合作方後院起火 華潤置地深圳湖貝舊改緣何走向法拍？

觀點網 舊改項目往往從城市最原始的土地孳生，一些歷史遺留下的盤根錯節，即便龍頭央企也要設法厘清。

近日，華潤置地（深圳）開發有限公司100%股權在京東法拍平台進行公開拍賣，起拍價約20.49億元，評估價達29億元。

據悉，華潤置地（深圳）開發有限公司是深圳羅湖區東門街道湖貝統籌片區城市更新單元的重要申報主體，負責A1、A4、A9等地塊的實施。

其中，A4地塊包含超商層住宅、商務公寓、保障房及寫字樓，預計2024年底交付；A1地塊以回遷為主，預計2026年11月/12月交付；A9地塊含寫字樓，預計2027年底交付。

華潤置地表示，本次拍賣是由于股東方财務狀況出現問題，導致無法履行股東義務，因此采取拍賣手續以解決項目困境。

東門湖貝村

湖貝村是深圳墟的一部分，也就是現代深圳的根。

深圳墟起源于明代，是典型的廣府墟鎮，被湖貝村、赤磡村、羅湖村、向西村和南塘村等廣府圍村四面合圍，東門地區至今仍遍布廣府騎樓和廣式建築。

其中，明成化二年(公元1466年)，客家先民在湖貝村開基立村，至今已有550余年歷史。

随着特區改革開放的進程，湖貝舊村城市更新計劃始于1992年，湖貝城市更新統籌片區于2013 年納入深圳市城市更新單元計劃，是深圳市僅有的兩大統籌片區之一。

2019年9月，羅湖區舉行2019年第三季度重大項目集中開工活動，湖貝統籌片區城市更新項目（一期）正式開工。2021年6月21日，項目一期A1地塊實施主體确認公示，即華潤置地（深圳）開發有限公司。

此項目被命名為華潤置地未來城。

2024年1月2日，羅湖區城市更新和土地整備局發布《羅湖區東門街道湖貝統籌片區城市更新單元規劃修改（草案）》，從原來的分四期及一個獨立開發項目實施修改為分兩期及一個獨立開發項目實施。

方案顯示，湖貝舊村改造規劃總建築面積約220萬平方米，包含約49萬平方米商業、約71萬平方米辦公、約57萬平方米住宅（含保障房）、約21萬平方米公寓、約20萬平方米政府公共配套，整個體量相當于南山萬象天地加深圳萬象城。

據悉，該項目涵蓋舊城中村、舊住宅區、舊商業區等不同更新類型，共計40萬平方米統籌片區，93宗地，34處零星用地。此外，項目包括30萬平方米拆除範圍，77萬平方米拆賠建築，共涉及1600戶舊住宅區、2000戶村民、42家業主、11家區屬單位、19家市屬單位，預計需要25億過渡安置費。

項目亮點之一是在湖貝文化公園内原址保留活化廣府文化的舊村，展現一個純正嶺南建築韻味的村落，核心保護和建設控制範圍就有14478平方米。

此外，與古村並存的500米高超甲級銷售型寫字樓“湖貝塔”将破土而出，地下将與地鐵湖貝站的連接通道。

華潤置地提出，湖貝塔是世界罕見與古村並存的500米塔樓，希望不僅是憑借高度成為地標，更因為身上獨特的湖貝烙印，成為吸睛之作。

對于此次挂牌華潤置地（深圳）開發有限公司100%股權，有市場分析人士指出，這是個體量巨大且曠日持久的舊改，大概率不會有人來競拍：“也就只有華潤會做下去，經濟效益沒有想象中那麼樂觀。正因如此，也不怕别人來摘。”

華潤置地也表示，如果拍賣過程中無人出價，公司将根據其作為央企的責任，繼續履行項目建設和運營的職責。

神秘合作方

企查查顯示，華潤置地（深圳）開發有限公司由深圳市湖貝順潤投資有限公司全資控股。

湖貝順潤的股權結構耐人尋味，由華潤置地持股60%，華潤深國投信托有限公司持股20%，以及深圳雲祥實業發展有限公司持股20%。

雲祥實業是一家民企，自然人王樂印持股99%，總經理和法人名為司冬偉。

值得一提的是，2021年4月21日，當時持有湖貝順潤20%股份的另一家公司深圳聖基将其所持股份轉予華潤信托，而深圳聖基母公司盈向企業的法人同樣是司冬偉。

如果只看明面上的股權穿透，似乎到此為止，但在去年12月21日深圳市中級人民法院下發的（2023）粵03執79号公證債權文書中可以發現，雲祥實業和王樂印被列為限制高消費對象，案件申請執行人為華潤信托。

審理流程中，萬利加集團也成為限消令被執行人，這個集團由李偉波在香港獨資創辦。此外，四年前華潤信托從深圳聖基接下湖貝順潤20%股份時，深圳聖基就由李偉波最終實益擁有，後來才逐漸隐去，但在母公司法人變更記錄中仍能找到他的名字。

一位不具名的業内人士向觀點表示：“這種情況，代持的概率比較高。”

不難猜測，曾經合計持有湖貝舊改40%股權，目前仍持有20%股權的神秘合作方，或許就是李偉波。

李偉波，何許人也?

公開資料顯示，他1962年出生于廣東省電白縣坡心鎮山寮村，1981年來到深圳打拼。來到深圳第一天，住的漁民村就在羅湖區，從此将羅湖視為“第二故鄉”。

1999年，已完成原始積累的李偉波創建偉誠集團，主要經營香煙包裝制作及印刷；2004年3月在港交所上市，2006年市值達70億元。

2006年，李偉波涉足地産成立萬利加集團，參與福田梅林等地城市更新項目。2009年，萬利加摘得位于遼甯本溪的世界單體最大鐵礦開采權，一度引起廣泛關注。

過去的李偉波頗為高調，2007年底他在深圳投資的昇逸水療酒店開業，曾出動60輛法拉利、保時捷助陣，並邀請衆多明星捧場。

他還曾先後擔任深圳市警察基金會的名譽會長、深圳市羅湖區慈善會第二屆理事會名譽會長、深圳市電白商會永久名譽會長等社會兼職。

2013年，深圳市“李偉波慈善基金會”成立，這是深圳第一個以企業家命名的慈善基金會；2014年，他一次性捐贈香港中文大學深圳研究院3000萬港元，修建“李偉波樓”……

但在湖貝舊改，經過股權騰挪和法人變更，李偉波卻隐匿了存在感。

關于上述債務糾紛案件，2月2日深圳中院委托評估結果公示，對雲祥實業名下/所有的湖貝順潤20%股權确定财産處置參考價，評估結果為10.88億元。

至于為何華潤現在選擇挂牌整個舊改項目公司100%股權，而非處置合作方名下資産，業内人士推測：“某種程度上，這也是一種解套方式，把說得清楚、數得清楚的項目公司整體接過來，把過去可能的瑕疵處理幹淨。”

該人士表示：“因為項目公司在華潤置地主導下，賬務應該比較清晰。但持股20%的民企公司賬務，有沒有各種對外擔保隐形債務，誰能說清楚？不要說拍，送給你都不一定敢拿。”