上海取消限價後首場拍地 來自北京、廣州、深圳的房企成為主角

觀點網 7月9日，上海開啟取消土拍限價後的首場土地集中出讓，重現了許久未見的市場活力。

最終，批次内4宗地塊全部成功出讓，成交總面積15.29萬平方米，成交總額91.33億元。其中，楊浦區内2宗地塊均以高溢價成交，而寶山、奉賢區各1宗地塊則以底價成交。

具體來看，寶山區顧村大型居住社區BSP0-0103單元内地塊由招商蛇口&中旅投資以起始價31.12億元摘得，樓面價22252元/平方米；奉賢區奉賢新城12單元02A-04A地塊由奉發集團底價15.88億拿下，樓面價17000元/平方米。

另外，上海保利建錦城市發展有限公司（保利）以溢價21.18%、成交價22.03億元再次落子楊浦平涼社區；北京城建投資發展股份有限公司&杭州燚樂實業投資有限公司（北京城建&越秀）則以溢價17.12%、成交價22.3億元摘下楊浦另一宗宅地。

四宗宅地，來自廣州的保利、越秀，來自北京的城建發展，以及來自深圳的招商蛇口，成為了拿地主力。

早前，上海在6月7日發布的出讓公告中就提到：“自該批次起，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價确定，進一步提升土地資源市場化配置效率。”

這意味着，上海地市時隔3年回歸“價高者得”的市場邏輯，旨在激活市場情緒，也深入檢驗房企實力。

從上述成交結果來看，這一“把市場交還給市場”的方案的确有所奏效。

保利“備好方案”拿地

7月9日上午，批次内首拍地塊為本場最為熱門的楊浦區平涼社區02H1-01地塊，共計9家開發商參與競拍，包括華潤、中海、保利、招商、綠城、上海城投、廈門建發、象嶼&天安以及北京城建&越秀。

歷經60輪競價，保利以22.03億元拔得頭籌，溢價率21.18%，超過取消限價前的溢價限制。

該地塊為何具有如此大的吸引力？先來分析一下地塊的基本信息。

據介紹，該宗地是本批次唯一位于主城片區地塊，處于楊浦濱江中央活動區紅線範圍内。地塊東臨外灘沿線，距離黃浦江500米、陸家嘴3公里，出讓面積13833.5平方米，容積率1.8。根據出讓要求，地塊大概率用于建造稀缺的低密洋房産品。

綜合來看，“CAZ+濱江500米+低密”的配置，使該地塊具備了衆多市區紅盤的基本地理優勢，超高熱度早已在預料之内。

另外，地塊附近的新盤有保利琅譽、中建壹品·浦江之星，二者樓盤均價分别為11.7萬/平方米和10.99萬/平方米。

今年5月21日，中建壹品·浦江之星開盤銷售認籌率超過120%，當日去化達9成。可觀的售價與去化率給予衆多房企積極的市場預期，也更有沖勁加注該地塊。

在這塊地的後半場拍賣，上海城投與保利連番競價，最終由保利以成交樓闆價8.85萬元/平方米刷新了楊浦區樓闆價紀錄。

資料顯示，此前2020年7月，金隅以8.58萬元/平方米樓闆價拿下楊浦區江浦社區R-09地塊，創造了彼時的樓闆價紀錄。

值得一提的是，地塊開拍前保利就提前開展招標設計。根據招標文件，項目地上計容面積為24900.3平方米，建造高度24米，工程總投資32億元，投標截止時間為7月17日。由此看來，本次拿地任務對保利深耕楊浦的重要性不言而喻。

觀點新媒體查閱到，目前保利在闆塊内有正在建設中的項目，該地塊直線距離900米正是今年4月份保利發展聯手楊浦國資委拿下的平涼街道45街坊，包含洋房和風貌别墅。

另據統計，除了上海城投打造的高陽新里，該闆塊2023年成交的3宗地塊中2宗有保利的身影，其中1宗打造為上述的保利琅譽，另1宗是保利與華麗家族聯合拿下的平涼街道71街坊東地塊，樓面價70002元/平方米，聯動價11.7萬元/平方米，僅離本案一公里。

有業内人士分析，保利本次土拍拿下平涼社區地塊，将進一步拓展集團在該區域版圖，對于項目未來銷售流轉亦更具優勢。

由此看來，保利近幾年已在上海楊浦形成規模性盤踞，自有一定的戰略優勢與拿地實力，這或許也是提前謀劃且志在必得的重要原因。

北京城建&越秀“一拍即合”

即便拿地競況激烈，楊浦依舊吸引着“新手”入局。

本批次的另一場高溢價拍賣也是在楊浦，有中海、保利、北京城建&越秀、象嶼4家競買人參與競拍。

經79輪競價，由北京城建&越秀以22.3億元斬獲，溢價率17.12%，樓面價為70272元/平方米。

該地塊為楊浦區長白社區H2-17地塊，位于内中環區域，出讓面積13798.77平方米，建築面積31737.17平方米，宗地用途住宅，容積率2.3。

據介紹，地塊所處的黃興闆塊是楊浦區内較為成熟的居住區域，有黃興公園、楊浦公園等“城市綠肺”，整體宜居性較高。另外，闆塊内的上一次出讓還要追溯到2013年拿地的建發公園首府，因此本次出讓的地塊相對而言也十分稀缺。

從周邊樓盤情況看，地塊南側2021年由楊浦城投拿地開發的悅尚海項目已經售罄，均價為10.8萬/平方米，彼時成交樓闆價為64040元/平方米。

此外，地塊與前面提到的中建壹品·浦江之星也僅有1.5公里距離。

北京城建&越秀的此番發力，不僅出于地塊本身，也出于二者共同擁有“入局上海、布局楊浦”的考量。

觀點新媒體此前報道，在今年5月28日進行的上海第二輪土拍中，北京城建首次入滬就展露極大的積極性，同時參與3宗地塊的報名，並成功以低溢價3.1%、成交價4.98億元拿下長海街道337街坊地塊，取得開門紅。

據業内人士透露，北京城建正加速推進上海分公司的籌備工作，致力于構建一支精銳的專業團隊，以長海項目作為在滬開篇之作。

越秀地産方面，此前同北京城建一樣，先後進軍上海核心區域的核心闆塊。今年3月份，越秀地産以溢價9.58%、成交價7.5億元搖中楊浦長海社區地塊。目前，項目已投入建設，預計今年三季度開放接待，規劃内僅130套房，聯動價9.2萬/平方米。

本次北京城建與越秀地産選擇以聯合體形式參加，在拿地目標上“一拍即合”，不僅能夠分擔二者的資金壓力，也得以合力取勝，成功分得一杯羹。

不過，本場土拍以2宗高溢價、2宗底價成交的結果收尾，凸顯了土拍市場冷熱分明的形态。

日前，上海公布了第四批次土拍名單，共涉及5幅純宅地地塊，分别位于浦東新區、徐匯區、虹口區、青浦區、奉賢區，總出讓面積11.56公頃，預計在8月中旬入市。

在“滬九條”正式實施、取消溢價率10%封頂原則後，上海首場土拍使地市信心得到一定提振，但這一表現能否持續以及能否帶動整體市場回暖，還有待時間的考驗。