半年，其還位列萬科運營管理的商業項目第二名，高于深圳印力中心，報告期内出租率達到99%，營收1.93億元。

正因如此，市場向印力投來好奇的眼光，嘗試探求印力出售該項目股權的用意，不過截至目前，印力還未針對交易作出回復，並向觀點新媒體表示，相關信息後續以印力方官方公告為準。

印力出售項目股權背後

作為萬科的聯營企業，印力的一舉一動易被市場看作是前者經營策略的具體體現。而回顧近期，萬科的出售動作的确愈發密集。

5月8日，萬科挂牌轉讓深圳灣超級總部基地T208-0053地塊，20天後，該地塊成功出讓，使用權由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司聯合競得，最終成交價為22.35億元。資料顯示，T208-0053地塊位于深圳南山區深灣三路路東面白石四路路南面，萬科于2017年12月以底價31.37億元摘得，土地面積1.92萬平方米，

4月17日，市場消息傳萬科正在尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%股權，正與粵海控股及一家天津國企就出售普洛斯股權事宜進行洽談。截至目前，相關磋商尚未達成任何實質性協議。

事實上，萬科于2023年年報中已告知市場，将通過大宗資産、股權交易兌現蓄水池，大規模增厚安全墊，並透露2024 年實現交易回款不低于 300 億元。2024年一季報顯示，将積極推進大宗交易，報告期内已實現大宗資産交易回款42億元。

而在4月底舉行的萬科2023年度公司股東大會上，董事會主席郁亮也表示，萬科将展開瘦身計劃，已制定一攬子方案，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。

值得注意的是，7月2日，萬科通過質押擔保方式與交通銀行簽署授信總協議，獲得人民币57.36億元的授信額度，以及9.45億元抵押貸款。

6月，萬科向交通銀行申請15億元10年期貸款，期限10年。萬科全資子公司深圳市萬科發展有限公司拟以持有的深圳森懋置地有限公司100%股權為前述貸款提供相應質押擔保；同期，萬科還向工商銀行申請的16.94億元貸款，期限為2.5年，由武漢葛城郡嶺、湖北萬悅、武漢宏程萬勵、宜昌宏展程提供擔保。

另據資本市場消息顯示，萬科近期計劃以其長租公寓品牌泊寓為標的，向監管部門申報發行不動産投資信托基金，預計發行規模約為10億元。該計劃目前處于初步階段，未來發行規模和細節可能會根據市場情況和監管要求進行調整。

資産證券化是萬科盤活資金流的路徑之一，早在4月30日，中金印力REIT就已上市交易，募集基金份額共計10億份，認購價格為3.260元/份，發行規模達到32.6億元。