星河灣救場 方圓、升龍沙溪村舊改引入“老錢”大哥

觀點網 唱了五年之久的沙溪村舊改大戲，如今需要更新主角了。

7月11日，廣州沙溪村官微發布消息稱，沙溪村舊改将正式引進星河灣集團參與改造工作。

就在三天前，沙溪村股份合作經濟社收到了上海升龍投資集團有限公司、廣州市方圓房地産發展有限公司、廣州升龍方圓置業有限公司發來的《關于引進星河灣集團參與沙溪村更新改造的函》。

根據改造函，星河灣集團将絕對控股廣州升龍方圓置業有限公司，並且在正式成為沙溪項目改造實施主體後，将提供巨額資金，保障改造工作順利開展。

同時，星河灣集團将統籌沙溪項目的各項推進工作。

這就意味着，星河灣将正式加入這場舊改大戲，並且擔任總導演的角色，指揮劇情的走向。

“舊改大戲”

沙溪村，坐落于番禺洛浦沙滘島的東側，東臨珊瑚灣畔高檔住宅區，南接三枝香水道之畔，西靠新光快速路，北望珠江後航道，天生就是“好劇本”。

作為番禺“第一舊改大村”，早在2018年2月就被列入到番禺的舊改計劃中，?整個項目涉及改造面積約169公頃，投資額更是高達398億元。

2019年7月，沙溪舊改招商工作完成，改造主體為廣州升龍方圓置業有限公司。這一聯合體中，升龍持股60%，方圓持股40%，主要由升龍操刀，方圓更多是财務投資者的角色。

然而，在合作主體進場後，該項目卻因簽約率未達標一拖再拖。去年7月，也是因簽約率未達標，舊改實施方案批後表決時間延後一年。

舊改項目能推行，村民滿意度很重要。根據公開資料，部分村民遲遲不同意簽約的原因主要有兩個，一是對開發主體的資金實力、舊改經驗沒有信心；二是認為補償價格不到位。

升龍和方圓比任何村民都想将這場戲唱下去，奈何遇上下行的行業與市場。

今年5月，廣州升龍方圓置業未能如期償還用于沙溪村的舊村改造項目10億元債務。雖然本月初已獲銀行展期12個月，但想要單獨依靠升龍和方圓自身實力破局已獨木難支。

資料顯示，升龍集團在廣州布局的黃埔知識城鎮龍西、知識城湯村、增城區群星村等舊改紛紛曝出欠費、停工等消息。截止目前，方圓地産的銷售情況也沒有顯著好轉，公司流動性問題持續存在。

因此，在面對胃口與食量不對等的情況下，能走的只有兩條路：要麼被主動清退，要麼引入實力開發商。

相比于被主動清退後的前功盡廢，後者無疑是最佳選擇，引入實力開發商或許還能分一杯羹。

幾番考量過後，知名度高、舊改經驗“老錢”的星河灣成了選擇。

論知名度，星河灣集團的開山之作——星河灣半島就位于洛溪島，在沙溪當地是“家喻戶曉”的程度。該項目一度被稱為“廣州第一豪宅”，曾登上全國豪宅年度TOP10。

上星期，市場更是傳出消息，星河灣·半島五号一套1260平方米復式大宅賣出了超2個億的價格。

據中介信息顯示，星河灣·半島五号售價在12-14萬元/平方米，建面約236-1604平方米。

“最佳主角”

論舊改經驗，星河灣參與的廣州舊改項目（不計番禺沙溪）共有6宗，主要集中在番禺區和黃埔區。其中，黃埔區共2宗，包括投資金額114.23億元的賢江村、投資78.89億元的蘿峰村。

番禺區則有4宗，包括投資金額126億元的南村村、79.4億元的西一村、52億元的塘步東村以及投資金額29.68億元在内的小羅村。

由此看來，星河灣似乎成為了觀衆心中的最佳角色——經驗豐富，擁有實力與資金。

好的劇本，得選對角才能事半功倍，是好是壞則由觀衆定義。

今年5月23日，有網友在政府網站留言闆上詢問：“關于賢江村舊改進展問題，目前開發商是退出還是繼續？目前項目進度如何？”

截至目前，官方尚未回復。

賢江舊改項目是由星河灣和科學城集團共同開發，早在2019年，賢江村便啟動了舊改表決儀式，但由于2021年底廣州舊改政策調整，被暫時擱置。

直至去年11月底，該項目才重新被拾回，對外公示了具體的舊改實施方案。今年1月13日，實施方案正式獲得批復。然而6個月過去了，項目毫無新動靜。

據網友6月拍攝的照片顯示，賢江村許多房屋外牆上，紅體“拆”字依舊醒目。5年前，“拆”字對于村民而言，可能意味着居住條件的跨越，也可能意味财富的機遇。

此外，從航拍圖可看到，賢江社區各個經濟社尚有許多房屋未被拆除，那些已經被拆除房屋的空地，如今變成了停車場。密密麻麻的小車和大貨車井然有序地停放，倒也成了别樣風景。

除了此前舊改經驗外，星河灣地産的的賬目也格外“醒目”。

2022年1月，星河灣董事長黃文仔曾稱，星河灣地産“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低”。

據星河灣地産合並資産負債表顯示，截至2023年末，短期借款余額500萬元；一年内到期的非流動負債中，一年内到期的長期借款9.28億元，加上一年内到期的長期借款利息和應付債券利息約0.4億元，其短期有息負債共約9.73億元，期末現金及現金等價物余額51.48億元；現金短債比達5.29。

截至2022年底，星河灣地産還手握10.95億元應付債券，但到2023年末，星河灣地産的應付債券余額就縮減到了2.34億元

今年4月中旬，星河灣地産更是公告稱，拟提前償還“21海怡01”債券全部未償還本息，這是星河灣地産僅存的一筆債券。

該債券于2021年6月30日發行，發行金額11億元，當前存續規模2.35億元，票面利率8.50%，到期日為2026年6月30日。

相比起升龍、方圓，星河灣的表現顯然處于優勢地位。但是否能拿下“最佳主角”“最佳導演”，要等這場舊改大戲真正開幕才能揭曉。