樓市調查 | 做時間的朋友 拿地二十余年李嘉誠北京再推新盤

觀點網 李嘉誠家族在内地到底還有多少“存貨”？

十多年前就曾聽聞李超人抛售内地房地産資産，但這十多年來，每隔一段時間就有消息表明，事情並沒有這麼簡單。

本周以來，關于李嘉誠旗下北京新房項目即将入市的消息有刷屏之勢，該項目為北京朝陽區東四環朝青闆塊内的禦翠園（備案名為“逸翠園”）。

早在去年年中，就有禦翠園即将開盤的相關消息流出。從時間上來看，當時正是在項目取得預售證後不久。

根據北京市住建委網站上的信息，禦翠園于2023年7月18日取得項目預售證，準許銷售面積93212.24平方米，包括9棟住宅樓，共計批準銷售473套，住宅拟售均價介于9.07萬元-9.81萬元/平方米之間。

這批房源既有建面135、185平方米的高層，也有建面約345平方米的聯排别墅。觀點新媒體在7月17日下午查看樓盤表時發現，目前該樓盤住宅全部為可售狀态。

按照進度，項目預計在今年底毛坯交付。也就是說，不同于大多房企近兩年促銷售抓回款的操作，禦翠園取證一年已經從期房變為準現房，在銷售上仍是不慌不忙。

由于項目定位高端，去化節奏上可能相對放慢，待到年底時以現房交易也不是完全沒可能。

得益于早年間的大量積累，盡管近些年未曾聽聞李嘉誠家族在内地市場獲取土地資源，但仍有存貨可供變現。

又因為在十幾、二十年前城市界面遠不如現在完善，拿地成本、地塊長期持有成本在上漲的銷售價格面前不值一提。

當然，典型做法就是分批開發放慢整體節奏，做時間的朋友，坐擁土地升值溢價空間。

例如，2006年因5宗閑置土地近十年未開發，和記黃埔被東莞市政府罰款近8000萬元，成為廣東歷年來最大一筆土地閑置費罰款，以及2020年的成都南城都匯事件。

經查，除了去年剛取證的禦翠園期房項目外，在“逸翠園”這一備案名下，還有8張項目預售證。分别是在2007年12月、2009年9月、2014年11月分三批次取得，目前均轉為現房銷售。

項目拿地時間則要更早，向前可追溯至2001年。

彼時，和記黃埔以7億元拿下總建築面積達40萬平方米的姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。相關高層曾對外宣稱，整個姚家園項目預計總投資30億元，分3至4期發展，将興建超過3000個住宅單位。

拿地四年後，2005年6月逸翠園一期動工，並于同年11月開盤銷售。此時銷售均價9000元/平方米。之後在2012年左右，姚家園地塊還推出“禦翠尚府”入市銷售，銷售均價已接近3萬元/平方米。

即将開售的禦翠園是逸翠園二期項目，也是姚家園地塊唯一還在開發中的部分。距離将在年底建成的地鐵3号線朝陽體育中心站僅百米，周邊商業包括國貿、燕莎、三里屯、朝陽大悅城等。

有市場消息稱，項目将在本月末正式開盤，除了聯排端戶因稀缺性保持原價之外，高層住宅及聯排中戶都将享有優惠。

不過，意向購買高層住宅/聯排别墅的客戶還需繳納50萬元/100萬元人民币的誠意金。

若以9.5萬元/平方米來計算，135平方米的高層戶型總價在1300萬左右，建面345平方米的聯排别墅總價預計不低于3300萬元。

誠意金足以證明購房者的心意，但市場對項目開發商和記黃埔的誠意可能並不算非常滿意。

近期，同樣由長江實業集團旗下和記黃埔開發的項目“海逸豪庭”正在經歷降價風波。據傳，該項目推出特價房，5折起售，最低單價1.3萬元/平方米，兩房總價90萬元起售，三房總價120萬元起。

公開信息顯示，“海逸豪庭”位于廣東省東莞市厚街鎮，總占地超過7000畝，總建築面積達200萬平方米，是東莞少有的大型樓盤之一。該項目的拿地時間要比逸翠園更早，是在1999年，算下來整個項目已開發25年。

今年4月，李嘉誠旗下位于香港的兩處項目開售，也均較同地段其他樓盤打了7-8折。

一方面，禦翠園項目的土地剩余使用年限已經打了折扣；另一方面，降價主流下，市場是否願意承擔“原價”費用還留有疑問。

無論最後銷售表現如何，至少目前市場已經給足關注度。