宋都服務遲到的年報

觀點網 7月3日晚間，宋都服務終于趕制出其遲到已久的2023年年度報告。

在此前，宋都服務因向地産關聯方杭州幸福健控股提供1.3億元擔保而陷入困局，停牌已有三個多月。

年報的出爐也伴随着公司股份恢復買賣。7月4日，在等待已久的復牌日上，宋都服務(09608)以每股股價0.167港元收盤，與此前最後交易日0.246港元/股相比，大跌32.11%。

投資市場以真實反應為這份遲來的年報予以評價。翻看這份年報，宋都服務過去一年的困頓與掙紮悉數展露。

止步不前

從基本面看，2023财年宋都服務止步不前，且營收利潤皆下跌。

報告顯示，期内，宋都服務實現收入2.62億元，較2022财年2.69億元下降2.3%。年内利潤為1200萬元，較2022财年利潤3380萬元削減了64.5%。

在現金流方面，2023财年宋都服務的現金及現金等價物達到1.54億元，同比2022财年上升41.1%，主要由于确認為受限制銀行結余的1.35億元銀行存款質押被解除。

其業務營收主要由四個部分構成，包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及其他業務收入。

其中，物業管理服務是宋都服務的主要收入來源，也是宋都服務接下來欲進一步拓展的業務闆塊。截至2023年末，宋都服務共向58項物業（包括40項住宅物業及18項非住宅物業）提供物業管理服務，在管總建築面積為960萬平方米，這一數據與2022年基本持平。

基本盤看似穩住了，但也只是在原地踏步。2023年，物業管理服務收入為1.87億元，相較2022年同比減少0.6%，占總收入比重的71.3%。

宋都服務解釋稱，這一收入的輕微減少主要由于集團在管項目的數目減少。

分業态看，住宅物業服務收入1.46億元，較2022年1.50億元有所減少；非住宅物業服務收入0.41億元，較2022年0.38億元有所增加。

從關聯方交易看，2023财年，由宋都股份集團獨立開發及合作開發的物業服務收入1.51億元，占物管服務總收入的比例高達80.6%。而由獨立第三方房地産開發商開發的物業服務收入僅0.36億元，2022财年這一數值為0.44億元，占物管服務總收入比例由23.5%降至19.4%。

由此看來，宋都服務的物管服務收入來自于第三方業務的比重遠低于其母公司宋都股份集團所帶來的收入比重，且相比2022年的數據，二者間的占比差距進一步拉大。

在衆多物企日益尋求非關聯單位支持、走出自身獨立行情的背景下，宋都服務的獨立能力依舊難以置評，且從營收占比第二大的非業主增值服務收入分布中也能看出這一缺陷。

宋都服務在年報中稱，集團依托與宋都股份集團的長期業務合作，獲得非業主增值服務項目。截至2023年末，非業主增值服務收入為3630萬元，同比減少8.1%，占總收入的13.8%，主要深受房地産市場的持續負面影響，導致報告期内咨詢服務及交付前服務的收入減少。

另外，2023财年，宋都服務的社區增值服務收入為1860萬元，同比大幅下降29.8%，占集團2023财年總收入的7.1%。宋都服務對此解釋，主因是業主需求下降導致物業維修及養護的收入下降。

值得一提的是，宋都服務還通過其營運的附屬公司杭州宋都嘉和酒店管理有限公司運營長租公寓業務及酒店業務，並将這份部分營收歸入其他業務收入。2023财年，這部分收入為2050萬元，相較于2022财年同比大幅增長43.4%。占集團總收入7.8%。

宋都服務表示，其他業務收入的增長，主要歸因于疫後時代旅遊業爆發式增長導致酒店業務收入增加。從宋都服務的整體發展規劃而言，這一業務收入的增加也莫過于杯水車薪。

謀求出路

宋都服務各項業績發展滞緩，一方面緣于其難逃房地産行業的重壓，另一方面則與其背靠的母公司以及自身發展規劃有關。

2023年6月14日，宋都服務母公司宋都基業投資股份有限公司（宋都股份集團）以股票收盤價連續20個交易日低于1元觸及終止上市條件，直至目前仍深陷股票索賠案。由此看來，母公司已然無法為宋都服務提供有力的支撐，實現規模增長也愈加艱難。

報告期内，宋都服務的貿易及其他應收款項達2.30億元，較2022财年增長11.1%，主要是由于業務增長及第三方和關聯方延遲結付，其中與宋都股份集團相關的就占據大頭。

宋都服務對此表示，考慮到與宋都股份集團的長期合作關繫以及憑借該關繫在獲取多個項目時宋都服務已獲益良多，目前暫無計劃就該等應收帳款采取法律行動，但亦會積極與關聯方協商處理應收款項。如宋都服務今年3月發布的公告顯示，雙方簽訂了收購物業及債務抵償框架協議。

難以割舍的“情誼”讓宋都服務意識到自身發展的局限所在，攜着“蚊型物企”的定位，宋都服務逐漸謀求新的出路。

作為長三角地區的老牌物企，深耕地方是宋都服務的一個選擇。截至目前，宋都服務在全國19個城市内設有20間附屬公司及25間分公司，當中大多數位于浙江省。宋都服務表示，2024年将繼續夯實其基礎物業管理服務，並在與當地街道及轄區合作的基礎上将立足長三角地區，積極尋找合作標的。

年報顯示，在上市所得款項中，宋都服務預計約48%用于收購、投資或與一間或多間财務狀況穩健的物業管理公司組成策略聯盟，要求公司業務重點是為長江三角洲地區（尤其是杭州及其他本集團根據市場需要認為屬合适的城市）的住宅或非住宅物業提供物業管理服務。

另外，宋都服務還提出，将著力重構服務的核心盈利模式，通過尋找新的市場機遇，實現收入基礎多元化。這一點在其年内的投資行動中也已有體現。

觀點新媒體過往報道，今年以來，宋都服務先是花1.5億元入局黃金精煉代工項目，後又斥資1.56億港元收購澳大利亞金礦公司BlackCat的30.2%股份，似有深耕黃金相關業務之意。

此外，由于增加對特定住宅物業項目的投資以提升服務質量和升級智慧社區，2023财年的毛利率17.1%較2022年同比降低4.5個百分點。面對這一情況，宋都服務依舊選擇以質換量，在業務質量上下苦功夫。

配合宏觀政策，宋都服務将探索智慧社區建設和把智能繫統應用于管理項目。在上市所得款項中，宋都服務預計将約12%用于投資及擴大與未來社區試點項目相關的服務，主要涉及提供物業管理服務及各類社區增值服務。

年報透露，目前所有該部分款項已用于投資若幹未來社區的數字化升級。