觀點與中原施俊嵘面對面：最重要的是經濟 | 博鰲新力量

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“地産篇”，我們将挖掘城市更新、代建和開發等領域的企業和人物，講述他們在房地産新發展時期的所思、所想與所得。

觀點網 當下，内地房地産市場出現結構性轉變，除了成交量及樓價轉向平穩發展外，購房者的行為模式亦出現變化。作為中介機構的中原集團，亦因應市場環境調整自身策略，與社交平台合作，希望精準地找到更多潛在客戶。

與此同時，内房企業财政出現問題，連帶多家房地産中介機構被拖欠傭金，在大時代浪潮下，市場重新洗牌。

中原集團行政總裁施俊嵘在接受觀點新媒體采訪時表示，集團目前的戰略思維以穩健增長為主，不會盲目搶占市場份額，内地市場的重心為一線城市和核心二線城市。

他相信，只要做好自身，市場占比自然會愈做愈大。

中介在變

經過一輪的淘汰賽，市場上的房地産中介機構亦所剩無幾，競争似乎有所減退，但施俊嵘認為中原的主要競争對手從來都不是來自同業，而是開發商。

“把開發商視為對手，不是真的去搶開發商的生意，而是怎麼可以為開發商提供更優質的服務，然後再說服開發商去使用我們的服務。如果我們提供的服務不到位，開發商自己做也能完成，那麼他們肯定不會認同我們的價值，我們肯定沒有多少生意。”接手中原數年的施俊嵘已有一套自己獨特的看法。

他強調，中原與開發商一直保持良好關繫，但是亦要持續增加開發商對他們的信任及服務使用率。

其中一個影響因素當然是客源，“其實今天客戶在誰的手上，誰就能拿到更多的傭金。”

随着日常生活習慣及市場環境的轉變，中介機構的在線營銷方式亦在過去十年間不斷改變。

施俊嵘表示，客戶現在花費很多的時間在短視頻平台及社交平台上，平台根據算法達至精準營銷，無疑可以接觸更多潛在客戶，對比過去門市或平台被動等待客人上門，變得更為主動。

“互聯網的玩法也在變，而且變得也很快。從過去門戶網站平台放盤，改變為自媒體短視頻社交平台，我覺得這個趨勢已經成型了。”

中原集團最近亦與一些大型社交平台合作，如小紅書及抖音，達至線上線下的聯動，讓營業團隊可以從不同途徑獲取客源。

不過施俊嵘指，中介、平台及網紅之間的分成模式仍未成形，目前只有網紅分到傭金，各方還在摸索階段，相信未來平台方亦可以收到分成。現在中原來自自媒體的業績貢獻占比只有兩成，但料未來會擴大。

行業在變

中介行業的興衰與房地産市場有脫不開的關繫，兩地樓市亦于今年上半年出現好轉。施俊嵘分析指，中央推出一繫列利好政策後，内地樓市于二季度明顯反彈，尤其是一線城市。

根據國家統計局發布的2024年1-5月份全國房地産市場基本情況顯示，前5個月全國商品房銷售額同比降幅有所收窄。5月單月商品房銷售面積、銷售額雖然仍不及去年同期，但環比銷售數據有所改善。

數據顯示，1至5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，降幅擴大0.1個百分點，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，降幅收窄0.4個百分點，其中住宅銷售額下降30.5%。而5月單月銷售面積、金額分别環比上升12.2%、13.2%。

但施俊嵘預期政策的影響力會逐步減退，最後還要看整體的經濟狀況。

“現在内地房地産經歷的是結構性變化，不是政策短時間内可以改變的。”所以，施俊嵘預計市場還需要調整一段比較長的時間，可能幾年才會穩下來。畢竟過去的供應量實在太大，需要時間消化。

未來，不同區域的差異也會越來越明顯，一線城市及核心二線城市並不太擔心，但三四線的供應量問題比較大。

來自監測機構的數據，今年上半年一線城市二手房月均挂牌量為15.1萬套；二線城市二手房月均挂牌量為7.84萬套，三四線城市二手房月均挂牌量為2.43萬套。

雖然降價叠加政策效應令上半年全國二手房庫存開始下降，但一手方面的庫存仍然高企，百城新建商品住宅庫存至4月份的規模超5億平方米。按照目前銷售速度，新房庫存需要26.5個月時間方可消化完，去庫存的道路仍需努力

對于供應量過多的問題，施俊嵘的意見是支持地方政府收回及收購閑置土地，可以減少供應。個别地區可以重新規劃，降低住宅的興建數量，待經濟恢復後，再去開發這些新區。

市場在變

而香港樓市方面，自預算案公布“撤辣”後，一二手樓交投随即增加，更令近年生意載浮載沉的地産代理行業大翻身，傭金收入再現大豐收。

例如中原地産香港住宅部3月業績創歷史新高，是撤辣前月均業績的3.5倍。

惟“撤辣”效應逐漸消失，根據香港土地注冊處注冊數據反映，2024年5月全港共錄7375宗樓宇買賣登記（數字主要反映4月中旬至5月上旬的樓市實際狀況），較4月份的9887宗回落逾25%。

“政策推出後一開始是一個爆發期，過去因為辣招沒人買，那些沒舍得付稅去買房的人，都在3月份集中爆發出來，所以3月份成交量肯定是不正常的。”

施俊嵘認為，一手月均成交量正常為一千宗左右，而6月由于購買力透支，令一手私樓錄約986宗買賣登記，較5月1955宗環比大減49.6%，這是可以理解的。

他又指，上半年一手成交量已有9400多宗，接近去年全年的10752宗，以一個正常的速度預測，今年一手成交量同比有40%至50%的增長。

樓價方面，施俊嵘表示，香港開發商由于去庫存的壓力，相信會繼續減價促銷，解決這些貨尾的問題。

他預料樓價全年下跌8%左右，但是如果年尾開始步入減息周期，樓價止跌反彈或平的機會比較大。

但施俊嵘強調，樓價不會再崩盤式下跌，目前水平已接近谷底，因為租金回報有一定的支撐，所以並不太擔心樓價走勢。

“要穩住房地産市場，其實不太需要針對房地産的政策，搞好經濟才是最重要的方向。”施俊嵘表示。

以下為觀點新媒體對中原集團行政總裁施俊嵘先生的訪問實錄：

觀點新媒體：對于今年内地樓市的看法是什麼？

施俊嵘：今年一季度比較差，大家都在等待政策出台。二季度政策出台後，市場明顯反彈，尤其是一線城市，但是二三線城市還是比較差。可能是信心問題，就算有政策支持，大家也不是很踴躍去買。

地區的差異很大，一些核心區域很好，包括杭州。北京相對來說慢一點，因為一開始是五環環以外放開限購。但是無論如何，整體政策出來之後，大家對房地産的信心是有所回升的。

政策的影響力會逐步減退，最後還是要看經濟狀況。因為經濟好的話不用政策，市場也會好。

現在内地房地産是結構性的變化，不是說政策在短時間内可以改變的。所以我估計還需要調整一段比較長的時間，可能幾年後才會穩下來，畢竟過去的供應量實在是太大了。

未來區域差異會越來越明顯，一線城市還是能吸引人口，做生意的機會、就業的機會比較多的情況下，相信需求還是有的。

核心二線城市的核心區域，我覺得也不需要太擔心，但三四線的供應量問題比較大。

觀點新媒體：供應量過多的問題應如何解決？

施俊嵘：有些城市的人口根本就跟不上今天的供應量，所以那些房子是沒有人承接的，即使有，對承接的人而言某個程度上也是一個“炸彈”。

我和施永青先生其實有讨論過，覺得其實需要大家一起背這個責任。

多余的供應，應該會收購一些作為公共的保障房。我覺得收了回來不繼續開發也不是壞事，因為現在的問題就是過度供應。一些地塊可能做了很多調研，或者前期都做好了，但是本來就不應該再繼續增加供應。這些地可能暫時不開發，或者重新規劃一下，不一定是開發住宅。

觀點新媒體：國家在政策上可以怎樣幫助樓市？

施俊嵘：主動戳破泡沫是應該做的，市場經濟之下肯定會出現泡沫。過去全世界不同城市都出現過，包括紐約、香港、東京等，都曾經有出現過房産泡沫。

政府戳破泡沫，肯定有人會有損失，但這是無可避免的。如果不在三年前戳破的話，讓泡沫繼續增大到自然爆破的時候，造成的損失肯定會更加大。

我認為，可能應該更早一點去戳破這個泡沫。

觀點新媒體：中原現在内地的競争對手有哪些？

施俊嵘：其實我們的對手一直都是開發商。

把開發商視為對手，不是真的去搶開發商的生意，而是怎麼可以為開發商提供更優質的服務，然後再說服開發商去使用我們的服務。如果我們提供的服務不到位，開發商自己做也能完成，那麼他們肯定不會認同我們的價值，我們肯定沒有多少生意。

開發商在過去的時間里不斷學習，不斷進步，那麼中原也必須把自己的專業度提升到更高的層次，學的比開發商快，做得比開發商高效，代理服務才會有價值。

說服開發商是重點，同行的競争，今天沒有太多。我們跟開發商關繫一直很好，主要思路都是讓開發商更加信任我們，使用我們的服務。

說實話，我們幫開發商把房子賣出去，還是需要用到很多其他管道。其實，今天客源在誰的手上，誰就能拿到更多的傭金。

觀點新媒體：内地中介行業發展有沒有什麼新趨勢？

施俊嵘：更多應該是受到互聯網影響。

以前是看報紙，然後開門店，透過門店吸引客戶。現在肯定是不需要那麼多門店，門店獲客的功能變少了，而是更傾向于通過互聯網吸引客戶。

互聯網的玩法也在變，而且變得也挺快。從過去門戶網站改到自媒體短視頻社交平台上面，我覺得這個趨勢也已經成型了。

這是好事，因為以前廣告平台的壟斷挺明顯的，而且通過平台去綁架客戶。因為客戶要買房，肯定都要到這些網站或App上面，他們就可以憑借客戶資源跟開發商、業主讨價還價。

現在自媒體是分散且相對多元的，所以我覺得這是一個好事，也給到我們一些新的機遇。

我們公司非常努力在往這方面發展，最近也跟一些很大的社交平台合作，包括小紅書、抖音等。他們以前很少在房地産領域大展拳腳，我們之間可以有很多配合。因為他們是線上最強，我們是線下需求。

他們只有線上，可以用人工智能算法找到很多客戶，但是落地不了，監測不到有沒有成交，收不到錢。我們可以在中間起到分配的作用，但是現在合作鍊條還沒有成型，還在摸索。

觀點新媒體：香港撤辣效應逐漸消失，本港樓市成交會否再次減少？

施俊嵘：的确是淡了下來，而且淡的挺快。

撤辣之後3月份一手成交4000多套，4月已經只有1800套，5月1400套，6月份估計不到1000套，成交量下跌速度還是非常快。

因為政策開端是一個爆發期，過去因為辣招沒有買、沒舍得付稅買房的人，一下都在3月份集中爆發出來，成交量肯定是不正常的。

一手月均1000套左右算正常，上個月還行，6月低于1000不太正常，但也能理解。經過了這麼高成交量的三個月，需求肯定透支了，風口也過了，開發商肯定要拿出更吸引人的盤，才能賣得動。

全年來看，上半年成交量已經接近去年全年，其實已經達標了。下半年如果以正常的速度發展，等于比去年有40%至50%的增長，已經很厲害了。

觀點新媒體：港府下一步還可以有何對策以穩定樓市？

施俊嵘：針對房地産的政策其實已經不太需要了，今天房價是不是很貴？首期是不是很難？其實也不難。

今天能買房、需要買房的人其實很多，但是他們不想今天買房，更多的是要穩定信心。

最重要的就是經濟，最主要的就是搞好經濟。要穩住房地産市場，其實不太需要針對房地産的政策，搞好經濟是最重要的。

觀點新媒體：目前香港及内地經濟不好，樓市持續向上的動力不足，當購買力被消化後，市場估計全年樓價将會下跌，您預期全年香港樓價的走向會是怎樣？

施俊嵘：香港住宅已經跌的差不多了，但往後一段時間還會再跌，因為沒有減息。開發商趕着要出貨的話，還是要減價促銷，這樣又會影響到二手房的價格。

我們認為房價可能還會再跌5%左右，加上原來的3%，全年可能8%左右。

如果年尾開始減息的話，回升或者是守住的機會比較大。所以香港樓價不會崩盤式下跌，已經跌的差不多了，租金回報率也有一定支撐，住宅我不太擔心。

觀點新媒體：對香港商業物業的前景有何看法？

施俊嵘：商鋪寫字樓的跌幅是更加驚人，租金甚至跌了40%至50%。

但什麼是合理範圍？很難說。因為住宅比較容易，可以從工資推斷租金，推斷價格多少畢竟合理。商業的話不好推斷，有人租就是合理，有人買就有市場。

商業部分還是比較擔心，雖然已經跌了很多，但是還有下跌空間。而且大灣區開放了之後，今天不只是跟香港本土比，還要跟中山比，跟深圳比，所以我覺得還有下跌的壓力。

但是香港人才很多，底蘊還在，怎麼在不确定的環境下繼續發揮優勢，這個很重要。

博鰲新力量 | 匯聚全鍊條環環相扣及互相賦能的新力量，尋找下一個大機會。