觀點與薛春對話：創富港，小微企業的辦公室 | 博鰲新力量·商業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為“商業篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀商業地産、零售與消費領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 如果把植物界的生态對標企業發展流向的話，創富港一直服務于“小草”。

創富港集團創始人、董事長薛春先生在接受觀點新媒體采訪時表示，創富港一直服務于極小企業及微小企業，90%以上入駐企業規模平均是2-5人，入駐企業租約平均在1-2年左右。

基于對企業需求的深刻洞察，除了辦公空間之外，創富港還提供一繫列的專業商務服務，為入駐企業解決非主營業務，幫助創業者把更多的時間和精力投入到主營業務上，從而提升入駐企業的生存和發展能力。

“創富港基本上每個項目都實現兩三年回本，占用資金大概一年半。”薛春向觀點新媒體介紹了創富港選擇入駐物業測評表中的核心三條曲線，包括空間使用率曲線、預算支出和定價模型。

不過，聯合辦公業務闆塊，薛春基本已經放權，今年他的工作重點集中在AI研發上。

同時，創富港持續加大在技術研發和創新領域的費用投入，以技術創新賦能入駐企業的發展。

聆聽小微企業的聲音

據國家市場監督管理總局披露，2023年全年新設經營主體3272.7萬戶，同比增長12.6%。其中，新設企業1002.9萬戶，增長15.6%；新設個體工商戶2258.2萬戶，增長11.4%。截至去年年底，全國登記在冊的經營主體達1.84億戶，同比增長8.9%。企業5826.8萬戶，個體工商戶1.24億戶，農民專業合作社223萬戶，總體發展穩中趨好。

顯然，這些創業者的辦公需求是真實存在的，如何将産品與需求/需求群體匹配，正是聯合辦公企業需要考慮的。

據薛春介紹，一年内在創富港注冊的企業體量大概3萬家左右，其中深圳全年有一萬家左右。

同時，他表示創富港的客戶定位一直很明确，主要服務于極小企業及微小企業，入駐企業的規模平均是2人到5人。一般來看，幾個人規模的企業在創富港中已經算是大企業租戶了。

對于這些小微企業的存活率，他坦言，入駐企業租約平均在1-2年左右，而後，因發展壯大或是未能存活等各種情況離開創富港辦公室的比比皆是，所以具體存活率也難以統計。

入駐後發展壯大的企業，一般是搬到創業園區或是傳統寫字樓，各種情況都存在。

提及租戶業态選擇方面，薛春笑言，創富港並不會界定入駐企業類型，只要企業找到我們，我們都會盡力滿足。

基于對入駐企業需求的深刻洞察，除了辦公空間之外，創富港還提供一繫列的專業商務服務，包括工商注冊、财稅代理、法律咨詢、知識産權保護、虛拟辦公室等，幫助創業者把更多的時間和精力聚焦于核心主營業務的發展。

故此，創富港與租戶之間一般會産生2份到4份合同，其中就包括辦公空間租賃合同及相關服務合同。

創富港對于入駐企業在創業上提供的辦公服務，與薛春的個人經歷脫不開關繫。

除了創富港創始人和董事長身份外，薛春同時還是深圳市創業導師。

“我覺得創業太難，當然，如果要追求不一樣的人生，可以試一下。”提及創業問題，他直言創業太難。基于早前創業失敗的經歷，薛春深知創業者的不易，也希望把自己創業過程中“踩到的坑”分享給更多人。

基于此，創富港成立了“創享邦”互助社群平台。據創富港官網介紹，創享邦是創業者之間共享人脈、共享資源、互為引薦生意的社群平台，與創業者共同結盟，共創真正适合中國創業者的共享互助社群。

平台運營模式包括産品提煉、結傭返利、互推互代理（相互推薦）、互相信用機制、三方互通跟進以及保護私域流量。

薛春表示，創立“創享邦”社群平台的初心是提高創業成功率。創業者可以通過創享邦平台溝通交流、發布需求、資源尋找等，同時結合線下社群活動，擴展創業者的人脈資源。這里面确實也産生了大量的合作成功案例。

創富港的選擇

“以前的認知是，我們這個行業跟經濟活動量呈弱正相關性，或者說間接相關性。”

經濟蓬勃發展之際，定位高端的聯合辦公企業擁有更多發展機會，因為企業更願意選用更高端的辦公空間産品，願意在辦公裝飾上花費更多成本。

經濟好的時候也會産生大量創業者，由此帶來的辦公需求是可觀的，正好填補了創富港因企業成長而出現的空缺。

但經濟不好的時候，大企業可能會分裂成多個企業，其中可能會有幾個高管出來創業，産生新的中小企業，也因此帶來一定體量的辦公需求。

不可否認的是，在經濟不好的時候創業者更為艱難，創富港旗下辦公空間項目的違約率也會增加。薛春坦言，平時創富港違約率在1%-2%之間，但在經濟不好的時候，違約率可能增加至2%-3%。

薛春進一步表示，創富港主打是性價比、經濟型産品。以大米類比，創富港相當于普通大米，高端辦公空間産品相當于有機大米。

在經濟不好的情況下，企業更願意選用經濟型的辦公空間産品，正如在經濟不好的時候，原先有機大米需求會部分轉化為普通大米需求。

創富港的願景是成為一站式創業創新服務平台領導者，持續聚焦于為中小微企業、個人創業者等搭建理想孵化平台，賦能中小企業的發展。

服務的目標客群，一定程度上也決定了入駐物業的類型。薛春表示，創富港入駐物業類型聚焦于一線城市的乙級寫字樓項目，目前深圳項目占比最大。

值得一提的是，在薛春看來，當前甲級寫字樓的市場環境對于創富港而言，反而是一個增長的機會點。

早在2018年，創富港就已經停止進入甲級寫字樓，但最近陸續開始布局一些低價的甲級寫字樓物業。他表示，有時候生意進入低谷期，不一定就完全不好，在這個階段企業的進貨成本也随之降低。

以深圳的甲級寫字樓為例，創富港在進入時享受到的折扣和免租期都是比較可觀的，一般進場租約是10年。

當觀點新媒體問到創富港是否考慮進入産業園區物業時，薛春很快給出了否定的答案。

他表示，創富港基本上不會考慮進入産業園區，針對産業園區更多的是運營管理輸出的角度出發，為園區的數字化賦能，創富港經過十幾年的運營沉澱，加之自研繫統的加持，可大幅度提升園區本身的運營效率。

目前創富港的業務發展基本上是以珠三角為核心，再逐步外拓。

“創富港基本上每個項目都實現兩三年回本，占用資金大概一年半。”創富港在入駐物業上已經形成標準化的評判標準。

薛春還向觀點新媒體介紹了創富港選擇入駐物業測評表中的核心三條曲線，包括空間使用率曲線、預算支出和定價模型。

通過標準化的選盤模型篩選，核心是選址-設計-定價-營銷，吃透每個環節和細節，從100個盤中選出高盈利的項目。

擴張方式上，創富港堅持租賃-裝修-再出租方式，不過目前也有一部分是采用運營管理輸出的方式，但要求承接的項目按照統一標準進行裝修改造，同時項目的管理也是由其負責。

提及運營管理輸出方式，薛春也給出了創富港不太願意做輕資産項目的原因，表示如果企業能夠做到每一個項目都能産生高利潤的時候，管理輸出服務費等這些只是很小一部分收入，真正的大頭還是在項目本身。

對創富港而言，兩種方式所做的工作是一樣的，但是輕資産模式部分利潤讓給了重資産方。

做擅長的事

針對今年的規模擴張策略，薛春表示：“現在創富港正處于增長最緩慢的時期，年增長10%左右，需要追求更高質量的增長。”

在聯合辦公企業轉型資管的潮流下，創富港仍堅持傳統業務模式，在小微企業市場優勢明顯。

作為行業中少有的常青樹，創富港的業績表現也可圈可點。

資料顯示，今年一季度，創富港營業收入錄得1.92億元，同比增長10.30%，歸屬公司股東淨利潤錄得1476萬元，同比增長168.76%。

“确實我們有很多方面不擅長，但是擅長的事情一定要做透。”薛春強調。

此前6月17日，創富港對外發布，公司在全國中小企業股份轉讓繫統中所屬的管理型行業分類由“租賃和商務服務業-商務服務業-其他商務服務-辦公服務”變更為“科學研究和技術服務業-科技推廣和應用服務業-創業空間服務”，所屬的投資型行業分類未變更。

“我已經不太管聯合辦公業務闆塊了，今年的重點放在AI上。”談及這次轉變，薛春介紹了其中的深層次原因——對數字化領域的探索。

他表示，創富港是一個高科技公司，今年将有大量AI技術賦能，升級為AI企業。

具體運用上，第一個嘗試是AI客服，目前創富港官網的在線咨詢，90%-95%由AI完成；同步研發了AI自媒體，通過AI的介入，完成了客戶從公域到私域的導入。

接下來是AI銷售的研發，由AI客服挖掘客戶需求，再結合客戶需求及創富港的資源，推薦房源，邀約客戶看房，最後進行談判、線上簽約，我們的目標是由AI完成整個閉環。

另外，目前創富港也正在推進AI财稅項目，将AI手段融入現有财務繫統中，在與客戶的溝通過程中，AI和人工可以實現無縫對接。

薛春總結道，在AI上面的運用将有效降低創富港的營銷成本。

從數據也可以看出創富港始終堅持“科技賦能創業服務”的發展宗旨，2023年全年，研發投入費用為1522.49萬元，同比增長16.02%，呈現穩步增長。

“我們在做更大的事情，但先要把企業本行做好。”除了發力AI闆塊之外，薛春對觀點新媒體透露，創富港還在準備北交所IPO的工作。

基于上市的目標，創富港用了一段時間回購股份，重新啟動了IPO的一繫列準備工作。

對于上市的理想，薛春的心态也是順其自然。可以有遠大的目標，但眼下最重要的是做好企業本身的工作。

以下為觀點新媒體對創富港集團創始人、董事長薛春先生的專訪實錄：

觀點新媒體：能否分享創富港的租戶結構和租約情況？如何幫助中小企業的？

薛春：我們的客戶群體定位很明确，一直是服務于小微企業或者極小企業，幾個人的規模在創富港入駐企業中已經算是大企業。

目前入駐企業規模平均2人到5人，平均租約1-2年。所以說，如果把植物界的生态對標企業發展流向的話，創富港一直服務于“小草”。

另外，針對租戶業态上，創富港並不會界定入駐企業的類型，只要企業提出辦公相關需求，都會盡量滿足客戶所需。

創富港的願景是成為一站式創業創新服務平台領導者，除了辦公空間之外，還提供一繫列的專業商務服務，包括工商注冊、财稅代理、法律咨詢、知識産權保護等，為企業提供高性價比、高效的辦公解決方案。

所以，我們與租戶之間一般會産生2份到4份合同，其中就包括空間租賃合同和服務合同。

我們希望盡可能為創業者提供更多服務,因為我也是深圳市創業導師.創業太難，如果要追求不一樣的人生，可以去試一下。

為了提高創業的成功率，創富港還為創業者提供了溝通交流的平台——創享邦。

觀點新媒體：創富港目前的出租率表現如何？

薛春：創富港旗下項目出租率波動一般不會太大。

只有在特殊情況下，比如早前疫情階段，項目出租率下滑至81%，但後面出租率穩步上升。

經濟高速發展階段，95%-96%出租率都是屬于正常區間，現在出租率基本上維持在93%-94%，有小幅度波動，但是在可以接受的範圍内。

觀點新媒體：創富港的選址邏輯和評判標準有哪些？未來是否會考慮産業園區物業？

薛春：因為創富港主要是做微小企業或者說極小企業的生意，所以進駐的物業大多數選擇一線城市的乙級寫字樓物業。

創富港2018年之後就停止進入甲級寫字樓物業了，因為風險太大。

但目前甲級寫字樓空置環境對創富港來說反而是一個機會點，所以最近開始進入一些價格超低的寫字樓物業。

至于産業園區物業，我們基本上不會考慮進入，但是會做一些管理輸出類的物業，比如數字化可以推廣給産業園區。

觀點新媒體：今年以來，創富港在上海、深圳、長沙以及北京等多地有新增項目開業，可否分享一下今年的擴張策略是怎麼樣的？

薛春：今年已經極大的放慢了節奏，我們自己的增長應該不到5%。可以做運營管理輸出，因為運營管理輸出是馬上産生利潤的，但會損失未來的利潤。

現在創富港正處于增長最緩慢時期，規模年增長在10%左右，需要追求更高質量的增長。

目前在全國有超270個辦公空間，運營空間面積超37萬平方米，房間數接近3萬個，工位數大概10萬個。

觀點新媒體：創富港針對數字化技術特别是AI技術進行了怎樣程度的落地？

薛春：我已經不太管具體業務了，今年的重點放在AI上。我們想投一家機器人公司，主要是為自己所用。

創富港是一個高科技公司，今年将會用大量的AI技術賦能。以前是數字化企業，現在升級為AI企業。

具體應用主要分為幾個方面：第一個嘗試是官網留言對話，目前91%-95%問題可以通過AI完成。

其次是對接自媒體，通過AI轉私域，目前測試階段基本完成。

還有一條線是通過AI推薦房源以及幫助完成談判簽約。

最後是關于AI财稅繫統，由AI和人工無縫對接。目前的設想是，可以免費提供給深圳市所有創業企業使用，也就是說，可以免費幫助新的企業做财務。

在AI上面的運用将有效降低創富港的營銷成本。

觀點新媒體：您是一位十分注重公司文化的企業家，創富港的企業文化是什麼？

薛春：自成立以來，創富港一直都以“協助創富者成功”作為使命。在這個基礎上，我們進一步提出“科技賦能創業服務”的發展宗旨，目標是讓創富港成為一站式創業創新服務平台的領導者。

企業文化從公司成立的時候已經确定了，基本上沒有調整過，最早是正直、盡責、團結，後面加了上進，這兩三年新增了利他文化。

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