如今一紙《房屋征收決定書》,仍未意味着塵埃落地。
觀點網 深圳南山片區的南苑新村舊改終于迎來新進展。
近日,深圳市南山區人民政府發布了《房屋征收決定書》,對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元項目範圍内的未簽約的21套房屋進行征收。
此項目從2010年4月列入計劃至今,已有14個年頭。21枚鏽迹斑斑的鐵釘插在南山區市中心區域,但這樣的情景不會再維持太久。
項目位于南頭街道,桃園路與南山大道交匯處東南側,規劃區緊臨深圳大學,鄰近地鐵1号線桃園站(地鐵12号線也即将開通),宗地面積47178平方米,總建面50萬平方米以上。
該舊改項目小區前身是由深圳南山金城地産于1983年開發建設而成,共49棟樓,1310戶居民,建築群的整體面貌為6層高住宅,並帶有少量商配。
據觀點新媒體此前報道,南苑新村舊改早期是由深圳金晖地産進行申報,獲得了項目立項批示,並與木頭龍、海濤花園、金鑽豪園、鶴塘小區等項目一同被列為《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃,繫深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目。
金晖地産是萬科與金晖集團合資成立的公司,萬科全面收購後,就擁有了南苑新村舊改項目所有權。
早在2019年7月,南苑新村的簽約進度就超過95%,並公布專項規劃(草案),但剩余簽約受阻、住戶信訪等種種問題導致進展遲緩。
直到去年12月15日,深圳南山土規局發布《深圳市南山區南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》,以及三天後南山區南頭街道南苑新村項目行政征收辦公室正式揭牌,項目才迎來轉機。
行政征收補償方式為,征收被征收人合法所有的住宅房屋,被征收人可以選擇貨币補償、産權調換以及貨币補償和産權調換相結合的方式進行補償。
關于補償標準,住宅類房屋的被征收人選擇産權調換的,按被征收房屋的建築面積1:1.2予以産權調換,或按被征收房屋的套内建築面積1:1予以産權調換。以非商品性質住宅房屋進行房屋産權調換的,所調換房屋的産權仍受相應限制。符合相關規定的,被征收人可以補交規定差價後轉為商品性質。
據市場消息稱,早前開發商補償比例為1:1.33,啟動行政征收後補償方案低于開發商的方案。
根據2021年3月全國首個城市更新立法《深圳經濟特區城市更新條例》,拆遷不再要求100%業主簽約同意,為行政征收提供法理依據。
廣東省三舊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時表示,深圳城市更新的行政征收針對兩個類别,一是老舊小區,二是城中村,專規批準且選定市場主體後,老舊小區拆遷簽約業主占總人數和面積均達到95%就可以申請進入征收相關程序,城中村則是拆遷業主人數占比達到95%後進入後續程序。
“首先協商,協商之後是行政調解,行政調解完是做一個征收提示,再是拆遷補償方案制定,方案公示後還要開聽證會,開完聽證會再走對應的政府決策,到征收公告物權變動,政府和開發商簽拆遷補償協議,被征收業主有權提出行政復議、行政訴訟。”羅宇補充道。
也就是說,如今一紙《房屋征收決定書》,仍未意味着塵埃落地。
前述《更新條例》實施的3年多的時間里,深圳已有15個城市更新項目啟動征收相關工作,涉及羅湖、大鵬、鹽田、坪山、南山及福田6個區,其中已推進實施主體确認項目共計3個項目。
另據廣東合一城市更新研究院統計,截至今年5月,深圳拆除重建類城市更新項目就有8個項目實施推進房屋征收,涉及龍華、大鵬、鹽田、坪山及南山5個區,項目改造類型集中于城中村、舊住宅改造項目。
羅宇也對此表示:“深圳目前有在加強這一塊(行政征收)的趨勢,所以很多區陸陸續續推動新的征收工作。”
此前5月7日,深圳市人民政府辦公廳關于印發《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》,明确深圳城中村改造實現一二級分離,即政府委托合作單位參與土地一級整理,後期政府收儲淨地出讓給市場主體,且搬遷補償標準為政府主導編制。
目前第一批城中村試點項目正推進實施中,處于前期研究及意願征集階段。
另外,深圳正拟定低效用地再開發新政,試點範圍内效仿城中村一二級分離改造模式,試點範圍外可按現有存量改造路徑推進實施。
城市更新搬遷補償工作已被按下加速鍵。
撰文:馮嘉炜
審校:徐耀輝