深圳城市更新按下加速鍵 萬科南苑新村十四年舊改看到曙光？

觀點網 深圳南山片區的南苑新村舊改終于迎來新進展。

近日，深圳市南山區人民政府發布了《房屋征收決定書》，對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元項目範圍内的未簽約的21套房屋進行征收。

此項目從2010年4月列入計劃至今，已有14個年頭。21枚鏽迹斑斑的鐵釘插在南山區市中心區域，但這樣的情景不會再維持太久。

項目位于南頭街道，桃園路與南山大道交匯處東南側，規劃區緊臨深圳大學，鄰近地鐵1号線桃園站（地鐵12号線也即将開通），宗地面積47178平方米，總建面50萬平方米以上。

該舊改項目小區前身是由深圳南山金城地産于1983年開發建設而成，共49棟樓，1310戶居民，建築群的整體面貌為6層高住宅，並帶有少量商配。

據觀點新媒體此前報道，南苑新村舊改早期是由深圳金晖地産進行申報，獲得了項目立項批示，並與木頭龍、海濤花園、金鑽豪園、鶴塘小區等項目一同被列為《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，繫深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目。

金晖地産是萬科與金晖集團合資成立的公司，萬科全面收購後，就擁有了南苑新村舊改項目所有權。

早在2019年7月，南苑新村的簽約進度就超過95%，並公布專項規劃（草案），但剩余簽約受阻、住戶信訪等種種問題導致進展遲緩。

直到去年12月15日，深圳南山土規局發布《深圳市南山區南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》，以及三天後南山區南頭街道南苑新村項目行政征收辦公室正式揭牌，項目才迎來轉機。

行政征收補償方式為，征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以選擇貨币補償、産權調換以及貨币補償和産權調換相結合的方式進行補償。

關于補償標準，住宅類房屋的被征收人選擇産權調換的，按被征收房屋的建築面積1：1.2予以産權調換，或按被征收房屋的套内建築面積1：1予以産權調換。以非商品性質住宅房屋進行房屋産權調換的，所調換房屋的産權仍受相應限制。符合相關規定的，被征收人可以補交規定差價後轉為商品性質。

據市場消息稱，早前開發商補償比例為1：1.33，啟動行政征收後補償方案低于開發商的方案。

根據2021年3月全國首個城市更新立法《深圳經濟特區城市更新條例》，拆遷不再要求100%業主簽約同意，為行政征收提供法理依據。

廣東省三舊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時表示，深圳城市更新的行政征收針對兩個類别，一是老舊小區，二是城中村，專規批準且選定市場主體後，老舊小區拆遷簽約業主占總人數和面積均達到95%就可以申請進入征收相關程序，城中村則是拆遷業主人數占比達到95%後進入後續程序。

“首先協商，協商之後是行政調解，行政調解完是做一個征收提示，再是拆遷補償方案制定，方案公示後還要開聽證會，開完聽證會再走對應的政府決策，到征收公告物權變動，政府和開發商簽拆遷補償協議，被征收業主有權提出行政復議、行政訴訟。”羅宇補充道。

也就是說，如今一紙《房屋征收決定書》，仍未意味着塵埃落地。

前述《更新條例》實施的3年多的時間里，深圳已有15個城市更新項目啟動征收相關工作，涉及羅湖、大鵬、鹽田、坪山、南山及福田6個區，其中已推進實施主體确認項目共計3個項目。

另據廣東合一城市更新研究院統計，截至今年5月，深圳拆除重建類城市更新項目就有8個項目實施推進房屋征收，涉及龍華、大鵬、鹽田、坪山及南山5個區，項目改造類型集中于城中村、舊住宅改造項目。

羅宇也對此表示：“深圳目前有在加強這一塊（行政征收）的趨勢，所以很多區陸陸續續推動新的征收工作。”

此前5月7日，深圳市人民政府辦公廳關于印發《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》，明确深圳城中村改造實現一二級分離，即政府委托合作單位參與土地一級整理，後期政府收儲淨地出讓給市場主體，且搬遷補償標準為政府主導編制。

目前第一批城中村試點項目正推進實施中，處于前期研究及意願征集階段。

另外，深圳正拟定低效用地再開發新政，試點範圍内效仿城中村一二級分離改造模式，試點範圍外可按現有存量改造路徑推進實施。

城市更新搬遷補償工作已被按下加速鍵。