龍湖上半年銷售511億 “以銷定支”節奏下的城市布局調整

觀點網 7月以來，上市房企先後發布6月的業績公告，上半年的整體經營情況也随之顯現。

上周五晚間，龍湖集團披露2024年1至6月未經審核營運數據及6月新增土地儲備情況。公告顯示，截至2024年6月末，龍湖集團累計實現合同銷售額511.2億元，合同銷售面積365.5萬平方米。

6月單月，龍湖集團實現總合同銷售金額100.4億元，合同銷售面積73.4萬平方米。6月單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額67.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積53.5萬平方米。

市場調整時期，業績下滑仍是主旋律。觀點指數研究院發布的“2024年1-6月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-6月份，前100房企累計實現權益銷售金額13611.38億元，同比下降40.77%。

華泰證券發布的研報數據則顯示，截至7月12日，38家主要A股房企中25家房企已發布中報預告或業績快報，2024H1出現普遍性虧損的現象，原因在于2022年以來的行業量價下行對房企業績的影響開始顯現。

上述披露中報業績預期的25家房企中，20家房企出現虧損，5家實現盈利，即出現虧損的房企家數占主要房企比例達51%，再次創下主要房企中報虧損比例的新高（2017年以來）。

2022年以來房地産行業量價下行，導致今年結算業績的進一步下滑，是業績變化的主要原因。

華泰證券指出，整體而言，從中報業績預披露的情況來看，行業整體業績進一步下探，市場對企業業績的挑戰從民企延伸至國企，從中型房企延伸至龍頭房企。

反映在龍湖集團，去年同期，龍湖集團累計實現總合同銷售金額985.2億元，合同銷售面積579.9萬平方米。以此計算，今年上半年龍湖集團合同銷售額同比降48%，合同銷售面積減少約37%。

從區域分布來看，今年1-6月，西部、環渤海、長三角、華中、華南區域分别為龍湖集團貢獻了143.3億元、102.9億元、138.0億元、53.8億元、73.2億元的合同銷售額，分别占合同銷售總額的28.03%、20.13%、27%、10.5%、14.3%。但五個大區較去年約有4-5成的不同程度降幅。

在以銷定支策略下，區域的銷售表現及市場變化，也影響到龍湖的投資拿地動作。

2023年上半年，龍湖在14個重點城市獲取20塊新土地，總建面257萬平方米，總貨值546億元，權益地價180億元。但今年截至6月末，龍湖僅在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、蘇州等城市共計獲取7宗項目，合計土地面積約21.7萬平方米，權益地價約60.34億元。

顯然，相比已經在公開市場收手的各家房企，龍湖還算有余力，但也明顯謹慎了許多。

上半年新增的7宗項目中，還有4宗是與其他企業合作進行的聯合拿地，分别為西安、上海、北京、蘇州地塊。在保證一定“話語權”的基礎上，龍湖也在盡量壓降拿地成本。

例如，最近一次拿地是在6月5日，龍湖與中億豐建設、蘇州軌交組成聯合體，以底價12.44億元競得蘇州高鐵新城地塊，樓面價15000元/平方米。項目用地面積51844平方米，規劃總建築面積124482.08平方米，将打造16幢10-11層的純洋房，部分頂層設計為復式産品。

該項目中，龍湖的權益占比為51%。拿地後二十余天，6月27日，龍湖集團便宣布該地塊規劃，拟建設為高鐵新城首個“第四代住宅”社區。

公開信息顯示，龍湖已在重慶、西安等城市成功開發第四代住宅，具備豐富經驗。此次蘇州高鐵新城項目預計将推動區域住宅品質提升，為市場帶來高端改善型産品。

而之所以繼續在蘇州加碼，與龍湖集團在當地的銷售表現密切相關。當地媒體報道，在蘇州市區房企商品住宅銷售面積和銷售金額榜上，龍湖集團以12.9萬平方米的成交面積位居銷售面積榜冠軍，以35.37億元的銷售金額位居銷售金額榜亞軍。

此外，龍湖在蘇州六區布局了5座天街和1座星悅荟，形成住宅與經營性業務的協同。

事實上，截至2024年6月末，龍湖集團的經營性收入約為131.0億元（含稅金約139.4億元），其中運營收入約為66.1億元（含稅金約70.7億元）、服務收入約為64.9億元（含稅金約68.7億元）。

去年同期，龍湖集團累計實現經營性收入約121.8億元（含稅金額約129.7億元）；其中運營收入約63.4億元（含稅金額約67.8億元），服務收入約58.4億（含稅金額約61.9億）。以此計算，經營性收入同比增長約7.55%。

經營性業務的向好态勢下，龍湖也正在朝着百MALL時代行進。抓住上半年的最後節點，龍湖南京雨山天街于6月28日開業，該項目是龍湖商業在南京打造的第5座天街，首次将“森繫天街”的概念帶進南京。下半年，龍湖商業還将在蘇州、合肥、紹興三座城市新開三座天街。

另一方面，此前不久的龍湖2023年度股東大會上，管理層曾提及，截至5月末，龍湖年内剩余到期公開債僅剩45億元，2025年到期的部分債務也将在2024年内安排逐步提前償付，确保年底短債在安全水平。

而在6月28日，龍湖集團宣布已提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資産支持專項計劃（CMBS）並摘牌。該CMBS于2020年發行，總規模達到26.5億元人民币，年化利率為4.25%，原計劃于2025年6月為投資人提供行權選擇。

于同一日，龍湖集團還提前贖回共計約6.22億美元的優先票據。

對此，標普認為，龍湖集團在二級市場部分回購2029年和2032年到期的美元債，這表明該公司正利用足夠的流動性主動管理負債。

標普估計，龍湖集團2024年剩余時間有45億元的境内債券到期，全年沒有境外債務到期。再考慮到舉借商業地産貸款獲得的資金，龍湖集團短期再融資風險有限。

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